ایرج رهبر در گفت‌و‌گو با «آرمان - نوشین ایزدپناه » مطرح کرد
فرار سرمایه از بخش مسکن با مالیات‌گیری
آمارهای آخرین ماه از سال ۱۳۹۵ نشان داد بخش مسکن سال گذشته را بدون تغییر چندانی در قیمت و تعداد معاملات پشت سر گذاشت. عدم تمایل بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری و نبود نیروی قوی در بخش تقاضا باعث ادامه دار شدن انتظارها برای ورود به دوره پیش رونق مسکن شد. همچنین آگاهی از وجود 5/2میلیون واحد مسکونی خالی در کشور پاسخی به علت طولانی شدن دوره رکود 5/4ساله این بخش بود. بنابراین یکی از راهکارهایی که برای افزایش عرضه در بازار مسکن در نظر گرفته شد اخذ مالیات از خانه‌های خالی بود. راهکار اخذ مالیات علاوه بر تامین درآمد پایدار از این محل برای دولت‌ها، منجر به جلوگیری از تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد می‌شود که مخالفان و موافقانی را به همراه دارد. ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه سازان در مورد راهکار اخذ مالیات برای افزایش عرضه بازار مسکن در گفت‌و‌گو با «آرمان» می‌گوید:«اخذ مالیات برای آینده بازار مسکن در درازمدت و میان‌مدت تاثیر مثبتی نخواهد داشت. اگر در بازار مسکن تولید‌کننده را تحت فشار قرار دهیم و مجبور به اجرای قوانینی کنیم که منافع و توجیه اقتصادی برای او نداشته باشد، سرمایه‌گذار سرمایه‌های خود را به بخش‌هایی وارد می‌کند که با این چالش‌ها مواجه نباشد.»
اخیرا اعلام شده 5/2میلیون واحد مسکونی خالی در ایران وجود دارد. آیا این آمار درست است و دلیل خالی ماندن آنها چیست؟
در مورد آماری که برای واحدهای مسکونی خالی اعلام شده باید توضیح بیشتری داده شود و همین‌طور اعلام شود خانه‌های خالی به صورت تفکیکی در چه مکان‌هایی، در چه قسمت‌هایی از کشور و با چه متراژهایی قرار دارند. در واقع این آمار باید به صورت کامل و با جزئیات بیشتری ارائه شود تا کارشناسان بهتر بتوانند در مورد آنها نظر دهند، ولی متاسفانه آمارهای دقیق با جزئیات کامل در مورد واحدهای مسکونی خالی اعلام نشده است. ما پیش‌بینی می‌کنیم تعدادی از این خانه‌های خالی در روستاها واقع شده باشد. حدود 400هزار واحد مسکونی در روستاها وجود دارد که مهاجرت از روستاها باعث به وجود آمدن مساکن خالی شده است. تعدادی از این خانه‌ها مربوط به بافت‌های فرسوده می‌شود که به دلیل نامناسب بودن شرایط زندگی در آنها توسط مالکانشان رها شده‌اند و در واقع این خانه‌ها به صرف استفاده نشدن از آب و برق آن به عنوان یک خانه خالی در نظر گرفته می‌شوند. تعدادی از واحدهای مسکونی خالی هم مربوط به خانه دومی‌ها و همچنین خانه‌های لوکس است. این خانه‌ها می‌توانند املاک بدون سکونت دائمی نباشند، چرا که حتی یک خانه ییلاقی هم که به‌طور فصلی استفاده می‌شود می‌تواند در گزارش مرکز آمار به عنوان یک خانه خالی در نظر گرفته شود. در آمارهای اعلام شده ملاک گزینش خانه‌های خالی مشخص نشده و به همین دلیل اتکا به این گزارش‌ها منطقی نیست و نمی‌توان نظرات کارشناسانه دقیقی در مورد آنها ارائه داد.
با توجه به اینکه طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی به عنوان یکی از قدرتمندترین ابزارهای قانونی برای افزایش عرضه به بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها عنوان شده است،به نظر شما این اخذ مالیات می‌تواند معضل یا راه‌حل در راستای از بین رفتن رکود در بازار مسکن باشد؟
اخذ مالیات برای از بین رفتن رکود چند حالت دارد. زمانی که بازار مسکن در شرایط رکود به سر می‌برد مسلما مالک مسکن خالی خود را با ضرر به فروش نمی‌رساند، مگر قصد فروش سریع آن را داشته باشد. بنابراین پرداخت مالیات را می‌پذیرد یا آن را اجاره می‌دهد. می‌توان گفت اقتضای شرایط مشخص می‌کند مالک بین این فروش ملک، اجاره و پرداخت مالیات چه راه حلی را در نظر بگیرد. در مورد تبعات اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌توان گفت ممکن است بر تولیدات بعدی در بازار مسکن تاثیر گذار باشد، به این معنا که اگر تولید‌کننده بداند در چنین چالش و معضلی گرفتار می‌شود به سمت تولید نمی‌رود و سرمایه‌گذار سرمایه خود را از بازار مسکن خارج می‌کند و رکود در بازار مسکن افزایش می‌یابد. بنابراین می‌توان گفت اخذ مالیات برای آینده بازار مسکن در درازمدت و میان‌مدت تاثیر مثبتی نخواهد داشت. اگر در بازار مسکن تولید‌کننده را تحت فشار قرار دهیم و مجبور به اجرای قوانینی کنیم که منافع و توجیه اقتصادی برای او نداشته باشد سرمایه‌گذار سرمایه‌های خود را به بخش‌هایی وارد می‌کند که با این چالش‌ها مواجه نباشد. در واقع به دلیل رکود ایجاد شده در بازار مسکن واحدهای ساخته شده معمولا پس از ساخت بین شش تا یک ماه خالی می‌ماند. در این شرایط تولید‌کننده مجبور به پرداخت مالیاتی می‌شود که برایش صرفه اقتصادی ندارد. کاهش میزان تولید موجب افزایش قیمت در بازار مسکن می‌شود. اتخاذ سیاست‌های این چنینی در شرایطی که دولت آمار دقیقی از تعداد خانه‌های خالی ندارد غیر کارشناسی است که نه برای دولت و نه برای تولید‌کننده صرفه اقتصادی ندارد.
کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌تواند سیگنال خطرناکی برای این بازار در سال‌های آینده باشد؟
می‌توان گفت نیاز یک تا یک‌میلیون و 500هزار واحدی در بخش مسکن از دهه 40 وجود دارد. اگر ما می‌توانستیم عرضه و تقاضا را کنترل کنیم تا حدودی معضل مسکن حل می‌شد، ولی نه تنها نتوانستیم عرضه و تقاضا را کنترل کنیم، بلکه با برخی مسائل حاشیه‌ای و تنبیهی شرایطی را فراهم می‌کنیم که در صورتی که برای تولید‌کننده توجیه و منافع اقتصادی نداشته باشد سرمایه خود را از بازار مسکن خارج می‌کند. بنابراین چون در آینده افزایش تقاضا ایجاد می‌شود و از طرفی تولید مسکن تقلیل پیدا می‌کند، قطعا این مساله ما را در آینده با چالش‌هایی مواجه می‌کند.