روزنامه تعادل: هفته گذشته، سقف نرخ سود سپرده‌گذاری بانکی از 18 به 15 درصد کاهش یافت و این افت سود سپرده، گمانه‌زنی‌ها درباره رشد نرخ اجاره‌بها را افزایش داد، زیرا تجربه دوسال گذشته و کاهش نرخ سود سپرده، اثر آن بر افزایش سهم اجاره‌بها بر رهن را به خوبی نشان داده است.

در این میان، کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که اگر چه کاهش نرخ سود در کوتاه‌مدت موجب ضرر و زیان مستاجران را فراهم می‌آورد و بر این قشر فشار مالی مضاعفی را تحمیل خواهد کرد، اما در طولانی‌مدت زمینه‌های بروز ثبات در بازار معاملات ملک را مهیا می‌کند.

از همین‌رو، این دسته از کارشناسان اظهار می‌کنند، اگر سایر عوامل اقتصادی را ثابت فرض کنیم، از جمله تعادل در بازار سرمایه، تعادل در بازار پول و همچنین اثر این عوامل را ثابت فرض کنیم، کاهش نرخ سود سپرده بانکی بر خرید و فروش و همچنین ساخت مسکن، توازن بازار و رونق بخشی به مسکن اثرگذار است.

اما در شرایطی که سقف نرخ سود سپرده‌ها به‌زودی به 15 درصد کاهش می‌یابد، ‌فوری‌ترین سوالی که مطرح می‌شود، این است که آیا این کاهش نرخ سود سپرده، سهم اجاره به رهن را تغییر می‌دهد و موجب افزایش سهم اجاره می‌شود یا اینکه به‌صورت ویژه فقط اجاره‌بها را افزایش داده و اثری بر سهم ودیعه و کرایه ندارد؟

فرهاد بیضایی رییس گروه سیاست‌گذاری دانشگاه علم و صنعت درباره اثر کاهش نرخ سود سپرده بانکی برنرخ اجاره‌بها می‌افزاید: اثر نرخ سود سپرده بر بازار اجاره ناشی از عدم تعادل میان عرضه و تقاضا است.

وی ادامه می‌دهد: زمانی که دولت نرخ سود سپرده بانکی را کاهش می‌دهد، انگیزه موجران برای دریافت رهن یا وثیقه مسکن کاهش می‌یابد و تمایل آن به سوی دریافت اجاره‌بها حرکت می‌کند.

بیضایی ادامه می‌دهد: اما باتوجه به اینکه در بازارعرفی، نسبت رهن به اجاره، از نرخ سود سپرده بانکی تبعیت می‌کند و در این میان در حالی که نرخ سود سپرده 15درصد است، نرخ تبدیل رهن به اجاره، 30درصد است، بنابراین این ارقام موجب می‌شوند که تمایل موجر برای دریافت اجاره‌بها افزایش یابد.

به گفته این کارشناس ارشد مسکن، با کاهش نرخ سود سپرده بانکی، وثیقه مسکن کارکرد قبلی را ندارد. ‌اگر درسال‌های گذشته و در صورتی که مستاجر با تغییر سهم اجاره و رهن می‌توانست رهن را پرداخت کند و منبع مالی خود را برای پرداخت اجاره در بانک سپرده‌گذاری کند با کاهش نرخ سود سپرده بانکی، این امتیاز هم از مستاجر گرفته می‌شود.

وی اظهار می‌کند: چگونه می‌توان شاهد کاهش اثرگذاری افت نرخ سود سپرده بر بازار اجاره باشیم یا اینکه چگونه این اقدام می‌تواند در بازار استیجار چندان اثرگذار نباشد؟ در شرایطی که عرضه مناسبی در بازار اجاره نسبت به تقاضا وجود داشته باشد، یعنی حجم عرضه بیشتر از تقاضا باشد، همین موضوع موجب می‌شود که دست برتر با موجر نباشد و فشار مضاعف بر مستاجر وارد نشود.

