از روزهایی که حقوق مدنی ایران هنوز تصویب نشده بود و خبری از اشاره مستقیم به حقوق مالکان در ملک‌شان نبود، سال‌های زیادی گذشته است، از روزهایی که مردم خانه‌های حیاط‌دار داشتند و آپارتمان‌نشینی عمومیت چندانی هم نداشت همین‌طور. حالا کمتر نقطه‌ای از شهرها و خاصه کلان‌شهرها را می‌توان پیدا کرد که خانه‌های یک واحدی داشته باشد.
با وجود آن‌که تقریبا ٤٠سال از آغاز آپارتمان‌نشینی در ایران گذشته به نظر می‌رسد فراگیری این شیوه از زندگی آن‌قدر با سرعت صورت گرفته که هنوز خیلی‌ها از بایسته‌های زندگی در آپارتمان‌ها اطلاع چندانی ندارند. سرعت این تغییر تقریبا قابل مقایسه با همه‌گیرشدن تلفن‌همراه و شبکه‌های مجازی است. بسیاری از شهرنشینان مجبور شدند شیوه دیگری برای زیست در محیط شهر انتخاب کنند اما مجال همچنان برای به کار بردن جمله همیشگی و نسبتا تکراری باز است: «رشد تکنولوژیک به‌سرعت اتفاق افتاده اما فرهنگ استفاده از این فضاها همچنان با مشکل مواجه است.»
شیوه سکنی مردم در خانه‌های جدید که آپارتمان نام دارند هم از همین تعارض‌های بعضا آشکار پیروی می‌کند. کسانی که تا چند‌سال قبل در خانه‌های مستقل و حیاط‌دار زندگی می‌کردند، مدت‌هاست با فضای جدیدی مواجه شدند که موظفند برای زندگی در آن از قواعد و حتی قانون‌های خاص زندگی در آن فضا پیروی کنند.
حالا دیگر نمی‌شود از ضرب‌المثل «چهاردیواری اختیاری» استفاده کرد، چراکه صفت اختیاری محدود شده است. عده‌ای می‌گوید قواعد زندگی در آپارتمان آن‌قدر با خانه‌های حیاط‌دار متفاوت است که این صفت را باید به‌طورکلی کنار گذاشت و گفت: «چهاردیواری اختیاری نیست». برخی دیگر از افراد هم هستند که نظرشان به قواعد حقوقی و عرفی نزدیک‌تر است. آنها می‌گویند «چهاردیواری اختیاری است اما به صورت مشروط».
همین تغییرات است که شرایط جدیدی را پیش‌روی شهرنشینان می‌گذارد. آنها مجبورند برای داشتن زندگی آرام، هم حقوق‌شان را بشناسند و هم با تکالیف جدیدی آشنا شوند که برای زندگی در این محیط جدید لازم به نظر می‌رسد.
با این وجود نظرسنجی‌های مختلف نشان می‌دهد در این زمینه فرهنگ‌سازی از یک سو و آشنایی مردم با حقوق و تکالیف قانونی‌شان از سوی دیگر، دو رکن اساسی هستند که جای کار بسیاری دارند.
در یکی از همین نظرسنجی‌ها تحلیل داده‌های آماری حاصل از جامعه آماری مورد مطالعه نشان داده از نگاه مردم سروصدا و رفت‌وآمد زیاد، عدم تفاهم فکری با همسایگان و مزاحمت همسایگان و دخالت آنها در زندگی خصوصی‌شان از مهمترین معایب آپارتمان‌نشینی است. بر همین مبنا و براساس آمارهای موجود نزدیک به ٥٥درصد مردم از آپارتمان‌نشینی ناراضی هستند. عده‌ای نمی‌دانند دقیقا بروز چه مشکلاتی این اجازه را به آنها می‌دهد که برای دفاع از حق‌شان به‌عنوان یکی از مالکان یا مستأجران ساختمان به مراجع ذیصلاح مراجعه کنند.
