داده‌های مربوط به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در سه ماه نخست امسال نشان می‌دهد بهار تولید مسکن 1401، زمستانی سپری شد. بر اساس این آمار که در اختیار «دنیای اقتصاد»‌‌ قرار گرفته است، تیراژ تولید مسکن در فصلی که گذشت، حتی نسبت به برش فصلی رکود تاریخی تولید مسکن در سال 1401 هم 42 درصد افت کرده و پایتخت از کف تاریخی خانه‌‌سازی هم دوباره سقوط کرده است. در واقع تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت که بهار امسال برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده، تقریبا نصف این تعداد در فصل مشابه پارسال است. بنابراین بهاری که گذشت برای سازنده‌ها حال و هوای کاملا زمستانی داشت.

اما پیام این آمار زمانی به‌طور کامل دریافت می‌شود که روند طی شده در بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر مرور شود. سال گذشته در شهر تهران برای ساخت 40 هزار و 500 واحد مسکونی پروانه توسط شهرداری تهران صادر شد.1400 در واقع هفتمین سال رکود سنگین سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در تهران بود، اما روند افت ساخت‌و‌ساز به شکلی ادامه پیدا کرد که این سال در مقایسه با شش سال قبل از آن (سال‌های 94 تا 99) خود واجد یک رکورد بی‌‌سابقه شد. در واقع تیراژ ساختمانی که در تهران در وضعیت نرمال سالانه بین 80 تا 100 هزار واحد مسکونی بود، از سال 94 به بعد به حدود 60 تا 65 هزار واحد کاهش پیدا کرد اما این وضعیت نیز پایدار نبود و پارسال حجم ساخت‌و‌ساز از کف رکوردی چند سال قبل از آن نیز پایین‌‌تر رفت و به 40 هزار و 500 واحد رسید.

عوامل مختلفی بر رکود دنباله‌‌دار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر اثرگذار بود که در این بین جهش بی‌‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های 97 تا 99، پرتاب متقاضیان مصرفی خرید ملک به بیرون بازار به دلیل عدم تناسب بین سطح قیمت‌‌ها و استطاعت خریداران و در نتیجه کاهش تقاضای پایدار مسکن در بازار و در نهایت از بین رفتن قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها ناشی از تورم، اثر به مراتب بیشتری بر وضعیت ساخت‌و‌ساز داشته است. در بازاری که به دلیل وضعیت خاص ناشی از جهش و نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن، سازنده‌ها در فروش واحدهای خود ناکام هستند، روندی شکل می‌گیرد که عملا دو‌سر باخت محسوب می‌شود؛ به این معنا که هم سازنده‌ها و هم متقاضیان خرید مسکن، بازنده این روند خواهند بود.

ماجرای وضعیت دو‌سر باخت بازار مسکن این است که سازنده‌ها به دلیل ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل‌شده با توجه به فاصله زیاد سطح قیمت‌‌ها با استطاعت اغلب متقاضیان مصرفی ملک عملا نمی‌توانند سیکل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی را از سر بگیرند. این موضوع به کاهش ساخت‌و‌ساز جدید منجر می‌شود و در نتیجه کمبود عرضه آپارتمان در بازار مسکن نتیجه طبیعی آن خواهد بود. در بازاری که عرضه با کمبود مواجه است، قیمت مسکن قاعدتا با افزایش روبه‌رو خواهد شد و سازنده‌ها با مشاهده این وضعیت که خرید و فروش با افزایش دوباره سطح قیمت‌‌ها دشوارتر می‌شود، بیش از پیش از سرمایه‌‌گذاری ساختمانی جدید پرهیز می‌کنند.

وضعیتی که سازنده‌ها اکنون در آن گیر افتاده‌‌اند را می‌توان به «مارپیچ» تعبیر کرد؛ تعبیری که در علم اقتصاد برای توصیف رابطه بین تورم و دستمزد در اقتصادهای بیمار تحت تاثیر اتخاذ سیاست‌های پولی مشکل‌‌ساز استفاده می‌شود. مقصود از مارپیچ تورم و دستمزد این است که در غیاب سیاست پولی مناسب، سعی می‌شود برای مبارزه با کاهش قدرت خرید خانوارها، از افزایش حداقل دستمزد استفاده شود. این در حالی است که نفس افزایش دستمزد خود موجب بالاتر بردن تقاضا برای کالا و خدمات خواهد شد و چون در سمت عرضه کالا و خدمات، افزایشی رخ نمی‌دهد، در نهایت این اقدام خود تورم‌‌زا خواهد بود چراکه به دنبال افزایش تقاضا با عرضه ثابت، قیمت‌‌ انواع کالا و خدمات رشد خواهد داشت. به این ترتیب وضعیت بغرنج اقتصادی مذکور به بروز پدیده مارپیچ تورم و دستمزد تعبیر می‌شود که حکایت از اثر متقابل افزایش دستمزد بر افزایش تورم و مسیر نزولی اقتصادی که شهروندان در چنین شرایطی می‌‌پیمایند، دارد.

