اطلاعات مربوط به مجموع هزینه‌های ساخت و ارزش زمین به‌کار گرفته شده در ساخت‌وسازهای مسکونی استان تهران –پایتخت و ۴۰ شهر اطراف آن- نشان می‌دهد: قیمت تمام شده ساخت مسکن برای پروژه‌های تکمیل شده در این استان طی ۹ ماه اول سال گذشته به‌طور متوسط رقمی معادل ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع بوده که ۶۰ درصد این رقم را بهای خرید زمین (ملک کلنگی) تشکیل داده است.
از طرفی، اطلاعات تغییر و تحولات قیمت مسکن نیز مشخص می‌کند: آپارتمان‌هایی که طی سه فصل اول سال ۹۶ در استان تهران معامله شد، با قیمت میانگین حدود ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان فروش رفته است. به این ترتیب، چنانچه واحدهای تکمیل شده در سال گذشته –آپارتمان‌های تازه‌ساز- در همان بازه زمانی و با قیمت میانگین معاملات مسکن، فروخته شده باشد (فروش به محض تکمیل)، سازنده‌های این واحدها معادل ۴۴ درصد قیمت تمام شده، سود کسب کرده‌اند. این میزان سود حاصل از ساخت و فروش مسکن برای آن دسته از پروژه‌هایی بوده که سال گذشته در فاصله ۹ ماه اول سال، به پایان مرحله تکمیل ساخت رسیدند و عملیات فروش آنها نیز در همین بازه زمانی انجام شد. در بازار ملک به‌خصوص در اواخر رکود یا میانه رکود و رونق، فروش واحدهای تازه‌ساز با تاخیر دست کم یک فصلی نسبت به آخرین مرحله ساخت، انجام می‌شود. این فاصله در دوره رکود حتی تا یک سال افزایش پیدا می‌کند و در دوره اوج رونق نه تنها اختلاف زمانی به صفر می‌رسد، که در صورت تمایل سازنده، عمده واحدها قبل از رسیدن به مرحله تکمیل، فروخته می‌شود.
بازار معاملات مسکن سال گذشته تا اواسط پاییز در مرحله پیش رونق قرار داشت و معاملات خرید از رشد چندان قابل توجهی برخوردار نبود ضمن آنکه، تمایل به خرید آپارتمان نیز در ۹ ماه اول سال گذشته به مراتب کمتر از فصل آخر ۹۶ و بهار ۹۷ بود. بنابراین، دامنه برخورداری از این میزان سود در بازار ساخت و سازهای مسکونی استان تهران به لحاظ تعداد پروژه‌ها و عوامل ساخت آنها، چندان گسترده نبوده است.
علاوه بر دامنه برخورداری، یک ملاحظه دیگر نیز درباره عایدی ۴۴ درصدی فعالیت‌های ساختمانی با کاربری مسکونی در استان تهران طی سال گذشته مطرح است و آن به مقایسه این میزان سود در طول دوره ساخت و ساز با سود سرمایه‌گذاری در مثلا بازار رقیب مسکن مربوط می‌شود. فعالان بازار ملک، بازار پول (سپرده‌گذاری بانکی) را محل رقیب برای سرمایه‌گذاری می‌دانند و برای برآورد بازدهی نسبی ساخت و ساز، نرخ سود بانکی را ملاک مقایسه قرار می‌دهند. سود ۴۴ درصدی حاصل از فروش پس از تکمیل ساختمانهای مسکونی در سال گذشته، عملا برای یک دوره متوسط ۲۱ ماهه سرمایه‌گذاری شامل پروسه ۱۸ ماهه ساخت و ساز و ۳ ماهه فروش، عاید گروهی از سازنده‌ها شده است. در نتیجه، با توجه به سطح میانگین نرخ سود بانکی در سال‌های ۹۵ و ۹۶ که حول و حوش ۲۰ درصد در برخی بانک‌ها بوده، مشخص می‌شود آن دسته از سازنده‌هایی که سال گذشته موفق به تکمیل پروژه‌های ساختمانی و همزمان فروش واحدهای تازه‌ساز شدند، حدود ۵ واحد درصد بیش از نرخ سود سپرده‌های بانکی، از سرمایه‌گذاری انجام داده، بازدهی به‌دست آوردند.
آمارهای بانک مرکزی درباره فعالیت‌های ساختمانی در سال ۹۶ نشان می‌دهد: در استان تهران سهم زمین در قیمت تمام شده هر متر مربع بنای ساختمان مسکونی طی ۹ ماه اول پارسال، به‌طور میانگین رقمی معادل یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است. میانگین قیمت هر متر مربع زمین در پروژه‌هایی که پارسال تکمیل شدند، در استان تهران حدود ۶میلیون تومان بوده اما با توجه به میانگین تراکم ساختمانی و سطح اشغال بناهای مسکونی و تقسیم بهای کل خرید زمین در مجموع مساحت زیربنای ساختمان‌ها، سهم زمین در قیمت تمام شده هر مترمربع آپارتمان به حدود ۶۰ درصد کل قیمت تمام شده رسیده است. سال گذشته در استان تهران، جزء اصلی قیمت تمام شده ساخت مسکن –زمین- ۲۴ درصد افزایش بها پیدا کرد که این میزان تورم بیشتر از رشد قیمت جزء مربوط به هزینه احداث بود. طی ۹ ماه اول پارسال میانگین هزینه احداث ساختمان مسکونی در این استان، ۲۰ درصد افزایش یافت.
