رشد مداوم قیمت مسکن در ۳ سال اخیر باعث شده قدرت خرید طبقه متوسط برای خرید این کالای ضروری به کمترین مقدار در چند دهه اخیر برسد؛ به‌گونه‌ای که با شرایط موجود، یک خانوار از طبقه متوسط باید با پس‌انداز یک‌سوم از درآمد سالانه خود، بیش از ۱۰۰سال برای خرید یک واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف و مطابق با طبقه اجتماعی خانوار منتظر بماند.
حرکت خلاف جهت قدرت خرید مردم و رشد دلاری قیمت مسکن به وضعیتی رسیده که به‌طور میانگین ارزش یک آپارتمان ۷۵متری مطابق با الگوی مصرف، معادل کل درآمد ریالی ۳۴سال یک خانوار متوسط در ایرانی است. البته این محاسبه مشروط بر این است که قیمت مسکن و میزان درآمد خانوارها در طول ۳۷سال آینده، بدون تغییر بماند یا شیب افزایش آن به‌گونه‌ای باشد که قدرت خرید مسکن تغییری نکند.
مرگ تدریجی قدرت خرید مسکن
در ۳سال گذشته، یعنی از سال ۹۶ تاکنون، میانگین درآمد خانوارهای ایرانی تقریباً ۲ برابر شده و حداقل دستمزد قانون کار نیز از محدوده یک‌میلیون تومان به مرز ۲میلیون تومان رسیده است. همزمان، قیمت هر دلار آمریکا با رشد ۷۷۵درصدی از حوالی ۳هزار و ۶۰۰تومان به بیش از ۳۱هزار تومان افزایش یافته است. میانگین قیمت مسکن نیز در این دوره زمانی ۳ساله بیش از ۴۵۰درصد رشد کرده و مثلاً در شهر تهران از حوالی ۴.۵میلیون تومان در سال ۹۶به محدوده ۲۵میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای مسکونی رسیده است.
مفهوم این آمار و ارقام این است که در سال گذشته، به‌طور میانگین شتاب رشد قیمت دلار ۴.۴برابر و شتاب رشد قیمت مسکن ۲.۷برابر شتاب رشد دستمزد و درآمد خانوارهای ایرانی بوده و به همین میزان، قدرت خرید دلار و مسکن توسط خانوارهای ایرانی کاهش پیدا کرده است. در این شرایط، خانوارها مجبور هستند برای خرید یک واحد مسکونی در سال۹۹، معادل ۴۵۰درصد بیش از سال۹۶پول بپردازند؛ درحالی‌که عملاً در طول این دوره ۳ساله درآمد آنها فقط ۱۰۰درصد رشد کرده و بنابراین باید برای جبران شتاب ۲.۷برابری رشد قیمت مسکن در ۳سال گذشته، مدت زمان بیشتری برای تأمین سرمایه مورد نیاز خود پس‌انداز کنند و امیدوار باشند که مسکن برای سال‌های متمادی در رکود بماند یا شتاب رشد درآمدشان چند برابر شود تا سرمایه مورد نیاز برای خرید سرپناه را تأمین کنند. در حقیقت، به‌واسطه همگون نبودن شتاب رشد درآمد و قیمت کالایی مثل مسکن، خانوارها در شرایطی بسیار نابرابر قرار گرفته‌اند و با حفظ وضعیت موجود، بعید است قدرت خرید مسکن پیدا کنند.
۱۰۰ سال انتظار برای خرید مسکن
شاخص توان‌پذیری مسکن خانوار یا همان دسترسی به مسکن، نشان‌دهنده نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی ۷۵متری مطابق با الگوی مصرف به کل درآمد سالانه خانوار شهری است. در محاسبه این شاخص، میانگین درآمد خانوار در هر دهک درآمدی با میانگین قیمت مسکن مورد استفاده توسط همان دهک درآمدی مدنظر قرار می‌گیرد و قدرت مالی خانوار برای خرید مسکن را نشان می‌دهد.
در واقع شاخص دسترسی مسکن عبارت است از حاصل تقسیم متوسط ارزش یک واحد مسکونی ۷۵ متری مطابق با الگوی مصرف بر متوسط درآمد سالانه خانوار که با فرض پس‌انداز یک‌سوم درآمد خانوار، باید در ۳ضرب شود تا طول دوره انتظار خرید مسکن خانوار مشخص شود. با این تفاصیل، در شرایط فعلی با احتساب اینکه میانگین درآمد سالانه خانوارهای شهر تهران حدود ۵۴میلیون تومان و میانگین یک واحد مسکونی ۷۵متری در پایتخت حدود یک میلیارد و ۸۵۰میلیون تومان است، تقریباً شاخص دسترسی مسکن یک خانوار تهرانی به حدود ۳۴سال و دوره انتظار خرید مسکن به ۱۰۲سال می‌رسد.
البته این ارقام، بدون دسترسی به آمار و اطلاعات دقیق محاسبه شده و در صورت استفاده از آمار معتبر و به‌روز می‌تواند تغییر کند، اما باز هم در نمای کلی ماجرا تفاوت فاحشی ایجاد نخواهد شد؛ چراکه عامل اصلی در افول قدرت خرید مسکن، شتاب چند برابری رشد قیمت مسکن نسبت به‌شتاب رشد درآمدهاست که همواره در دوره‌های تنش ارزی و جهش قیمت مسکن تجربه شده و در ۳سال اخیر حداقل ۲.۷برابر بوده است.
همشهری