وضعیت متغیرهای شکل‌دهنده بازار مسکن ۹۸، در دو آمار رسمی سنجش شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از روند عرضه آتی (ساخت و سازهای جدید) و همچنین عرضه آنی مسکن (ساختمان‌های تازهساز یا تکمیل شده) در ماه‌های اخیر حاکی است: فعالان ساختمانی در شهرهای مختلف کشور به دو علت، از تقویت اساسی عرضه آتی دست کشیده و شتاب عرضه آنی مسکن را افزایش داده‌اند. اطلاعات بانک مرکزی درباره وضعیت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در بهار امسال در کل کشور نشان می‌دهد: حجم سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌های مسکونی در حال ساخت، ۵۳ درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش یافته اما در مقابل، میزان سرمایه‌گذاری برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی (عرضه آتی به بازار معاملات مسکن)، ۲۰ درصد رشد کرده است به‌طوری که این میزان سرمایه‌گذاری در حوزه عرضه آتی مسکن با توجه به نیاز سالانه بازار کشوری ملک به واحد مسکونی جدید، به رغم رشدمثبت، ناکافی ارزیابی می‌شود و تداوم آن، تشدید کمبود واحد در سال آینده را به همراه دارد.
درباره اوضاع ساخت و سازها علاوه بر آمار مربوط به حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی، یک آمار دیگر توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی نیز منتشر شده که در تکمیل اطلاعات اول، امکان تحلیل بهتر وضعیت بازار ساخت و عرضه مسکن را فراهم کرده است. گزارش از اطلاعات اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی درباره ساخت و ساز حاکی است: در بهار امسال، «تعداد» ساختمان‌های مسکونی شروع شده –عرضه آتی- در کل شهرهای کشور ۳ درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته کاهش پیدا کرد. این در حالی است که تعداد این نوع ساختمان‌ها در سال ۹۶ نیز رشد چندانی نداشت و تنها ۳ درصد نسبت به سال رکودی ۹۵ افزایش یافته بود.
محتوای این دو آمار مشخص می‌کند: در بهار امسال، رشد ریالی حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به معنای «افزایش» عرضه آتی نبوده بلکه این رشد، ناشی از رشد هزینه‌های ساخت بوده که باعث شده در مقیاس ساختمانی کمتر از بهار ۹۶ (تعداد ساختمان‌های کمتر از بهار پارسال)، سازنده‌ها سرمایه‌گذاری ریالی بیشتری در بازار انجام دهند. آنچه این تحلیل را تایید می‌کند، تغییرات حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی به قیمت ثابت در بهار امسال است. میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در حوزه عرضه آتی در بهار امسال به قیمت ثابت سال ۹۵، رقمی معادل ۲ درصد نسبت به مدت مشابه در سال قبل، کاهش پیدا کرده که در مقایسه با رشد ۲۰ درصدی به قیمت جاری، بیانگر اثر تورم عمومی و رشد هزینه‌های ساخت بر فعالیت سازنده‌ها است. بررسی‌ها حاکی است: وضعیت موجود «عرضه آتی» می‌تواند در سال ۹۸ میزان کمبود واحد مسکونی مناسب تقاضای مصرفی را تشدید کند.
در یک‌سال ۹۶ تیراژ عرضه آتی مسکن –ساخت و سازهای جدید در کل کشور- معادل ۳۲۶ هزار واحد مسکونی بود که ۴۰ درصد کمتر از «نیاز بحرانی» بازار مسکن به عرضه سالانه واحد مسکونی بوده است. سال گذشته، در گزارش‌های رسمی منتشر شده از سوی مجموعه‌های دولتی، «نیاز بحرانی» بازار مسکن به واحد مسکونی، سالانه حدود ۵۵۰ هزار واحد مسکونی اعلام شد. این سطح حداقلی عرضه مسکن مورد نیاز بازار، بر اساس نیازسنجی طرح جامع مسکن -که کفایت عرضه مسکن تا سال ۱۴۰۰ را سالانه در حدود ۹۰۰ هزار واحد تعیین کرده است- محاسبه شده است. به این ترتیب، به رغم آنکه در فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۶، میزان عرضه آتی مسکن همواره کمتر از ۳۷۰ هزار واحد در سال – بسیار پایین‌تر از نیاز بحرانی بازار- بوده، در اوایل امسال نیز رونق اولیه بازار مسکن نتوانست این شکاف را تا حدودی ترمیم کند و حتی باعث بیشتر شدن آن نیز شد به‌طوری که کاهش ۳ درصدی تعداد ساختمان‌های جدید، علامتی از کاهش تعداد واحدهای مسکونی شروع به ساخت در این مدت است.