خیلی‌ها اصلا از تکلیف‌هایی که به عهده دارند، بی‌اطلاع‌اند، غافل از این‌که براساس یک قاعده حقوقی عام «جهل به قانون رافع مسئولیت نیست». بسیاری نمی‌دانند آیا می‌شود به صورت مصداقی به مواردی که باعث مزاحمت می‌شود، اشاره کرد و از سوی دیگر آیا اشاره به موارد خاص در قوانین موضوعه و آیین‌نامه‌های موجود حصری است یا مصداقی. از سوی دیگر شیوه طرح دعوا در صورت بروز چنین مشکلاتی هم محل بحث دیگری است که بسیاری از مردم از آنها اطلاع چندانی ندارند.
مثلا خیلی‌ها نمی‌دانند اگر می‌خواهند بنای ساختمان را تجدید کنند، در صورت مخالفت عده قلیلی از ساکنان آیا راهی برای پیگیری موضوع هست یا خیر.
آخر ممکن است ادامه زندگی در آن خانه با بیم جان یا خرابی همراه باشد و هیچ عقل سلیمی زندگی در چنین خانه‌ای را تجویز نمی‌کند. اتفاقا به همین دلیل هم هست که اگر در مثال اخیر، سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری به صورت رسمی گواهی دهند احتمال وجود خطرهای مورد بحث وجود دارد، مالک یا مستاجر خانه بدون اجازه مخالفان حداقلی حق تعمیر خانه‌اش را خواهد داشت.
البته در این‌جا یک شرط دیگر هم وجود دارد: مالک یا مستأجر موردنظر موظف است پیش از اقدام در زمینه تعمیر خانه، با اجازه دادگاه خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره کند و اگر از رفتن به خانه جدید خودداری کردند، با مراجعه به دادگستری می‌تواند تخلیه همسایگان مخالف را بخواهد.
دعاوی مربوط به حقوق آپارتمان‌نشینی خارج از نوبت بررسی می‌شوند
فرزام اردلان، مدرس دانشگاه و وکیل مرکز مشاوران قوه قضائیه است. او که تا به حال در بحث مشکلات حقوقی آپارتمان‌نشینی پرونده‌های زیادی داشته، معتقد است که «حقوق مربوط به آپارتمان‌نشینی یکی از موضوعاتی است که از سال‌ها پیش به صورت‌های مختلف در مجلس شورای اسلامی و پیش از آن در مجالس دیگر مورد توجه قانون‌گذاران بوده است.
حقیقت امر این است که بسیاری از افراد حقوق آپارتمان‌نشینی را به‌عنوان یک پدیده جدید و موضوع نوظهو‌ر می‌دانند. از سال ١٣٤٣ قوانینی در مورد حقوق آپارتمان‌نشینی وجود داشته که این قانون با توجه به زمان و شرایط آن بسیار جامع و خوب نوشته و وضع شده است و همین قانون در سال‌های ١٣٧٦ و ١٣٥١ الحاقیه‌ای به آن اضافه شده است، به عبارت درست دستخوش تغییراتی قرار گرفت و به موازات آن نواقصی که بنا به شرایط زمانی در آن وجود داشت، مرتفع شد.
اردلان با بیان این جمله که چهاردیواری اختیاری نیست، گفت: این جمله کاملا دور از فرهنگ و آداب شهرنشینی و به عبارتی دور از قوانین و مقررات اجرایی است. علاوه بر این‌که درخصوص آپارتمان‌نشینی ما قانون بسیار کامل و جامعی داریم، آیین‌نامه اجرایی بسیار مفصلی که در سال ١٣٤٧ نوشته شده بر روابط بین همسایه‌ها، مالکان و متصرفان یک آپارتمان که در کنار همدیگر زندگی می‌کنند، حاکم است که آن هم الحاقیه‌ای را در سال١٣٥٣ داشت که موجب کامل‌تر شدن این قانون شد.
