طرح جدید دولت در تولید انبوه مسکن
پیشنهاد جدید وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تاخیر در دریافت هزینه زمین که در قالب طرحی با عنوان «تام فاز» مطرح شده می‌تواند خانواده‌هایی را که توان پرداخت هزینه ساخت را دارند، صاحب‌خانه کند. چندی پیش مازیار حسینی، معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی، در معرفی راهکارهای دولت برای تولید انبوه‌مسکن از پیگیری طرح جدید وزارت راه و شهرسازی به نام «تام فاز» (تأمین مسکن به‌روش فروش اقساطی) برای رونق تولید و بازار مسکن خبر داد.در این راستا عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، 23مرداد در بیان جزئیات طرح تام فاز اظهار داشت: مشکلی که در بخش ساخت و ساز وجود دارد، تفاوت بالای هزینه تمام شده ساخت با قیمت زمین است. این نسبت، در حال حاضر به صورت ۶۰ درصد هزینه زمین و ۴۰ درصد هزینه ساخت و ساز وجود دارد.فرهادیه با اشاره به این که بسیاری از مردم، توانایی پرداخت هزینه ساخت مسکن را دارند اما نمی‌توانند خانه‌دار شوند چون قیمت زمین چند برابر قیمت ساخت این واحد است، افزود: مکانیزم طراحی شده در طرح تام فاز به نحویست که افرادی که قدرت پرداخت پول ساخت را دارند اما از پرداخت هزینه زمین ناتوانند، هزینه ساخت را یکجا در ابتدای پروژه، به حساب مسدودی در بانک عامل واریز کنند. سپس پیمانکار وارد ساخت و ساز شود. پس از تکمیل پروژه با تحویل واحد مسکونی به متقاضی واجد شرایط، سهم زمین هم که سهم دولت است، در فروش اقساطی ۱۰ ساله از سوی خریدار بازپرداخت می‌شود.
فروش اقساطی زمین
سیاست طرح «تام فاز»
سهم بالای هزینه زمین در قیمت کل خرید مسکن، سیاست‌گذاری صحیح به منظور مدیریت این هزینه را می‌طلبد. بنابراین وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با استفاده از طرح‌هایی که زمینه این مدیریت را فراهم میآورد، فرآیند خانه‌دار شدن خانواده‌ها را تسهیل کند.در شرایطی که بالاترین سقف تسهیلات خرید مسکن، توان صاحب‌خانه کردن مردم را ندارد؛ همچنین در این شرایط اقتصادی به دلیل ناتوانی بانک‌ها و همچنین تبعات تورمی‌پیش‌بینی شده، امکان افزایش وام خرید وجود نخواهد داشت؛ لذا استفاده از سیاست اعطای زمین اقساطی و استفاده از زمین به جای تسهیلات بانکی راهکاری مناسب برای تولید انبوه مسکن به شمار می‌رود.سیاست اعطای زمین اقساطی جزء مهمی‌از طرح تام فاز تلقی می‌شود. در تام فاز متقاضی پس از پرداخت هزینه ساخت، می‌تواند صاحب خانه شود. بنابراین با توجه به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، کاهش 40تا 60 درصدی هزینه خرید مسکن در این طرح، موجب صاحب‌خانه شدن بسیاری از خانواده‌ها خواهد شد.وزارت راه و شهرسازی در طرح تام فاز به جای اعطای تسهیلات بانکی، زمین را در اختیار متقاضی ساخت مسکن قرار می‌دهد. در واقع تام فاز این امکان را برای وزارت راه و شهرسازی به وجود میآورد که زمین را جایگزین تسهیلات بانکی کند. بنابراین در طرح تام فاز می‌توان بدون نیاز به ایجاد منابع مالی جدید، نسبت به تولید انبوه مسکن اقدام کرد.
جذابیت تام فاز برای انبوه‌سازان
در طرح تام فاز هزینه ساخت از سوی متقاضی مسکن پرداخت می‌شود. در نتیجه انبوه‌ساز برای ساخت واحدهای مسکونی اقدامی‌در جهت تامین مالی نخواهد کرد. این ویژگی طرح تام فاز موجب جذابیت این طرح برای انبوه ساز خواهد شد. از طرفی به دلیل اینکه قبل از شروع پروژه، متقاضی مسکن، هزینه ساخت را به طور کامل پرداخت کرده و همچنین مصرف کننده نهایی هر واحد مسکونی مشخص است، در نتیجه انبوه‌ساز نگرانی در مورد، تامین هزینه ساخت و همچنین فروش واحدهای مسکونی نخواهد داشت.در طرح تام فاز انبوه‌ساز تنها پیمانکار پروژه تلقی می‌شود و تنها فرآیند ساخت را مدیریت می‌کند. بنابراین تنها منبع سود خود را در بخش ساخت می‌بیند. بنابراین با توجه به این موضوع تلاش می‌کند به منظور کاهش هزینه ساخت و سود بیشتر، از روش‌‌های صنعتی ساخت مسکن و تکنولوژی‌‌های به روز استفاده کند. این امر به افزایش کیفیت واحدهای مسکونی و همچنین افزایش سرعت ساخت مسکن کمک فراوانی خواهد کرد. در حقیقت موارد مطرح شده همگی خبر از جذابیت پروژه‌‌های طرح تام فاز برای انبوه‌سازان می‌دهد.اخیرا دولت به منظور تولید انبوه مسکن در قالب طرح اقدام ملی، ساخت 400هزار واحد مسکونی تا پایان سال 1400را هدف گذاری کرده است. بر اساس جزئیات طرح اقدام ملی، 200هزار واحد از این طرح به شیوه مشارکتی ساخته خواهد شد. تولید مسکن به شیوۀ مشارکتی، تجربیات ناموفقی مانند برج میلینیوم را در کشور برجا گذاشته است. وزارت راه و شهرسازی نیز برای رفع مشکلات احتمالی این طرح، قراردادهایی با تضامین فراوان تنظیم کرده است. پس از اعلام شرایط قراردادهای طرح اقدام ملی، انبوه‌سازان مخالفت جدی خود را با این قراردادها اعلام کرده و سرمایه‌گذاری در این حجم را با محدودیتهای ذکر شده در قراردادهای مشارکت، ناسازگار خواندند. این امر موجب تشکیل نامعادله ای خواهد شد که اهداف وزارت راه و شهرسازی در طرح اقدام ملی را تحت الشعاع قرار می‌دهد. بنابراین دولت می‌تواند با توسعه طرح تام فاز و جایگزینی این طرح به جای راهکار مسکن مشارکتی در طرح اقدام ملی، ساخت مسکن را به گونه ای پیگیری کند که هم منافع مردم و هم انبوه‌سازان تامین شود.
تقاضای پنهان
برای خانه‌های ۳۰ متری در تهران
تولید سوئیت‌های کوچک برای خانوارهای تک نفره یا کم‌بضاعت سال‌هاست که در بسیاری از شهرهای جهان از جمله لندن، پاریس، تورنتو، هنگ کنگ و نیویورک انجام می‌شود اما با وجود کوچک شدن بعد خانوار در ایران، تامین تقاضای واقعی مسکن در کلانشهرها مغفول مانده است. یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که اگر نیاز بازار مسکن در بخش کوچک متراژ پاسخ داده نشود به شکل حاشیه‌نشینی خود را نشان خواهد داد.به گزارش ایسنا، خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع بیشترین تقاضا را در تهران دارد. رتبه‌های بعدی به ترتیب از آن واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر، ۷۰ تا ۸۰ متر و ۴۰ تا ۵۰ متر است. خانه‌های کمتراز ۴۰ متر نیز با وجود محدودیت قوانین و مقررات برای احداث آنها ۳.۸ درصد نیاز بازار را شامل می‌شود. بررسی‌ها ازعلت اقبال شهروندان به واحدهای کوچک نشان می‌دهد در عین حال که کیفیت برای متقاضیان مهم است، محدودیت نقدینگی مانع دستیابی آنها به واحدهای بزرگ متراژ می‌شود. افرادی که توانایی تامین هزینه خانه‌های کوچک متراژ را ندارند مجبور به مهاجرت می‌شوند. یک کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید که نباید اقشار پایین را از زندگی در کلانشهرها محروم کرد و تولید آپارتمان و سوئیت‌های کوچک برای این قشر در تهران مغفول مانده است.انحراف برداشت از عدم تناسب قیمت هر متر مربع خانه‌های کوچک با بزرگ متراژها و همچنین انتظار از خانه آرمانی باعث شده تا سیاست‌گذاران شهری در قوانین خود مانع از تولید آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر مربع شوند. معمولا قیمت هر متر مربع مسکن کوچک متراژ، بیشتر از قیمت واحدهای بزرگ است. علت این موضوع به فشار تقاضا در شرایط کمبود عرضه مربوط می‌شود.
از سوی دیگر بالا نگه داشتن سطح کیفی انتظارات به مقاومت در برابر یک واقعیت منجر شده است. بعد خانوار در کلانشهرها کاهش یافته و به ۳.۳ رسیده است؛ کارشناسان معتقدند باید این واقعیت پذیرفته شود.
برنامه دولت و شهرداری
برای احداث خانه‌های کوچک
مردادماه سال جاری بود که سخنگوی دولت از احداث خانه‌های کوچک متراژ برای مردم شهر تهران خبر داد. او گفت:با بحث رئیس جمهور، شهرداری‌های کلانشهر و در پیشگام آنها حناچی در جلسه مسکن اعلام کرد که خانه‌های کوچک برای افراد به خصوص افرادی که تازه ازدواج کرده‌اند ایجاد می‌شود.در روزهای اخیر نیز ساخت خانه‌های ۳۰ متری توسط شهرداری برای اجاره و فروش، پیشنهادی است که این روزها زمزمه آن شنیده می‌شود؛ هرچند اجرای این طرح منوط به تغییراتی در ضوابط طرح تفصیلی است و تصمیم‌گیری درخصوص آن به نتایج آسیب‌شناسی مربوط می‌شود که یکی از دانشگاه‌های تهران در حال بررسی آن است.از جمله مزایای خانه‌های کوچک متراژ می‌توان به پایین آمدن قیمت فروش و اجاره و کاهش مصرف انرژی اشاره کرد. با این حال مخالفان احداث این نوع واحدها می‌گویند نباید سکونت در مسکن کوچک نباید به عنوان رویه و سبک زندگی قرار گیرد. از سوی دیگر اما موافقان می‌گویند متقاضیان مسکن طیف‌های متنوعی از جمله خانوارهای تک نفره را شامل می‌شود که نباید در نوسانات بازار مسکن نادیده گرفته شوند.
حرکت کلانشهرهای بزرگ دنیا
به سمت کوچک‌سازی
مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن به ایسنا گفت: در سال‌های اخیر قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ به طور مستمر در حال افزایش بوده و در بسیاری از موارد خارج از توان خانوار شده است. مباحثی همچون کوچک‌سازی در چنین شرایطی مطرح می‌شود. اگر قیمت ساخت، ارزان بود و خانوارها امکان تهیه مسکن را داشتند شاید اصلا کوچک سازی مطرح نمی‌شد. مساله این است که همه شهرهای بزرگ جهان به سمت صنعتی‌سازی و آپارتمان‌های کوچک رفته‌اند و این پدیده مخصوص تهران نیست. حتی در توکیو واحدهای کپسولی رواج یافته که کمتر از ۳۰ متر مربع است و امکاناتی مثل تخت، یخچال و تلویزیون دارد.
در لندن، پاریس، تورنتو، هنگ کنگ، نیویورک و اکثر شهرهای بزرگ دنیا احداث واحدهای کوچک متراژ در دستور کار است و مطلوبیت خود را برای جامعه هدف دارد.وی با اشاره به بعد ۳.۳ برای هر خانوار شهری مطابق سرشماری سال ۱۳۹۵ گفت: آمار متوسط، واقعیت تنوع را در طیف خانوارها پنهان می‌کند. انواع مختلف متقاضیان مسکن وجود دارد که بخشی از آنها دانشجویان هستند که توان سکونت در واحدهای متوسط و بزرگ متراژ را ندارند. این افراد معمولا سوئیت‌های کوچک تهیه می‌کنند و حتی در بسیاری از کشورها چند دانشجو در یک سوئیت کوچک زندگی می‌کنند. خانوارهای تک نفره نیز در وجود دارند که واحدهای کوچک می‌تواند بخشی از تقاضا در این اقشار را پاسخ بدهد.
منبع: روزنامه مردم سالاری