حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کشور طی سال ۹۶ تحت تاثیر رشد فروش آپارتمان در بازار ملک، رکورد افزایشی زد. گزارش از اطلاعات آماری بانک مرکزی حاکی است؛ سال گذشته کل سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز، ۱۵ درصد نسبت به سال ۹۵ افزایش پیدا کرد که این میزان رشد، بالاترین نرخ از سال ۹۲ به بعد، محسوب می‌شود. ثبت رکورد چهار ساله بیشترینرشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۹۶، ناشی از چرخش بازار معاملات خرید مسکن در سال ۹۵ از فاز رکودی به فاز پیش رونق و افزایش بیشتر حجم معاملات در طول سال گذشته بوده است به‌طوری که عمده تغییرات مثبت در بازار ساخت و ساز در سال ۹۶ را می‌توان در نیمه دوم سال و به‌خصوص در زمستان گذشته، ردیابی کرد.
سال گذشته حجم معاملات خرید مسکن در تهران ۱۲ درصد افزایش پیدا کرد. در شهرهای بزرگ نیز اگر چه نبض معاملات ملک به میزان بازار مسکن تهران، تند نشد اما تا حدودی بهبود پیدا کرد و در عین حال از شدت رکود در شهرهای کوچک کاسته شد. اکنون بازتاب رونق نسبی معاملات مسکن در بازار ساخت و سازهای سال۹۶، به استناد آمارهای جدید از این بازار، مشخص می‌کند: فعالان ساختمانی سال گذشته، بازار را برای سرمایه‌گذاری‌های دوباره، مناسب تشخیص دادند و وارد شدند. بررسی‌ها از جزئیات سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال ۹۶ نشان می‌دهد: رونق ساختمانی در دو جبهه «تعریف پروژه‌های جدید» یا همان «شروع به ساخت» و همچنین «تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره» شکل گرفته که البته، شدت آن در جبهه دوم –جبهه ساختمانی نزدیک به بازار مصرف- بیشتر از جبهه اول بوده است. پارسال ۷۳ هزار و ۷۴۰ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و سازصورت گرفت که ۵۸ درصد آن، در ساخت و سازهای در حال احداث صرف شد، ۲۵ درصد در ساخت و سازهای جدید (شروع به ساخت) و بقیه برای تکمیل نیمه‌کاره‌ها (آماده فروش) انجام شد.
میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید طی سال‌های گذشته، همواره بیشتر از حجم سرمایه‌گذاری برای تکمیل نیمه‌کاره‌ها بود اما در زمستان ۹۶، دو سیگنال رشد قیمت‌ها و رشد فروش آپارتمان‌ها به فعالان ساختمانی سبب شد میزان سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل نیمه‌کاره‌ها با هدف فروش سریع، هم به لحاظ حجم ریالی و هم به لحاظ نرخ رشد، از حوزه ساخت و سازهای جدید، سبقت بگیرد. در یک سال ۹۶، رقمی معادل ۱۳ هزار و ۱۲۰ میلیارد تومان برای تکمیل پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره در سراسر مناطق شهری کشور و همچنین مبلغی معادل ۱۸ هزار و ۱۱۰ میلیارد تومان نیز برای شروع پروژه‌های جدید در این مناطق، از سوی فعالان ساختمانی، سرمایه‌گذاری شد. با این حال، حجم سرمایه صرف شده برای تکمیل نیمه‌کاره‌ها در سال گذشته، ۵۴ درصد نسبت به سال ۹۵ افزایش پیدا کرد که بالاترین نرخ رشد سرمایه‌گذاری در مقایسه با دو حوزه دیگر یعنی «شروع به ساخت» و «ساختمان‌های در حال احداث» بوده است. در سال ۹۶ سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید تنها ۵/ ۸ درصد افزایش پیدا کرد و در حوزه ساختمان‌های در حال احداث –پروژه‌هایی که در سال ۹۶، هنوز به مرحله تکمیل و عرضه به بازار مصرف نرسیدند- نیز نرخ رشد سرمایه‌گذاری، رقم ۹ درصد را ثبت کرد. در آخرین فصل از سال۹۶، تمرکز سرمایه‌گذاران ساختمانی بر تکمیل نیمه‌کاره‌ها تشدید شد به‌طوری که در زمستان پارسال، نرخ رشد سرمایه‌گذاری در این حوزه به ۶۲ درصد رسید که از میزان رشد ۴۲ درصدی سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید، بیشتر بوده است. سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، طی سال‌های رکودی ۹۴ و ۹۵، روند کاهشی داشت به‌طوری که در این دو سال، سرمایه‌گذاری در این حوزه به ترتیب ۱۳ درصد و ۳۵ درصد کاهش یافت. با این حال، آنچه برای سال ۹۶ در این حوزه به ثبت رسید (نرخ رشد ۵۴ درصدی)، از سال ۹۲ تا کنون، به لحاظ بیشترین رشد، بی‌سابقه بوده است.
