بازار معاملات مسکن در آخرین ماه پاییز با صعود ۵/ ۱ برابری حجم فروش آپارتمان در تهران، به‌صورت کامل از «رکود» خارج شد.

گزارش «دنیای اقتصاد» از تازه‌ترین آمارهای دفتر اقتصاد مسکن حاکی است: بازار خرید و فروش املاک مسکونی در پایتخت بعد از حدود یکسال حرکت خفیف و تدریجی در فاز «پیش‌رونق»، ماه گذشته با ثبت دو رکورد فصلی و نقطه‌ای، وارد فاز «رونق» شد. آذر ماه امسال ۱۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی (ثبت شده در مبایعه‌نامه‌ها بعد از حذف قراردادهای نامعتبر از سوی سامانه رهگیری) در شهر تهران فروخته شد که این حجم معاملات،‌ ۲۰ درصد نسبت به ماه قبل (آبان ۹۶) و ۵۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته (آذر ۹۵) افزایش نشان می‌دهد.

حجم خرید آپارتمان در آذر به لحاظ «تعداد قراردادها» و همچنین تداوم «تحرک رو به افزایش در بازار به‌خصوص طی چند ماه اخیر»، بیانگر «خروج کامل از رکود معاملاتی» است. معاملات آذر در مقایسه با مهر و آبان، «رکورد بیشترین فروش» آپارتمان در پاییز بازار مسکن تهران به حساب می‌آید. از طرفی، میزان رشد نقطه‌ای حجم معاملات در ماه گذشته (افزایش ۵۲ درصدی) نیز «رکورد بالاترین رشد» حجمی بازار (تغییرات نقطه‌ای) دست کم از سال ۹۲ تا کنون محسوب می‌شود.

بررسی‌ها درباره فاز جدید معاملات مسکن مشخص می‌کند: به رغم آنکه چشم‌انداز بازار ملک با توجه به آستانه جابه‌جایی‌های شب عید، بر تداوم رونق طی ماه‌های پایانی سال استوار است اما «تغییر محسوس» در سطح قیمت مسکن در ماه گذشته، «پایداری بازار در فاز جدید» را با تردید کارشناسان و فعالان بازار روبه‌رو کرده است. قیمت مسکن تحت تاثیر رکورد افزایش معاملات خرید در آذرماه، از دامنه نوسان ماهانه یک تا ۲ درصدی ۸ ماه اول سال خارج شد و رکورد بیشترین رشد ماهانه طی ۲۱ ماه اخیر را به ثبت رساند.

میانگین قیمت مسکن در تهران هم اکنون با استناد به کارنامه معاملات آذر ۹۶، متر مربعی ۴ میلیون و ۹۹۶ هزار تومان شده است. متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران، ماه گذشته ۴ درصد نسبت به آبان افزایش یافت و با «نزدیک به ۲۰۰ هزار تومان» رشد در هر متر مربع، به مرز ۵ میلیون تومان رسید. این، بالاترین رشد ماهانه قیمت ملک از اسفند ۹۴ تا کنون به حساب می‌آید که البته بخشی از آن، با لحاظ پایان رکود معاملاتی، افزایش تقاضای مصرفی و تحرک معاملات، طبیعی به نظر می‌رسد. اکنون با افزایش دامنه تغییرات مثبت ماهانه قیمت مسکن، نرخ رشد نقطه‌ای (تغییرات نسبت به ماه مشابه سال گذشته) نیز افزایش پیدا کرده است. ماه گذشته، متوسط قیمت آپارتمان‌های فروخته شده در پایتخت، ۶/ ۱۳ درصد نسبت به آذر ۹۵ افزایش یافت. تورم نقطه‌ای مسکن تا پیش از آبان ماه، همواره پایین‌تر از نرخ تورم عمومی بود اما در آن ماه (آبان ۹۶)، این شاخص یعنی نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن، بعد از ۳۳ ماه دورقمی شد و افزایش حدود ۱۰ درصدی سطح قیمت نسبت به میانه پاییز ۹۵ را رقم زد. در حال حاضر نیز بازار معاملات ملک شاهد سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از تورم عمومی است.

بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد قدرت خرید مسکن در شهر تهران برای گروه اصلی شکل‌دهنده رونق معاملات (تقاضای مصرفی دهک متوسط)، شکننده است به‌طوری که «بیشتر شدن دامنه افزایش قیمت» می‌تواند عمر رونق اولیه در بازارخرید و فروش آپارتمان دست‌کم در مناطق مصرفی را کاهش دهد و از سرایت فاز تازه معاملات به سال جدید جلوگیری کند. سطح قیمت میانگین هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، ماه گذشته نزدیک به ۲۰۰ هزار تومان نسبت به ماه قبل از آن افزایش پیدا کرد. متوسط افزایش ماهانه قیمت تا پیش از آذر ماه، حدود ۱۰۰ هزار تومان بوده است که از این منظر، کارنامه قیمتی معاملات آذر برای سمت تقاضای مصرفی،‌ قابل ادامه نیست.

ابعاد این ناهمخوانی مطابق آمارها از میزان رشد قیمت در مناطق مختلف، برای مناطق مورد انتخاب خانه اولی‌ها، بیشتر از سایر نقاط شهر است.

هر چند طی ماه گذشته، مطابق تحقیقات میدانی از بازار، ردپای تقاضای سرمایه‌ای نیز در معاملات دیده شده است اما جنس معاملات خرید با توجه به سهم بالای مناطق مصرفی، بیانگر وزن بالای تقاضای مصرفی است. در این شرایط از آنجا که معاملات شب عید، عمدتا از محل تقاضای مصرفی می‌تواند در وضعیت حفظ رونق قرار بگیرد، رفتار فروشنده‌ها در اعلام «قیمت پیشنهادی» و نحوه کنار آمدن با خریداران در میز مذاکره، در آینده رونق کنونی بازار ملک نقش تعیین‌کننده خواهد داشت.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: در شرایط فعلی، یکی از مهم‌ترین پارامترهای اثرگذار بر «پایداری فاز جدید»، قیمت مسکن است.

در این میان، همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، دمای معاملات مسکن در پی بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد، به تدریج رو به افزایش گذاشته است. بنابراین، در صورتی که بانک‌ها در ماه‌های پایانی سال جاری، کماکان به پرداخت سود حداکثر ۱۵ درصد به سپرده‌گذاران جدید متعهد باشند (اتفاقی که اگر امسال رقم بخورد متفاوت از تجربه ماه‌های پایانی سال‌های گذشته خواهد بود)، فاز جدید معاملات ملک، حداقل از سمت بازار رقیب آسیب نخواهد دید.

 بازار مسکن در آخرین ماه پاییز اگر چه دو رکورد معاملاتی در مسیر رشد به ثبت رسانده است اما حجم خرید و فروش‌ها در این ماه، تقریبا با کارنامه میانه تابستان امسال برابری می‌کند. وضعیت موجود مشخص می‌کند تشدید پیش‌رونق معاملات ملک در تهران طی ماه‌های اخیر سبب شد بازار در نیمه دوم امسال، زودتر از سال‌های قبل، شرایط نقل و انتقالات شب عید را به خود بگیرد. سال گذشته، بیشترین رشد معاملات در نیمه دوم سال، برای دی ماه به ثبت رسید در حالی که، معاملات پاییز ۹۵ از رشد قابل ملاحظه‌ای برخوردار نبود.

در حال حاضر حجم معاملات خرید مسکن در ۹ ماه اول امسال،‌ رشد ۱۳ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان می‌دهد. معاملات در یک سال ۹۵، رشد ۵ درصدی در حجم را تجربه کرده بود بنابراین، این تفاوت در نرخ رشد، ورود به فاز رونق نسبت به پیش‌رونق سال ۹۵ را تایید می‌کند. مقایسه کارنامه سه فصل گذشته از سال ۹۶ در بازار معاملات نیز حاکی است فصل تابستان به لحاظ حجم فروش آپارتمان، فصل پرفروش نسبت به پاییز و بهار بوده است. با این حال، میزان فروش پاییزی در بازار مسکن تهران حدود ۱۰۰۰ واحد کمتر از فصل اصلی نقل و انتقال (تابستان) است. بازار معاملات مسکن در پایان آذر ماه، به لحاظ نرخ بازدهی همچنان در رتبه آخر نسبت به سایر بازارها قرار گرفت با این تفاوت که نرخ بازدهی،‌ بعد از سه سال، هم‌اکنون‌ دو رقمی شده و به ۱۰ درصد رسیده است.

تحقق نتیجه نظرسنجی «دنیای اقتصاد»

آنچه ماه گذشته در بازار معاملات مسکن به شکل خروج کامل از رکود –رفتن به فاز رونق از مرحله پیش رونق- اتفاق افتاد، شهریور امسال در نظرسنجی «دنیای اقتصاد» از نخبگان بخش مسکن پیش‌بینی شده بود. در این نظرسنجی، ۴۰ صاحب‌نظر بخش مسکن در پاسخ به پرسش‌هایی درباره چشم‌انداز بازار در نیمه دوم سال ۹۶، روند معاملات ملک طی پاییز و زمستان را «رونق ملایم» برآورد کردند.

در این نظرسنجی، ۶۷ درصد شرکت‌کننده‌ها در پاسخ به پرسشی درباره چشم‌انداز دو فصلی معاملات واحدهای مسکونی (پاییز وزمستان امسال) اعلام کردند: بازار بدون آنکه به عقب برگردد یا متوقف بماند، به‌صورت تدریجی و نه پرشتاب، به رونق می‌رسد. در این نظرسنجی در عین حال، ۵۷ درصد نظردهنده‌ها، مهم‌ترین عامل موثر بر تقویت پیش‌رونق و رفتن به بازار به فاز رونق را کاهشنرخ سود بانکی معرفی کرده بودند. وضعیت موجود بازار مسکن با آنچه در نظرسنجی از سوی کارشناسان پیش‌بینی شده بود، مطابقت دارد.