کانال تحلیل بازار مسکن نوشت:
تجربه چند سال اخیر حاکی از آن است که کاهش نرخ سود رسمی بانکی، بازیِ نظام بانکی با افکار عمومی است؛ کمااینکه علیرغم کاهش نرخ سود سپرده گذاری بانکها به 15 درصد در سال گذشته، در عمل، بانکها مصوبه خودشان را دور زدند و با لطایف الحیلی سودهای غیررسمی بالای 20 درصد پرداخت نمودند. طبیعی است که وقتی که بانک، منابعش را با هزینه بالاتر تامین میکند مجبور است تسهیلاتش را نیز با نرخ سود بالاتر بدهد. در چنین شرایطی مطالبات مشکوک الوصول بانک افزایش می یابد.
بنابراین، انتظار از بانک مرکزی کاهش سود رسمی سپرده ها به زیر 15 درصد نیست بلکه انتظار، رساندن سودهای غیررسمی به سود رسمی (15 درصد) است. نکته‌ای که نباید از آن غفلت کرد، مهیا بودن بستر انحصار چندجانبه برای نظام بانکی کشور، به‌رغم تعدد و تکثر تعداد بانکهاست که این مساله لزوم اصلاح ساختار و قواعد نظارتی را دوچندان میکند. البته اینکه بانک مرکزی انگیزه و توان چنین کاری را دارد یا خیر، بحث دیگری است.
هم اکنون بانکها با مشکلات متعددی دست به گریبانند. به عنوان نمونه بانکها روی تسهیلاتی که پرداخت میکند، به صورت تعهدی سود شناسایی میکند اما سودی که به سهامدار و سپرده‌گذار پرداخت می نمایند نقدی است که نتیجه طبیعی آن تضعیف بانکهاست. ضمن اینکه با رکود بازار مسکن طی سالهای اخیر، منابع بسیاری از بانکها در بازار املاک و مستغلات قفل شد. وضعیت ترازنامه بانکها، نگران‌کننده و مملو از دارایی‌های سمی است.
در چنین شرایطی، تعدادی بانک‌ِ بد، قواعد بازی را تخریب مضاعف می‌کنند و مشتریان بانکهای دیگر را با وعده پرداخت سودهای بالاتر به سمت خود می کشانند. در واقع این بانکها به علت پیشتاز بودن نرخشان، مشتری قاپی می کنند و به منابع بانکهای دیگر دست اندازی می کنند. شرایط این بانکها همانند غریقی است که دیگران را نیز با خود به زیرِ آب می کشد!
به این ترتیب، مسابقه‌ای شکل گرفته که بانکها برای حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ غیراقتصادی سود سپرده هستند؛ در حالی که منابع بانکها در سالهای گذشته به شدت تضعیف شده و بانکها منبعی برای دادن این نرخهای سود ندارند.
اما سوال قابل طرح این است که نرخ های بالای سود بانکی، چه تاثیراتی بر بازار مسکن دارند.
در پاسخ باید گفت مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-طلا و ارز است.
با نرخ های بالای سود بانکی، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک، افزایش یافته و از حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن جلوگیری می شود. این مساله باعث کم تحریکی در بازار مسکن می‌شود. این پدیده بر این مبنا استوار است که مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ از این‌رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی‌ها افزایش می‌یابد، از تمایل تقاضا به سمت دارایی رقیب جلوگیری می کند.
هرچند در سمت عرضه نرخ بالای سود می‌تواند موجب افزایش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن شود، با این حال به نظر می‌رسد اثر تغییرات بهره بانکی بر سمت تقاضا، به مراتب قوی‌تر از سمت عرضه است.
در مجموع، میان صاحب‌نظران اقتصادی، درباره این موضوع که نرخ های بالای بهره، موجب کاهش تحرک بازار مسکن می شود، اجماع نظر نسبی وجود دارد.
بنابراین علیرغم اینکه با تعیین دستوری نرخها در اقتصاد مخالفم ولی هم اکنون با شکست بازار پول مواجه هستیم. در چنین شرایطی اگر بانک مرکزی مداخله و نظارت ننماید هزینه اصلاح نظام بانکی در آینده بیشتر می شود.
فراموش نکنیم آن زمانی که بانک مرکزی چشمش را به تخلف بانکهای بد بسته بود، هزینه کاهشِ نرخ سود در آينده را افزایش داد.
بانک مرکزی باید هر چه زودتر تصمیمِ کبری بگیرد. بدون تردید این تصمیم نباید کاهش نرخ رسمی سپرده های مردم به زیر 15 درصد باشد بلکه می بایست کاهش نرخهای غیر رسمی بانکها به نرخ رسمی 15 درصد باشد.
بانک مرکزی دولت دوازدهم می بایست باشجاعت و تدبیر، این مساله را حل نماید.
در اقتصاد، آمپول بدون درد نداریم.