روند بازار مسکن در سال های گذشته همواره به این صورت بوده که ما در یک دوره چهار تا شش ساله و در برخی موارد بیشتر از این مدت زمانی، با ثبات نسبی قیمت ها مواجه بوده ایم و در یک دوره شش ماهه تا دوساله، جهش قیمت در بازار مسکن اتفاق می افتد.

بر این اساس با گذشت چند سال از ثبات قیمت ها در بازار مسکن، از نیمه دوم سال 96 یک جهش قیمت در بازار مسکن در شهر تهران شروع شد که این روند با افزایش نرخ ارزها در ابتدای سال جاری متقارن شد. 

درنتیجه این روند، افزایش قیمت ها در بازار مسکن تشدید شد و به جایی رسید که امروز متاسفانه شاهد هستیم که میانگین قیمت مسکن در پایتخت در مهر ماه سال جاری نسبت به سال گذشته، بیش از 80 درصد جهش قیمت ها را تجربه کرد.

تعمیق رکود در بازار مسکن

نتیجه این تحولات در بازار مسکن چیزی به جز تعمیق رکود در بازار مسکن نبوده است. به طوری که طبق گفته کارشناسان مسکن، در شرایط کنونی تعداد معاملات خرید و فروش به کمتر از 9 هزار واحد در طول یک ماه رسیده که عدد بسیار ناچیزی، نسبت به تعداد واحدهای مسکونی است که قابلیت عرضه به بازار مسکن حداقل در شهر تهران را دارند.

بنابراین این فرایند نشان می دهد که ما از یک سو وارد رکود عمیق در بازار مسکن شده ایم و از سوی دیگر، این رکود با یک تورم 80 درصدی در بخش مسکن همراه شده است.

هجوم سرمایه ها با سیاست گذاری نادرست

در این میان برخی از فعالان حوزه مسکن بر این باورند که عدم تولید مسکن در سال های اخیر منجر به جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال جاری شد و به عبارتی، کوتاهی دولت در امر ساخت و ساز و عرضه مسکن، به بروز این گرانی ها دامن زد.

اما در مقابل کارشناسان اقتصادی بر این عقیده اند که به طور عمومی در کشور ما بخش عرضه همواره تاثیرگذاری کمتری نسبت به بخش تقاضا در افزایش قیمت ها داشته است. به این معنا که پارامترهای بخش تقاضا ازجمله وضعیت بازارهای موازی، حجم نقدینگی موجود در بازار و شرایط عمومی مردم در بخش های اقتصادی، بیشتر از بخش عرضه، در افزایش قیمت ها تعیین کننده بوده است.

البته لازم به ذکر است که سیاست گذاری های نادرست و بعضا اطلاع رسانی های نامناسب به سرمایه گذاران، موجب هجوم سرمایه ها به بخش مسکن در دوره های رونق و افزایش قیمت ها می شود. درنتیجه این روند، خود زمینه ساز رشد هرچه بیشتر قیمت ها در بازار مسکن است.

به این ترتیب متعاقبا در دوره رکود معمولا حجم سرمایه گذاری ها در بازار مسکن کاهش می یابد که نتیجه چنین رویکردی، تشدید افزایش قیمت ها در دوره جهش قیمت ها است.

کاهش مجدد قیمت مسکن؛ واقعیت یا رویا؟

به گزارش «صما» در چنین شرایطی برخی پیش بینی ها حاکی از آن است که در بازار مسکن باید انتظار کاهش قیمت ها را داشته باشیم، چرا که این حد از رشد قیمت مسکن متناسب با ظرفیت و توان مالی خریداران و متقاضیان و نیز گنجایش بازار مسکن نیست.

اما اینکه این پیش بینی چقدر می تواند به واقعیت نزدیک باشد، موضوعی است که برخی کارشناسان در خصوص آن معتقدند: روال گذشته قیمت ها در بازار مسکن نشان می دهد که به طور معمول چنین اتفاقی به صورت کاهش اسمی قیمت ها رخ نداده و از همین رو انتظاری وجود ندارد که مجددا کاهش قیمت ها در بازار مسکن اتفاق بیفتد.

این کارشناسان مسکن ادامه می دهند: با این حال، ثابت بودن عدد اسمی قیمت ها، عمدتا منجر به این می شود که این عدد در یک دوره چهار یا پنج ساله از نرخ تورم عقب بماند و به نوعی کاهش واقعی قیمت ها اتفاق بیفتد. اما در عین حال کاهش اسمی قیمت مسکن، موضوعی نیست که در شرایط فعلی اقتصادی و در شرایط کنونی بازار مسکن قابل پیش بینی باشد.

این موضوع از آنجایی قابل اثبات است که قیمت نهاده های تولید در بخش مسکن از جمله تجهیزات، کالاها و مصالح ساختمانی، نیروی کار، انرژی و امثال آن در ماه های اخیر روند فزآینده ای را داشته است.

تداوم رشد خزنده قیمت‌ها

بر این اساس برخی پیش بینی ها حاکی از آن است که در ماه های باقی مانده تا پایان سال، نه تنها کاهش قیمت مسکن اتفاق نمی افتد، بلکه به نظر می رسد که قیمت ها در بازار مسکن به صورت خزنده ای در نیمه دوم سال به روند افزایشی خود ادامه بدهد. البته طبیعی است که شیب رشد قیمت ها در ماه های پیش رو، کمتر از افزایش قیمتی خواهد بود که در ماه های گذشته اتفاق افتاد.

با این حال نباید فراموش کرد که این رشد آرام قیمت ها در ماه های منتهی به پایان سال، منجر به کاهش بیشتر معاملات خرید و فروش در بازار مسکن نیز خواهد شد.