 افزایش قیمت اجاره با کاهش نرخ سود

بیضایی تصریح می‌کند: وجود مابه التفاوت میان نرخ تبدیل رهن به اجاره با نرخ سود سپرده منجر به افزایش اجاره‌بها هم شده است و تنها بر سهم میان رهن واجاره اثرگذار نبوده است. رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ادامه می‌دهد: به‌عنوان نمونه اگر واحدی60میلیون تومان رهن کامل باشد و موجر بخواهد سهم رهن و اجاره را تغییر دهد، مستاجر باید 30میلیون رهن با اجاره پرداخت کند به همین دلیل مستاجر ‌30میلیون باقی مانده را در بانک سپرده‌گذاری می‌کند در این شرایط موجر، اجاره را با نرخ سود 30درصد حساب کرده درحالی که بانک تنها 15درصد سود می‌دهد، این موجب شود که پرداخت مابه‌التفاوت نرخ سود سپرده و نرخ تبدیل در بازار اجاره برعهده مستاجر باشد.

وی اضافه می‌کند: ممکن است، کاهش نرخ سود سپرده بانکی بر قیمت کلی اجاره اثرگذار نباشد اما وجود مابه‌التفاوت میان تبدیل نرخ رهن به اجاره و نرخ سود سپرده موجب فشار بر مستاجر می‌شود.

این کارشناس ارشد مسکن می‌گوید: در مثال بالا که پرداخت 30 میلیون رهن مطرح شد، مستاجر 30میلیون مابقی را در بانک سپرده‌گذاری می‌کرد تا بتواند یک میلیون و 800 هزار تومان را ماهانه به موجر پرداخت کند، یعنی جدا از 30 میلیون رهن باید 600 هزار تومان ماهانه پرداخت کند، با شرایط فعلی و کاهش نرخ سود سپرده، مستاجر 350هزار تومان ماهانه از بانک دریافت می‌کند و باید 250هزار تومان مابقی را از جیب پرداخت کند.

بیضایی با اشاره به ایجاد فشار به مستاجر با کاهش نرخ سود سپرده بانکی اظهار می‌کند: این اقدام (کاهش نرخ سود) هزینه‌های خانوار را افزایش می‌دهد.

وی درباره اعلام یک نرخ مشخص برای اجاره‌بها در هر سال درراستای عدم افزایش افسارگسیخته اجاره‌ها می‌گوید: اعلام یک نرخ مشخص برای اجاره‌بها در ایران، غیرقابل اجراست البته در کشورهایی که ساختار سوسیال دموکرات دارند مانند کشورهای اسکاندیناوی، آلمان و دانمارک، دولت این سیاست را اجرایی می‌کند و نرخ اجاره مشخصی است حتی ممکن است برای چندین سال، نرخ اجاره ثابت بماند و دولت اجاره افزایش نرخ اجاره را نمی‌دهد.

 نبود ابزار کنترل احتکار مسکن

رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت می‌افزاید: در ایران، اشراف لازم به ابزارهای کنترلی و حوزه املاک نداریم و شفافیت اطلاعاتی در حوزه مالیاتی و مسکن وجود ندارند. در حالی که در کشورهای ذکر شده این شفافیت وجود دارد و امکان اجرای اینگونه طرح‌ها هم امکان‌پذیر است.

بیضایی بیان می‌کند: در صورتی که در آن کشورها، مالکی با توجه به نرخ مشخص شده تمایلی برای عرضه واحد خود نداشته باشد، دولت با استفاده از ابزارهای کنترلی می‌تواند مانع از اجرای این تصمیم شود.

وی ادامه می‌دهد: در حال حاضر دولت برای تمام کالاها از جمله برنج، مرغ و روغن و... سیاست تعزیزاتی وکنترلی دارد و هیچ فروشنده اجازه احتکار این کالاها را ندارد، اما در مورد مسکن قضیه متفاوت است و اجازه احتکار به فروشنده داده می‌شود و برخی مسوولان اعلام می‌کنند که مالک اختیار ملک خود را دارد، مگر روغن، برنج و... کالا نیست پس چرا مالک آن اجازه احتکار ندارد.

این کارشناس ارشد مسکن با اشاره به قانونی بودن احتکار مسکن می‌گوید: در شرایط کنونی برای جلوگیری از افزایش فشار بر مستاجران با تصمیماتی مانند کاهش نرخ سود سپرده بانکی، باید واحدهای خالی از سکنه در بازار عرضه شود، اقدام دیگر می‌تواند کاهش تقاضا باشد.