اگر چه در سال گذشته، عرضه واحدهای نوساز تازه تکمیل شده به بازار ملک ناشی از رشد دست کم ۵۰ درصدی حجم سرمایه‌گذاری در این حوزه، افزایش پیدا کرد اما این رخداد به دو دلیل نتوانست در بازار مسکن تعادل مناسب بین موجودی واحدها و حجم تقاضای خرید، به‌وجود بیاورد. دلیل اول به سطح از دست رفته عرضه مسکن در سال‌های ۹۳ تا ۹۵ برمی‌گردد که میزان رشد در سال ۹۶، در بهترین حالت توانسته باعث جبران آن شود. تا پیش از سال ۹۳ و در زمان رونق ساختمانی سال‌های ۹۰ تا ۹۲، سالانه بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی تازه‌ساز (تکمیل شده) روانه بازار می‌شد اما طی سال‌های اخیر، این میزان به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد تنزل کرد. بنابراین از آنجا که در سال ۹۶ و همچنین ماه‌های اخیر، تقاضای خرید نسبت به سال‌های قبل افزایش پیدا کرده، عملا موجودی فعلی بازار نوسازها به‌خصوص در گروه واحدهای پرتقاضا، به مراتب کمتر از حجم تقاضا است. دلیل دوم نیز واکنش دسته‌ای از سازنده‌ها در ماه‌های اخیر به تورم مسکن برمی‌گردد. برخی سازنده‌ها از فروش واحدهای تازه‌ساز خودداری می‌کنند تا از افزایش قیمت‌ها در طول زمان، منتفع شوند. حوزه تکمیل ساختمان‌ها، در مقایسه با حوزه ساخت و سازهای جدید، به بازار عرضه مسکن نزدیک است به این معنا که هر نوع افت و خیز در حجم سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌ها، در زمان کم، در بازار معاملات ملک به شکل کاهش یا افزایش عرضه تاثیر می‌گذارد البته در زمان نوسانات مثبت قیمتی، رفتار سازنده‌ها –نفروختن- می‌تواند جلوی تزریق نوسازها به بازار را بگیرد. با این حال از آنجا که پروسه شروع ساخت تا تکمیل ساختمان حداقل یکسال زمان می‌برد، تغییرات سرمایه‌گذاری در این حوزه، با تاخیر، در بازار معاملات مسکن (میزان عرضه) منعکس می‌شود.
افزایش قیمت تمام شده ساختمان
اطلاعات بانک مرکزی درباره جزئیات ریالی ساخت و سازهای سال ۹۶ نشان می‌دهد: سال گذشته قیمت تمام شده ساختمان با کاربری‌های مختلف در کل کشور، از محل بهای مصالح ساختمانی و همچنین بهای خدمات ساختمانی افزایش پیدا کرد. شاخص بهای تولیدکننده مصالح ساختمانی در سال ۹۶، رقمی معادل ۱۷ درصد نسبت به سال ۹۵ افزایش یافت. این شاخص در زمستان پارسال، رشد نقطه‌ای ۱۹درصد را تجربه کرد که بیان‌کننده میزان افزایش هزینه تامین مصالح ساختمانی برای سازنده‌ها در سال گذشته است. در سال گذشته، شاخص بهای خدمات ساختمانی نیز ۸ درصد افزایش پیدا کرد. در تهران بیش از ۶۰ درصد از قیمت تمام شده ساخت مسکن را بهای خرید زمین تشکیل می‌دهد که سال گذشته این جزء اصلی بازار ساخت و ساز، مطابق آمارهای مرکز آمار، به‌طور متوسط بیش از ۲۵ درصد افزایش قیمت پیدا کرد. شاخص‌های مربوط به بهای مصالح ساختمانی و خدمات ساختمانی در کل کشور نیز بیانگر افزایش در سال گذشته است. به این ترتیب، بخشی از تورم مسکن در بازار نوسازها، به رشد قیمت تمام شده برمی‌گردد. تازه‌سازهایی که در سال گذشته و به‌خصوص در فصل آخر سال ۹۶، عملیات تکمیل آنها به اتمام رسید، در ماه‌های اخیر احتمالا وارد بازار معاملات ملک شدند. هنوز آمار مربوط به تیراژ عرضه مسکن ناشی از تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در یکسال ۹۶، منتشر نشده است.