در سال گذشته، بخش قابل توجهی از فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی به‌خصوص در نیمه دوم سال، در حوزه تکمیل ساختمانهای از قبل ساخته شده متمرکز شد. آمار بانک مرکزی در این زمینه مشخص می‌کند: در ۹ ماه اول سال گذشته میزان سرمایه‌گذاری در ساختمانهای تازه‌ساز (تکمیل شده)، ۵۱ درصد رشد کرد در حالی که سرمایه‌گذاری صورت گرفته برای پروژه‌های جدید فقط ۶/ ۱ درصد نسبت به ۹ ماه اول سال ۹۵ افزایش پیدا کرد. در مجموع سه فصل اول سال گذشته، نزدیک به ۱۰ میلیون متر مربع بنای مسکونی به مجموع ساختمانهای مسکونی استان تهران اضافه شد.
عرضه انبوه واحدهای کم‌مشتری در پایتخت
سال گذشته، شکاف بزرگ بین عرضه و تقاضا در بازار آپارتمان‌های پرمشتری در تهران، بزرگ‌تر شد و در مقابل، تیراژ واحدهای کم‌تقاضا تحت تاثیر تداوم بزرگ‌سازی در بازار مسکن افزایش پیدا کرد. براساس آمار بانک مرکزی، در ۹ ماه اول سال گذشته ۶۷ هزار واحد مسکونی جدید در قالب آپارتمان‌های تازه‌ساز به موجودی بازار مسکن استان تهران افزوده شد. معمولا ۸۰ درصد از ساخت و سازهای استان تهران، در مناطق ۲۲ گانه پایتخت انجام می‌شود، بنابراین آمار تحولات ساختمانی استان، متاثر از فعالیت‌های ساختمانی کلان‌شهر تهران است.
از مجموع ۶۷ هزار واحد مسکونی جدید عرضه شده به بازار مسکن استان تهران، آپارتمان‌های پرمشتری، سهم میکرونی (نزدیک به صفر) داشته‌اند. طی ۹ ماه اول سال گذشته، فقط ۱۲ واحد مسکونی از ۶۷ هزار واحد تکمیل شده در استان تهران، مساحت کمتر از ۶۰ متر مربع داشته‌اند؛ به این معنا که از هر یک میلیون واحد مسکونی جدید، ۱۷۹ واحد، «ریزمتراژ» بوده‌اند. سهم میکرونی ساخت‌وسازهای مصرفی و پرتقاضا در بازار مسکن تهران در شرایطی اتفاق افتاده که ۴۳ درصد واحدهای مسکونی تازه عرضه شده به این بازار مساحتی داشته‌اند که فقط ۷ درصد از خریداران آپارتمان به دنبال چنین واحدهایی هستند. در ۹ ماه اول پارسال ۲۹ هزار واحد مسکونی از ۶۷ هزار واحد تکمیل شده در استان تهران مساحت بالای ۱۵۰ مترمربع داشته‌اند. سهم این واحدها در معاملات مسکن تهران ۷درصد است. با این حال، بیش از ۵۰ درصد آپارتمان‌هایی که در بازار مسکن تهران فروش می‌رود مساحتی کمتر از ۹۰ مترمربع دارند.
شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن کم‌متراژ در تهران با سرعت بالا رو به گسترش است. آنچه این سرعت را نشان می‌دهد کاهش قابل ملاحظه تعداد واحدهای مسکونی جدید کم‌متراژ در سال ۹۶ نسبت به همین واحدها در سال ۹۵ است. عرضه آپارتمان تازه‌ساز در استان تهران در ۹ ماه اول سال گذشته تغییرچندانی نسبت به میزان عرضه در ۹ ماه اول سال ۹۵ نداشته است اما تعداد آپارتمان‌های جدید با مساحت حداکثر ۶۰ مترمربع در این فاصله، دچار ریزش شدید شده است. در ۹ ماه اول سال ۹۵، تعداد ۳۹۰ واحد مسکونی با مساحت زیر ۶۰ مترمربع در استان تهران، تکمیل و به‌عنوان واحد تازه‌ساز روانه بازار مصرف شد. این تعداد اما در ۹ ماه اول سال ۹۶ به کمتر از ۱۵ واحد سقوط کرد.
طی سه فصل اول پارسال، ۹۲۵ واحد مسکونی با مساحت حداکثر ۸۰ متر مربع در استان تهران به بازار عرضه شد در حالی که طی سه فصل اول سال ۹۵، تعداد ۲ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی جدید با همین میزان مساحت در این استان عرضه شده بود. آمارها مشخص می‌کند، روند نزول تیراژ عرضه مسکن کم‌متراژ در استان تهران در سال گذشته نیز ادامه داشته است که تبعات آن را می‌توان در بازار معاملات مسکن سال ۹۷ به شکل کمیابی واحدهای زیر ۹۰ مترمربع و نایابی واحدهای حداکثر ۶۰ مترمربع در یکی دو ماه اخیر ردیابی کرد.