اگر چه در بهار امسال، «تعداد پروانه‌های ساختمانی» صادر شده در شهرهای کشور ۵/ ۷ درصد نسبت به بهار پارسال افزایش پیدا کرد اما «تعداد ساختمان‌های تازه احداث شده» در این مدت ۳ درصد کاهش یافت. تعداد ساختمان‌ها، متغیر بهتری در مقایسه با تعداد پروانه‌ها برای سنجش میزان عرضه آتی مسکن است، چرا که تعداد پروانه‌ها برابر با تعداد واحدهای مسکونی قید شده در پروانه‌ها نیست (هر پروانه به‌طور متوسط منجر به ساخت بیش از ۳ واحد مسکونی می‌شود) و از طرفی، صدور پروانه ساختمانی در یک ماه یا یک فصل از سال، الزاما به شروع ساخت و ساز معادل همان پروانه‌ها منجر نمی‌شود.
بهترین متغیر، تعداد واحدهای مسکونی است که هنوز آمار مربوط به آن برای نیمه اول امسال، اعلام نشده است. با این حال با توجه به متوسط تعداد واحدهای مسکونی در هر ساختمان طی سال‌های گذشته، می‌توان از روی این آمار، میزان عرضه آتی را برآورد کرد. بخش دیگری از اطلاعات موجود در آمارهای اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی نشان می‌دهد: شرایط در بازار ساخت و ساز طی دست کم دو ماه اول تابستان امسال نیز به گونه‌ای بوده که بعید است میزان «عرضه آتی» در فصل دوم سال جاری، اوضاع بهتری نسبت به فصل اول داشته باشد. تعداد ساختمان‌های شروع به احداث در تابستان امسال، در گزارش جدید بانک مرکزی از وضعیت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، محاسبه و اعلام نشده است اما در این گزارش، از جهش هزینه‌های ساخت مسکن در نیمه تابستان امسال، آماری ارائه شده که سخت‌تر شدن عرصه کار برای سازنده‌ها در تابستان را نشان می‌دهد.
مردادماه امسال، شاخص بهای مصالح ساختمانی غیرفلزی و فلزی به ترتیب، ۲۸درصد و ۵۹ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۶ افزایش پیدا کرد و همچنین شاخص بهای خدمات ساختمانی نیز رشد ۱۵ درصدی را تجربه کرد. میزان رشد نقطه‌ای این شاخص‌ها در فصل بهار ۹۷، به مراتب کمتر از آنچه در مردادماه رقم خورد، بوده است. در بهار امسال، شاخص بهای مصالح ساختمانی در کل کشور ۲۹ درصد و شاخص بهای خدمات مصالح ساختمانی نیز ۱۰درصد افزایش پیدا کرده بود. در بخشی از گزارش دوم اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی که نسخه‌ای از آن در اختیار معاونت مسکن و ساختمان قرار گرفته، تاکید شده است: در ماه‌های اخیر افزایش هزینه ساخت و ساز ناشی از رشد قیمت مصالح ساختمانی و همچنین اثر شوک‌های ارزی بر این بازار باعث شد چشم‌انداز حاشیه سود و سرمایه‌گذاری ساختمانی برای فعالان ساختمانی، مبهم شود و این موضوع به‌عنوان یک مخاطره در بازار مسکن بروز پیدا کند. این گزارش، مخاطره دوم در بازار مسکن را افت تقاضای خرید ناشی از کاهش قدرت خرید خانوارها در اثر افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن در نیمه اول امسال معرفی می‌کند.
