بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد با آغاز اردیبهشت‌ماه، فصل جابجایی مستأجران آغاز شده و تا چند روز ابتدایی مهرماه نیز ادامه دارد. در این بازه زمانی، خانوارهای اجاره‌نشین بر اساس بُعد خانوار، تعداد فرزندان و موقعیت تحصیلی آنها، زمان جابجایی مسکن اجاره‌ای خود را انتخاب می‌کنند که در این زمینه، رخدادهای اجتماعی مانند زمان اتمام سال تحصیلی، تاریخ برگزاری کنکور و مدرسه محل تحصیل فرزندان در سال آینده، پیک زمانی جابجایی مستأجران را مشخص می‌کند.
چرا بازار رهن و اجاره در رکود فرو رفته است؟
با این حال، برخی مشاوران املاک ، از کاهش شدید تقاضای اجاره در روزهای اخیر به دلیل کاهش قدرت پرداخت اجاره‌بها از سوی خانوارها خبر می‌دهند؛ به گونه‌ای که بسیاری از مشاوران املاکی که در زمان رکود بازار مسکن در بخش خرید و فروش در سال‌های گذشته، بیشترین درآمد خود را از محل امضای قراردادهای رهن و اجاره کسب می‌کردند، در سه ماه اخیر، علاوه بر افت سنگین تعداد قراردادهای خرید و فروش، با کاهش شدید قراردادهای رهن و اجاره نیز روبرو بوده‌اند.
با توجه به اینکه امسال آغاز ماه مبارک رمضان همزمان با اواخر اردیبهشت ماه خواهد بود، به نظر می‌رسد چند روز زودتر و در روزهای پایانی فروردین ماه، جابجایی خانوارهای اجاره‌نشین به اوج می‌رسد و در طول این ماه مبارک، از حجم جابجایی‌ها تا حدودی کاسته می‌شود و سپس، بعد از تعطیلات چند روزه عید فطر، بار دیگر نقل و انتقالات مستأجران با یک حجم گسترده‌ای از سر گرفته می‌شود.
بازار کشش افزایش مجدد اجاره‌بها را ندارد
برخی مشاوران املاک، درباره افزایش اجاره‌بها به این نکته اشاره می‌کنند که در دور نخست نقل و انتقالات مستأجران و تا پیش از آغاز ماه مبارک رمضان، ارقام اجاره بها همچنان با قیمت‌های بهمن و اسفند ماه سال گذشته از سوی موجران و مالکان به خصوص در واحدهای بزرگ مقیاس، گران قیمت و لوکس اعلام شده و شاهد امضای قراردادهای اجاره با افزایش بسیار اندک در واحدهای با سن بنای کمتر از ۵ سال یعنی کوچک مقیاس‌ها و مصرفی در مناطق مرکزی و متوسط نشین پایتخت خواهیم بود؛ ضمن اینکه بازار اجاره بها به دلیل آنکه در سال گذشته رشد زیادی داشته و فشار زیادی به خانوارها و مستأجران وارد شده، فعلاً کشش افزایش قیمت مجدد در سال جاری وجود ندارد.
به گفته این مشاوران املاک، دور دوم نقل و انتقالات اجاره‌نشین ها پس از ماه مبارک رمضان یا حتی پس از کنکور سراسری آغاز می‌شود.
کدام مناطق رهن کامل متری یک میلیون تومان محاسبه می‌شود؟
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر در مناطق میانی و پایین‌تر از مرکز شهر، اجاره بها از سوی مالکان برای عرضه به صورت رهن کامل، همچنان در برخی محله‌های با شاخصه‌های فرهنگی نه چندان مناسب خانوارها، متری یک تا ۱.۱ میلیون تومان محاسبه می‌شود که تقریباً با ارقام سال گذشته، برابری می‌کند؛ به عنوان مثال در جنوب منطقه ۱۰ و در نزدیکی شمال منطقه ۱۶ تهران، واحد ۴۵ متری در خیابان نواب و محله سینا، بین ۴۳ تا ۴۸ میلیون تومان عرضه می‌شود.