بیضایی ادامه می‌دهد: افزایش عرضه و کاهش تقاضا باید در دستور کار قرار گیرد، افزایش عرضه با عرضه واحدهای خالی و کاهش تقاضا هم به این صورت است که ‌چون مستاجران به‌دلیل اجبار، به استیجار روی آورده‌اند باید تلاش شود تا مستاجران واحد ملکی خود را داشته باشند.

وی بیان می‌کند: بسیاری از مستاجران، متقاضیان مسکن مهر هستند که با واگذاری واحدهای مسکن مهر، این مستاجران می‌توانند در واحدهای خود سکونت می‌کنند و تقاضا در بازار اجاره کاهش می‌یابد، ضمن اینکه دولت باید امکان بهره‌مندی از مسکن ملکی جدید را فراهم کند.

رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت می‌گوید: در ایران، گاهی از سیاست‌های اشتباه حمایت می‌شود به‌عنوان نمونه از دهه 70 به بعد کمتر از مفهوم مسکن ملکی حمایت شد و به‌تبع آن تقاضا در بازار استیجار افزایش یافت، استدلال هم این بود که در کشورهایی مانند فرانسه، هلند و آلمان بازار استیجار خود را تقویت کرده‌اند درحالی که این کشورها، مهاجرپذیر هستند و اقامت طولانی مدت و غیرپایدار در این کشورها بالاست و ناگریز به اجرای چنین قوانینی هستند. درحالی که کشورهایی مانند ایرلند، اسپانیا، رومانی که کشورهای مهاجر فرست سیاست مسکن ملکی را تقویت کرده‌اند همان‌گونه که در ایالت متحده هم سیاست مسکن ملکی تقویت شده است، چون به‌دنبال ایجاد سکونت پایدار در کشورشان هستند.

بیضایی اضافه می‌کند: متاسفانه حمایت جدی از مسکن ملکی در برابر بازار اجاره نشد و همواره دولت تلاش کرده تا تقاضا به سمت بازار اجاره را افزایش دهد.

وی با اشاره به نبود ابزارهای کنترلی، نبود شفافیت و عدم تعادل میان عرضه و تقاضا می‌گوید: دولت باید برای بهبود شرایط بازار مسکن، تا آخر سال دو اقدام مهم را انجام دهد: نخست خانه‌های خالی را عرضه کند. باتوجه به اینکه ابزار قانونی آن یعنی مالیات بر خانه‌های خالی هم وجود دارد، این کار عملی است. اقدام دیگر آنکه، مسکن مهر را تحویل دهد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن ادامه می‌دهد: دولت باید توسعه مسکن ملکی را به یکی از مهم‌ترین سیاست‌های خود تبدیل کند تا شاهد شرایط با ثبات در بخش مسکن باشیم.

 تغییر ترکیب رهن و اجاره

محمود جهانی کارشناس ارشد بخش مسکن نیز درباره تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر اجاره‌بها به «تعادل» می‌گوید: با افزایش یا کاهش نرخ سود سپرده بانکی، میزان اجاره‌بها تغییر نمی‌کند، بلکه نسبت رهن و اجاره تغییر می‌کند. جهانی می‌افزاید: از زمانی که سود سپرده از 24 و ‌25درصد به 18 درصد رسیده بود، توازن رهن و اجاره به سمت اجاره تغییر کرده بود و اغلب مالکان به‌دنبال دریافت اجاره بودند و تمایلی برای رهن کامل ملک خود نداشتند.

وی ادامه می‌دهد: در حال حاضر، این عدم تعادل (انگیزه برای دریافت اجاره و افزایش سهم اجاره) ادامه می‌یابد و تشدید می‌شود، در واقع، کاهش نرخ سود سپرده بانکی در کوتاه‌مدت بر افزایش اجاره‌بها اثرندارد بلکه ترکیب رهن و اجاره را برهم زده و رغبت صاحبان ملک برای رشد سهم اجاره را افزایش می‌دهد.

این کارشناس ارشد بخش مسکن، با اشاره به عرف سهم رهن و اجاره در بازار مسکن می‌گوید: هر 100هزار تومان رهن، 3 هزار تومان اجاره محسوب می‌شود و این سهم نرخ جایگزینی رهن و اجاره است، درحال حاضر شرایط متفاوت شده است و اگرچه در ظاهر امر، سهم تغییر نکرده اما موجران یا به‌دنبال سهم اجاره بیشتر بودند یا از سوی دیگر رهن را افزایش می‌دادند.