بنابراین ما باید بگوییم که درخصوص قوانین مربوط به آپارتمان‌نشینی مشکل اساسی نداریم.
مشکل اساسی به دیدگاه افرادی که در این ساختمان‌ها ساکن هستند، باز می‌گردد. به نظر می‌رسد قانون‌گذار در قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ١٣٤٣ و آیین‌نامه اجرایی آن مالکیت‌ها را به‌طور کامل تعریف کرده است.
به عبارتی در ماده یک و ٢ کاملا قسمت‌های مشترک ساختمان را نام برده و در ماده٣ و ٤ آیین‌نامه مصوب ١٣٤٧ هم دقیقا قسمت‌های مشترک را تعریف کرده است. در مواد بعدی و به صراحت در ماده ٣ قانون تملک آپارتمان‌ها را اعلام و با معرفی قسمت‌های مشترک آنها را از قسمت‌های خصوصی جدا کرده و تفکیک دقیقی برای آنها قایل شده است. قانون‌گذار در قانون تملک آپارتمان‌ها قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها را کاملا بیان کرده و با تفکیک این قسمت‌ها از سایر قسمت‌های دیگر ما به خوبی متوجه می‌شویم که مالکیت اختصاصی به کجا مربوط می‌شود. در بسیاری از موارد وقتی به قانون نگاه می‌کنیم می‌بینیم که فاصله بین مالکیت اختصاصی و مشترک آن‌قدر زیاد نیست که ما بخواهیم با سوءاستفاده از مواردی این حریم‌های قانونی را از بین ببریم.
این حقوقدان با اشاره به این موضوع که در قانون تملک آپارتمان‌ها قسمت‌های اختصاصی و مشترک تعریف شده است، بیان کرد: وقتی که ماده ٣ و ٤ را در آیین‌نامه ملاحظه می‌کنیم، متوجه می‌شویم که بسیاری از قسمت‌ها مانند راه‌پله‌ها، پاگردها، درها و پنجره‌هایی که مورد استفاده همه است، از قسمت‌های اختصاصی مورد تفکیک قرار گرفته است؛ آنچه در قانون ثبت اسناد و املاک در سند مالکیت برای افراد به‌عنوان جایی که به صورت اختصاصی می‌توانند از آن استفاده کنند و جاهایی که نمی‌توانند از آن استفاده کنند، مشخص شده است، بنابراین افراد فقط از قسمتی می‌توانند بهره‌مند شوند که فقط در سند مالکیت‌شان جزو موارد اختصاصی برایشان تعریف شده باشد.
این قسمت‌ها مواردی است که افراد باید آن را رعایت کنند اما یک زمانی است که علاوه بر این‌که افراد حریمی دارند باید به حریم دیگران هم توجه کنند. به‌طور مثال یک نفر عمل فیزیکی برای تصرف قسمتی که مربوط به خودش نیست، انجام نمی‌دهد اما با سروصدا و هیاهو و جنجال و فریاد و اعمالی که به هر جهت برای دیگران در حکم مزاحمت تلقی می‌شود شرایط را برای آنها سخت می‌کند که تمام این موارد را قانون‌گذار جزو موارد مزاحمت یاد کرده است و می‌توان با آنها برخورد کرد.