مناطقی که رهن کامل، بین متری ۱.۵ تا ۲ میلیون تومان است
با این حال با توجه به افزایش قیمت مسکن در دو ماه پایانی سال گذشته، برخی موجران نیز اقدام به افزایش اجاره بها کردند که در نتیجه در حال حاضر، در برخی محله‌های با شاخصه‌های فرهنگی مناسب‌تر برای خانوارهای طبقه متوسط، معیار واگذاری واحد مسکونی به صورت رهن کامل (و سپس محاسبه آن به صورت رهن و اجاره) به متری ۱.۵ تا ۱.۷ میلیون تومان رسیده است. به عنوان مثال یک واحد مسکونی ۵۵ متری واقع در طبقه همکف در ابتدای خیابان بهبودی، تقاطع خیابان آزادی با پارکینگ در بازه ۷۰ تا ۹۰ میلیون تومان (بسته به سن بنا یا دیگر ویژگی‌ها) از سوی موجران عرضه می‌شود.
محاسبه رهن کامل در مناطق متوسط نشین، متری ۲ میلیون تومان
همچنین در دو منطقه ۵ و ۸ (به عنوان نماد مناطق خانوارهای متوسط نشین در غرب و شرق تهران) نیز در واحدهای مسکونی با سن بنای بالای ۵ سال، شاخص و معیار موجران و مالکان برای عرضه واحد مسکونی به صورت رهن کامل، متری ۲ میلیون تومان است؛ به عنوان نمونه، یک واحد مسکونی ۷۵ متری ۱۳ سال ساخت، واقع در خیابان پیامبر ۱۵۰ میلیون تومان رهن کامل واگذار می‌شود. هر چند این ارقام در برخی مناطق لوکس منطقه دو به خصوص سعادت آباد و شمال شهرک غرب تا حدود زیادی با دیگر محله‌های منطقه دو متفاوت بوده و ارقام مورد نظر موجران در مواردی با اجاره بها در مناطق ۱ و ۳ پایتخت برابری می‌کند.
نگاهی به آمار و نحوه توزیع رهن و اجاره در ماه‌های مختلف سال
اگرچه دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در سال ۹۷، متوسط اجاره بها و تعداد قراردادهای اجاره در مناطق مختلف پایتخت را منتشر نکرد، اما بررسی آمارهای منتشره در سال‌های قبل از آن نشان می‌دهد، همواره در اردیبهشت ماه با یک روند افزایشی در تعداد قراردادهای اجاره روبرو هستیم و این موج در ماه‌های ابتدایی پاییز به شدت کاسته می‌شود؛ اما در ماه‌های بهمن و اسفند هر سال تا پیش از آغاز نوروز، بار دیگر شاهد افزایش قراردادهای رهن و اجاره هستیم.
به عنوان نمونه در سال ۹۶ تعداد قراردادهای رهن و اجاره در ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیر بین ۱۳ تا ۱۴ هزار فقره است؛ اما در دو ماه پایانی پاییز و یک ماه ابتدایی زمستان (آبان، آذر و دی)، تعداد قراردادهای اجاره در تهران به ۸ تا ۹ هزار فقره کاهش یافته است. از نظر قیمتی نیز متوسط اجاره بها (بدون در نظر گرفتن ودیعه مسکن) در سال ۹۶ در مناطق گران قیمت پایتخت (منطقه ۱ تا ۵) بین متری ۳۵ تا ۵۰ هزار تومان در نوسان است؛ اما در مناطق مرکزی و جنوبی تهران (منطقه ۱۰ تا ۱۹) این شاخص به متری ۱۱ تا ۲۴ هزار تومان کاهش می‌یابد.
خبرگزاری مهر