جهانی اظهار می‌کند: اگر پیش از کاهش نرخ سود سپرده، ملکی 200 میلیون تومان رهن کامل بود، پس از آن صاحب ملک، واحد مسکونی را با اجاره ماهیانه 6 میلیون تومان یا از سوی دیگر با 250میلیون تومان رهن کامل در اختیار مشتری قرار می‌دهد.

وی بیان می‌کند: حدود یکسال است که با کاهش نرخ سود سپرده بانکی، موجران یا سهم اجاره بیشتر یا رهن کامل بیشتر را از مستاجر می‌خواهند.

به گفته این کارشناس ارشد مسکن، کاهش پله‌یی نرخ سود سپرده بانکی اثر کمتری بر بازار مسکن دارد و روند تاثیر آن هم تدریجی است اما کاهش زود هنگام می‌تواند در بازار شوک ایجاد کند و تاثیر بیشتری بر بخش مسکن و به ویژه بازار اجاره داشته باشد.

حلقه نخست رونق مسکن

جهانی تصریح می‌کند: کاهش نرخ سود سپرده به صورت پله‌یی و ناگهانی در بازارهای مختلف اثرگذار است و سنجش میزان اثر این اقدام بر بازار مسکن نیاز به سنجش ضریب کاهش و زمان اجرای این تصمیم دارد، بنابراین عوامل مختلفی بر این موضوع اثرگذار هستند.

وی درباره اثرکاهش نرخ سود سپرده بانکی بر افزایش رغبت سرمایه‌گذاران برای تولید مسکن، می‌گوید: اگر سایر عوامل اقتصادی را ثابت فرض کنیم، ازجمله تعادل در بازار سرمایه، تعادل در بازار پول و همچنین اثر این عوامل را ثابت فرض کنیم، کاهش نرخ سود سپرده بانکی بر خرید و فروش و همچنین ساخت مسکن، توازن بازار و رونق بخش مسکن اثرگذار است.

این کارشناس ارشد مسکن اضافه می‌کند: عرضه و تقاضا در بخش مسکن دو روی سکه هستند که از یکدیگر جدایی ناپذیرند و اگر هم‌اکنون حجم خرید و فروش افزایش یابد، به تبع آن سرمایه‌گذاری برای تولید و ساخت مسکن هم بهبود می‌یابد و بخش مسکن رونق می‌گیرد.

جهانی اظهار می‌کند: دلیل رکود کنونی بازار مسکن، نبود تقاضا است و درصورت وجود تقاضای موثر، شاهد رونق بازار مسکن خواهیم بود.

وی معتقد است، حلقه نخست رونق بازار مسکن، حجم خرید و فروش است که با رشد این حجم، حلقه دوم که سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز است بهبود می‌یابد.

این کارشناس ارشد بخش مسکن می‌افزاید: کاهش نرخ سود بانکی در شرایط کنونی اقتصادی، سیاست مثبتی است که می‌تواند زمینه‌ساز رونق بخش مسکن باشد اگر تاثیر سایر عوامل بر بازار مسکن به کمترین میزان ممکن برسد.

رد اثر منفی کاهش سود بر مسکن

ولی‌الله سیف رییس کل بانک مرکزی: نرخ سود بانکی، در سطح متعادلی است و در بازار مسکن، اثر منفی نخواهد داشت. ضمن اینکه این نرخ به هیچ‌وجه منجر به بالا بردن اجاره‌بها نمی‌شود، به‌خصوص اینکه نرخ ۱۵درصدی برای سپرده‌ها، در سال گذشته از سوی شورای پول و اعتبار مصوب شده بود و تصمیم برای آن، مربوط به ۱۴ تا ۱۵ ماه قبل است که بسیاری از بانک‌ها نیز آن نرخ‌ها را اجرایی می‌کردند. گفتنی است، از تاریخ ۱۱ شهریورماه سود سپرده یک ساله ۱۵درصد است، نرخ سپرده کوتاه‌مدت نیز ۱۰درصد است و طبق موازین سود پرداختی علی‌الحساب خواهد بود.