در فاصله سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵ تعداد مستاجران شهری از ۲۱ درصد به ۳۷ درصد افزایش یافته است. نحوه تصرف واحدهای مسکونی در کل کشور اعم از شهری و روستایی نیز حاکی از آن است که واحدهای استیجاری از ۱۵ درصد در سال ۱۳۷۵ به ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است. بدین ترتیب در سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۶۰ درصد مردم در واحدهای ملکی، ۳۱ درصد در واحدهای استیجاری و ۹ درصد در سایر واحدها زندگی می‌کردند. آمار به خوبی گویای آن است که طی ۲۳ سال اخیر رشد قیمت مسکن بر توان خرید متقاضیان، غالب شده است.

طی شش سال اخیر نیز تغییر مسیر خریداران مسکن از آپارتمان‌های نوساز به سمت قدیمی‌ساز، یکی از مصادیق کاهش قدرت خرید بوده است. سال ۱۳۹۲ معمولا بیش از ۵۸ درصد معاملات مسکن در گروه سنی کمتر از پنج سال انجام می‌شده که با روند نزولی در تیرماه ۱۳۹۸ به ۴۰ درصد رسیده است.

از سوی دیگر قیمت مسکن شهر تهران از اواخر سال ۱۳۹۲ تا کنون ۳.۷ برابر و نرخ دلار ۴ برابر شده است. با این وجود عملکرد بازار مسکن در طولانی مدت نشان‌دهنده پیشی گرفتن این بازار از تورم عمومی است. طبق یک بررسی در فاصله سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۷ متوسط قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران حدود ۲۳۲ برابر و متوسط قیمت کالاها و خدمات مصرفی بر اساس شاخص قیمت مصرف‌کننده حدود ۱۲۸ برابر شده است.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن درباره چرایی نوسانات بازار مسکن که هر چهار تا پنج سال اتفاق می‌افتد بیان می‌کند: نگاه سیاست‌گذار به بخش مسکن همواره کوتاه مدت بوده و استراتژی برای این بخش نداشتند. در طول ۴۰ سال گذشته هیچ‌گاه اثر واقعی تسهیلات را در بخش مسکن مشاهده نکردیم؛ زیرا موضوع مسکن آن‌قدر بزرگ است که با حجم وام‌های فعلی هیچ‌گونه تناسبی ندارد. دولت باید همه بانک‌ها را در حوزه تسهیلات مسکن فعال کند و ورود یک یا دو بانک جواب نمی‌دهد. پرداخت ۵۰ هزار فقره تسهیلات به اندازه یک ماه معاملات مسکن هم نیست. در این شرایط دولت چطور می‌خواهد سالیانه یک میلیون واحد مسکونی تولید کند؛ هرچند معتقدم نیاز کشور بیش از این تعداد است و سالیانه به حدود ۱.۳ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم.

وی می‌گوید: دولت‌ها یا شرایط بخش مسکن را درک نمی‌کنند یا ترجیح می‌دهند صورت مساله مسکن را کوچک کنند. زمانی که در این بخش با رکود مواجه می‌شویم یک سیاست را دنبال می‌کنند و وقتی به رونق می‌رسیم مباحث دیگری را مدنظر قرار می‌دهند. آرشیو رسانه‌ها را که طی چند سال اخیر دنبال کنیم متوجه نگاه سطحی به حوزه مسکن می‌شویم؛ عمده مباحث درخصوص مافیای مسکن، سوداگری، حباب مسکن، جشن سر به سری مسکن و غیره است. این سناریوها سال‌هاست که دنبال می‌شود اما راهبرد برای این حوزه نداشته‌ایم.

ستاریان با بیان این‌که برای بخش مسکن باید برنامه ۱۰ تا ۲۰ ساله ترسیم شود گفت: دولت باید خود را با تمام ظرفیت‌ها برای تولید سالیانه ۱.۳ میلیون واحد مسکونی آماده کند که ۹۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی می‌خواهد. بنابراین لازم است همه ابزارهای مالی اعم از تسهیلات، سکوکات، صندوق‌های مسکن، فاینانس خارجی و غیره فعال شوند.

وی با بیان این‌که بخش مسکن در سال ۱۳۹۹ وارد رکود می‌شود اظهار کرد: بخش مسکن دو نوع رشد قیمت دارد؛ یکی در بطن خود و دیگری آن‌چه در بازار مشخص است. اگر قیمت‌ها در کوتاه مدت رشد نکرد نباید خوشحال باشیم؛ زیرا تهدیدی با عنوان انباشت تقاضا ایجاد می‌شود که بعدا خود را نشان می‌دهد. در زمان رکود، تقاضای موثر از بازار خارج می‌شود ولی تقاضای مطلق از بین نمی‌رود. نیاز انباشته با پدیده‌هایی مثل حاشیه‌نشینی و خانه‌های غیراستاندارد خود را نشان می‌دهد.

ایسنا