اوضاع «عرضه آنی» متفاوت از «عرضه آتی»
اگر چه وضعیت عرضه آتی در بازار مسکن- ساخت و سازهای جدید- طی بهار امسال، به‌خاطر کاهش تعداد این نوع ساختمان‌ها، «نامطلوب» ارزیابی می‌شود اما «عرضه آنی»، وضعیت متفاوت و در عین حال رو به جلو داشته است. در بهار امسال تعداد ساختمان‌های تکمیل شده در شهرهای کشور ۳۱ درصد نسبت به بهار پارسال افزایش پیدا کرد. این میزان افزایش در تعداد ساختمان‌های مسکونی با احتساب رشد ۵۳درصدی حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی (به قیمت جاری) طی همین مدت نشان می‌دهد: فعالان ساختمانی، عمده تمرکز خود را از سال گذشته تا کنون، بر تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره برای عرضه آنی به بازار معاملات مسکن قرار داده‌اند. در یک سال ۹۶، میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در حوزه تکمیل ساختمان ۵۱ درصد رشد کرد در حالی که میزان سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و سازهای جدید (عرضه آتی)، ۵/ ۸درصد افزایش یافت. سازنده‌ها معمولا هنگام رونق معاملات خرید مسکن و به‌خصوص در زمان جهش قیمت‌ها، عرضه آنی را به سرمایه‌گذاری در حوزه عرضه آتی ترجیح می‌دهند. اما این اقدام نه تنها به نفع بازار مسکن نیست که برای دو طرف عرضه و تقاضا، بازی باخت-باخت را رقم می‌زند. در زمان جهش قیمت‌ها، توان مالی متقاضیان خرید کاهش شدید پیدا می‌کند و میل به خرید افت می‌کند.
بنابراین، هر میزان عرضه آنی از جنس تازهساز که علی‌القاعده، قیمت فروش آنها به مراتب بیشتر از واحدهای چند سال ساخت است، در وضعیت فعلی، عملا کمکی به متقاضیان خرید نمی‌کند و تاثیر چندانی در تسهیل جریان معاملات که در زمان جهش، کم و کمتر می‌شود، ندارد. شیفت سازنده‌ها از عرضه آتی به عرضه آنی در وضعیت فعلی، بازار مسکن ۹۸ را با کسری بیشتر روبه‌رو می‌کند. کاهش تیراژ ساخت و سازهای جدید در ماه‌های اخیر و تداوم آن در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری، با توجه به متوسط طول زمانی ساخت مسکن که الان در تهران و برخی دیگر از شهرها، به حدود یک سال رسیده، می‌تواند در بازار معاملات مسکن سال آینده تاثیر منفی به همراه داشته باشد. در حال حاضر، عرضه آنی مسکن (واحدهای تازهساز یا همان تکمیل شده) در شهرها، کمتر از نیاز بحرانی است. به بیان دیگر، هم وضعیت عرضه آتی و هم وضعیت عرضه آنی، تا سطح حداقلی مورد نیاز بازار مسکن، فاصله قابل توجه دارد. هر چند وضعیت عرضه آنی، بهتر از عرضه آتی است.
در یک سال ۹۶ بر اساس برآوردها، حدود ۴۰۰هزار واحد مسکونی در حال ساخت، با پشت‌سر گذاشتن مراحل تکمیل، به شکل واحد تازهساز (عرضه آنی) وارد بازار معاملات مسکن شد. این میزان عرضه حدود ۶ تا ۷ درصد بیشتر از سال قبل از آن بوده است. با توجه به اینکه در بهار امسال، تعداد ساختمان‌های تکمیل شده، ۳۱ درصد بیشتر از بهار سال گذشته بوده، برآورد می‌شود حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی به شکل عرضه آنی در این فصل وارد بازار شده باشد که در این صورت با شرط تداوم نرخ رشد ساختمان‌های تکمیل شده طی ماه‌های آتی، باز هم، میزان عرضه آنی به سطح نیاز بحرانی بازار مسکن نخواهد رسید. در این میان، سهم ناچیز واحدهای مسکونی کم‌متراژ از عرضه آنی طی ماه‌های گذشته به‌خصوص در تهران، امکان اثرگذاری حداقلی این نوع عرضه بر سطح قیمت‌ها را سلب کرده است. به بیان دیگر، نه تنها در ماه‌های اخیر، سهم واحدهای تازهساز از معاملات خرید مسکن به‌خاطر سطح قیمت آنها، کاهش پیدا کرده و در نتیجه عرضه آنی، کمک قابل توجهی به بازار نکرد، کمیاب بودن واحدهای ۵۰ تا ۸۰ متر مربع در بازار عرضه آنی، بر کم اثر بودن آن افزود.
