نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان می‌کند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)

جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل می‌شود: اجاره + رشد قیمت

حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:

۱) شهر اول می‌تواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را می‌شود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.

خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.

۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.

پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» می‌تواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.

حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.

موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل می‌کند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیش‌تر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت می‌تواند پایین‌تر برود.

در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که می‌تواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیش‌تر است.

منبع: https://t.me/hamedghoddusi