این مدرس دانشگاه با بیان این‌که عده‌ای از طریق اعمال غیرفیزیکی منجر به ایجاد مزاحمت برای افراد دیگر می‌شوند و می‌توان برابر قانون با آنها برخورد کرد، گفت: گاهی اوقات می‌بینیم که افراد با اعمال غیرفیزیکی هم باعث ایجاد مزاحمت برای دیگران می‌شوند. به‌طور مثال وقتی در آپارتمان اختصاصی مهمانی درحال برگزاری و تعداد مهمانان بسیار زیاد است، همچنین کفش‌ها بیرون در است و از قسمت مشترکات استفاده کرده‌اند، همین قسمت مشترکات اگر مانع حرکت دیگران شود این یک نوع مزاحمت است. حتی استفاده از جاکفشی هم یک نوع مزاحمت است. اینها حرکت فیزیکی است که برخی از افراد انجام می‌دهند و باعث ایجاد مزاحمت می‌شوندو قسمت دیگری هم هست که بدون اقدام فیزیکی باعث ایجاد مزاحمت می‌شوند، حتی برخی اقدامات شیمیایی هم گاهی اوقات باعث ایجاد مزاحمت می‌شود، آن هم به این دلیل است که شاید در نزدیکی ما افرادی هستند که بیماری دارند و همین اقدام شیمیایی برای آنها مزاحمت ایجاد کند، مثل سروصداهایی که داخل آپارتمان انجام می‌شود.
به‌طور مثال طبقه بالا تعمیراتی در داخل واحد انجام می‌دهد؛ اولا این تعمیرات نیاز به مجوز از مراجع قانونی که شهرداری است، دارد و شما می‌توانید همان‌جا از لحاظ قانونی به شهرداری مراجعه و از ادامه فعالیت‌شان جلوگیری کنید. اگر از طریق شهرداری به نتیجه نرسید، اقدام بعدی مراجعه به دادگستری به دلیل رفع مزاحمت است. از این باب هم می‌توانید اعتراض کنید که مزاحمت برای شما ایجاد شده و تقاضای رفع این مزاحمت را می‌کنید. بسیاری از وقت‌ها نشت گاز از واحد دیگر به واحد دیگر باعث بروز بیماری و ایجاد مزاحمت می‌شود که این مثال هم از مصداق‌های مسئله مورد بحث است.
اردلان در انتها با اشاره به راه‌حل‌های رفع ایجاد مزاحمت‌ها در آپارتمان‌ها گفت: تمامی مواردی که گفتم چند راه‌حل برای آن وجود دارد، به دلیل این‌که تمام اینها برای کسی که این حرکت مضر را انجام داده است، تعهدآور هستند، به عبارتی می‌توان نسبت به این افعال مضر که موجبات ضرر و زیان و خسارت را برای متضرر از این حوادث ایجاد کرده، به مراجع قضائی مراجعه کرد.
مراجعه در بدو امر در مواردی که کاملا جنبه مجرمانه داشته باشد، می‌تواند از طریق دادسراهای مربوطه در آن محدوده باشد و شکایتی که به دادسرا ارایه شده به وسیله بازپرس و جلوگیری از این موضوع را هرچه زودتر خواستار شد. در رابطه با این موارد در دادسرا دستورهایی می‌دهند و از این ماجرا جلوگیری می‌شود که می‌تواند برای عامل و اقدام‌کننده این افعال مجرمانه هم مسئولیت‌آور بوده و هم پیگرد قانونی داشته باشد. در دادسرا همه موارد مربوط به حقوق آپارتمان‌نشینی به فوریت در دستورکار قرار می‌گیرد. یک مورد از مواردی که انجام می‌شود به صورت حقوقی باید پیگیری شود.
این مواردی که در فرض حقوقی است، مستلزم پیگیری‌هایی است که باید از طریق مراجع قانونی انجام شود و به صورت فوق‌العاده و خارج از نوبت رسیدگی می‌شود. تمامی مسائل و مشکلاتی که در بحث شکایتی که مربوط به مشکلات ساختمان می‌شود، وجود دارد، مخصوصا در مورد هزینه‌ها و مزاحمت‌های که ایجاد می‌شود، به‌صورت خارج از نوبت بررسی می‌شود. یعنی اگر قرار باشد برای یک پرونده وقت رسیدگی دو ماه بدهند، این پرونده قاعدتا نباید بیشتر از ٣٠ روز رسیدگی شود. این موارد در قانون پیش‌بینی شده و در تبصره یک ماده ١٠ قانون تملک در آپارتمان‌ها هم در نظر گرفته شده است.
پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی