دکتر علي چگیني
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌و‌شهرسازي
اخیرا شاهد توافق برنامه جامع اقدام مشترک (برجام) ایران و کشورهای 1+5 بودیم؛ از این رو نگاهی به تاثیر این توافق بر بازار مسکن خواهیم داشت. 


اثرات توافق هسته‌ای و رفع تحریم‌ها بر بخش مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت قابل تفکیک است. پس از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت به دلیل احتمال کاهش اندك نرخ ارز، کاهش تورم انتظاری و همچنین امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود ولی در میان و بلندمدت به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار (ناشی از تقویت با وقفه تولید داخلی) و احتمال سوق نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن با یک وقفه زمانی (پس از سوددهی اولیه بازار سهام) و همچنین با توجه به رکود فعلی حاکم بر ساخت‌وساز و کاهش شدید پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن با افزایش تقاضا و بالطبع افزایش قیمت مواجه شود.

بنابراین با توجه به جميع جهات می توان انتظار داشت قیمت مسکن در تابستان سال جاری با تحرك خاصي مواجه نشود. بازار مسکن از عوامل مختلفی تاثیر می‌پذیرند.  در مطلب ذیل پس از بررسی شرایط فعلی بازار مسکن، به عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن و پیش‌بینی اين بازار در تابستان سال جاری پرداخته شده است؛  نرخ رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن طی دو سال گذشته منتهی به خردادماه سال 1394 همواره کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.

قیمت مسکن
پس از دوره افزایش قیمت مسکن در سال‌های 1391 و ابتدای سال 1392، با توجه به ثبات اقتصادی ایجاد شده در کشور و همچنین ورود بخش مسکن به دوران رکود خود، بازار مسکن از خرداد ماه سال 1392 تاکنون با ثبات اسمي قیمت مواجه بوده و طی این دوره قیمت مسکن در شهر تهران در حدود 40 میلیون ریال به ازای هر متر مربع دارای نوسانات اندک (تا 3 ميليون ريال) بوده است.

اجاره‌بهای مسکن
بررسی بازار اجاره مسکن نشان می دهد اجاره‌بها در فصل بهار سال جاری نسبت به فصل مشابه سال قبل با افزایش حدود 11 درصدی مواجه شده است. در همين خصوص انتظار مي‌رود با تداوم ثبات قیمت مسکن و همچنین کنترل نرخ تورم (به‌عنوان 2 عامل اصلی تاثیرگذار بر اجاره‌بهای مسکن) در ادامه سال جاری، بازار اجاره در سطح قیمتی كنوني از ثبات برخوردار شود. 

تعداد معاملات
تعداد معاملات مسكن در سال 1393 نسبت به سال 1392 حدود 46درصد رشد داشته، ولی نسبت به سال 1391 حدود 13درصد کاهش یافته است. بررسی فصلی تعداد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از این است که تعداد معاملات در فصل بهار سال 1394 نسبت به فصل گذشته حدود 19درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 22درصد کاهش یافته است. از جمله دلایل کاهش تعداد معاملات در بهار سال جاري، انتظار متقاضیان مسکن برای تعیین نتیجه مذاکرات هسته‌ای عنوان مي‌شود.

تعداد پروانه‌های ساختمانی
تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران، در 12 ماه منتهی به خرداد ماه 1394، حدود 79 هزار واحد بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 45 درصد کاهش یافته است. آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کلیه مناطق شهری نیز حاکی از سیر نزولی تقاضای صدور پروانه ساختمانی است به طوری که تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی از650 هزار واحد در سال 1392، با کاهش حدود 39 درصدی به 398 هزار واحد در سال 1393 رسیده است.

سرمایه‌گذاری در بخش مسکن
سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در ساختمان‌هاي جديد مناطق شهري در 9‌ماهه اول سال 1393 در شهر تهران، شهرهاي بزرگ و ساير مناطق شهري به ترتيب 1/ 12، 5/ 6 و صفر درصد (به قيمت‌هاي جاري) نسبت به دوره مشابه سال 1392 رشد داشته است. اين در حالي است كه در صورت تعديل اين ارقام نسبت به شاخص ضمني قيمت مصالح و خدمات ساختماني در سال 1390 اين ارقام نسبت به دوره مشابه سال قبل در شهر تهران 7/ 2 درصد افزايش و در شهرهاي بزرگ و ساير مناطق شهري به ترتيب 4/ 2 و 3/ 8 درصد و در کل مناطق شهری 3/ 3 درصد كاهش یافته‌اند.

پیش‌‌بینی بازار مسکن در تابستان سال جاری
مهم‌ترين عوامل تاثيرگذار بر بازار مسکن به شرح ذیل است: 

عوامل فزاینده قیمت مسکن
1- تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن: با وجود روند نزولی تورم عمومی طی دو سال گذشته، ولی میانگین سالانه تورم عمومی در این دروه حدود 23 درصد بوده است این در حالی است که قیمت مسکن در طی دوره مذکور افزایش نیافته است بنابراین هم‌اكنون حباب قیمتی ایجاد شده در بازار مسکن طی سال‌های 1391 و اوایل سال 1392 کاملا تخلیه شده است.

2- افزایش هزینه ساخت مسکن (تورم فشار هزینه): هرچند بازار زمین و آهن آلات طی دو سال گذشته با ثبات نسبی مواجه بوده‌، ولی ساير مصالح ساختماني، دستمزد و هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و... با افزایش مواجه بوده‌اند که این مساله در مجموع باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز شده است و با توجه به عدم افزایش قیمت مسکن طی دو سال گذشته، می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن درآینده شود.

3- افزایش وام خرید مسکن: افزایش وام خرید مسکن می‌تواند باعث افزایش قدرت خرید خانوار و تقویت تقاضا در بخش مسکن ودر نتیجه افزایش قیمت مسکن شود. شايان توجه است كه وام پيش گفته در سال جاري عملا وارد بازار نمي‌شود. 

عوامل تعدیل‌کننده قیمت مسکن
1-‌عرضه انبوه مسکن: به دلیل صدور قابل توجه پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 1390و 1391 و همچنین حجم قابل توجه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در این دو سال، با توجه به طول دوره ساخت مسکن در ایران، بازار مسکن در سال جاری با عرضه مطلوبی مواجه است. 

2- عدم افزایش توان اقتصادی خانوار: به دلیل حاکم بودن شرایط رکودی بر اقتصاد کشور و عدم افزایش درآمد واقعی خانوارها در سال‌های اخیر، با وجود ثبات قیمت مسکن، توان اقتصادی خانوار جهت تقاضای مسکن افزایش نیافته است هر چند افزایش وام خرید مسکن تا حدودی باعث افزایش قدرت خرید خانوار در بخش مسکن می‌شود.

3-  وجود ثبات در اقتصاد: از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ ارز و تورم عمومی است. با توجه به ایجاد ثبات اقتصادی در کشور و تلاش دولت برای ادامه روندکنونی به نظر می‌رسد بازار مسکن تاثير معني‌داري از ناحیه متغیرهای اقتصادی نپذیرد.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۵۳۴