اما در بازار مسکن چه اتفاقی افتاده که می‌توان از آن به «مارپیچ» تعبیر کرد؟ ماجرا از این قرار است که سازنده‌ها به دلیل شرایط ناشی از جهش و رکود بازار معاملات ملکی در چند سال اخیر، عملا با شرایطی روبه‌رو هستند که حلقه پایانی زنجیره بازار مسکن در آن کار نمی‌کند. مقصود از حلقه آخر، وجود تقاضای خرید موثر در بازار مسکن است که در حال حاضر فقدان این تقاضا به دلیل نبود استطاعت خرید ناشی از تورم مسکن دردسرساز شده است. به این ترتیب سازنده‌ها از فروش واحدهای تکمیل‌شده سال‌های اخیر ناتوان هستند و این در حالی است که اصل این ناتوانی در فروش، خود به کاهش عرضه منجر می‌شود و کاهش عرضه پدیده‌‌ای است که به‌طور طبیعی به افزایش تورم در بازار مسکن منجر خواهد شد. در پی افزایش تورم ملکی ناشی از کاهش عرضه نیز، به تدریج گروه بیشتری از متقاضیان مسکن به بیرون از بازار پرتاب خواهند شد و این یعنی وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی این روند بغرنج‌‌تر خواهد شد. نتیجه مارپیچی که سازنده‌ها در آن گیر کرده‌‌اند، چیزی جز این نیست که آنها از فعالیت ساختمانی باز می‌‌مانند و رسیدن به پایین‌‌تر از کف ساخت‌و‌ساز در تهران طی سه ماه نخست امسال، ناشی از همین وضعیت است.

 خرداد «شبه‌تعطیل» در بازار ساخت‌و‌ساز

 بررسی کلی وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز در تهران نشان می‌دهد سرمایه‌‌گذاران ساختمانی درون یک پنج‌‌ضلعی محبوس شده‌‌اند و اگر متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی در جهت بر هم خوردن این وضعیت تغییر نکند، راهی به بیرون از این پنج‌ضلعی ندارند. شرایط فعلی به حدی برای سازنده‌ها نامطلوب است که سبب شده میزان تقاضای ساخت‌و‌ساز در یک ماه خرداد با تنزل چشمگیر و دور از انتظار روبه‌رو شود. جدای از اینکه تیراژ ساخت شهر تهران در بهار امسال به پایین‌‌تر از کف تاریخی پارسال رسیده، در خرداد فقط برای ساخت 1600 واحد مسکونی پروانه صادر شده که تقریبا برابر با تیراژ ساخت در فروردین امسال (ماه نیمه تعطیل بازارها) است و این یعنی خرداد 1401 وضعیتی «شبه‌تعطیل» در بازار فعالیت‌‌های ساختمانی داشته است.

اتفاقا در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران با رشد ماهانه 5/ 8 درصدی همراه شد که طی حدود سه سال قبل از آن بی‌‌سابقه بوده است. به این ترتیب جهش دوباره قیمت مسکن در ماه پایانی بهار امسال، رکود دوباره تولید مسکن را رقم زد. اضلاع سلولی که فعالان بازار ساخت‌و‌ساز در آن گیر کرده‌‌اند را ضعف قدرت خرید، پیش‌‌بینی ناپذیری آینده قیمت‌‌ها و نبض معاملات مسکن، سخت‌‌تر شدن فروش واحدهای تکمیل شده تحت تاثیر روند تورمی احتمالی در آینده، ادامه روند تورمی در بازار مصالح ساختمانی و افزایش هزینه ساخت و در نهایت صرفه بیشتر نگهداری ساختمان‌های نیمه‌‌تمام از تکمیل و فروش آنها برای شروع ساخت‌و‌ساز جدید تشکیل می‌دهد. درباره ضلع آخر، فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند که به دلیل تورم مصالح و نبود قدرت خرید، عملا عایدی ساخت و‌ساز کاهش پیدا کرده و به حدود 30 تا 35 درصد رسیده است؛ این در حالی است که آنها معتقدند در صورتی که وضعیت تورمی در بازارهای مختلف مهار نشود، نگهداری ساخمان‌‌های نیمه‌‌تمام برای آنها به صرفه‌‌تر خواهد بود و ارزش دارایی آنها به این ترتیب حفظ می‌شود.

 راه برون‌‌رفت از سیکل معیوب ملکی

در بهار امسال حدود هشت‌‌هزار واحد مسکونی نوساز و تازه‌‌ساز معامله شده که در مقایسه با صدور شش‌‌هزار و 200 پروانه ساختمانی، روایتگر بر هم خوردن تعادل حداقلی بین عرضه و تقاضای این واحدهاست. حتی اگر با توجه به دوره یک تا دو ساله ساخت و تکمیل واحدها، تیراژ ساخت بهار پارسال را با معاملات بهار امسال مقایسه کنیم، تقریبا میزان ساخت و فروش سر به سر است که وضعیت بهتری نسبت به کمبود نوساز است، اما در عین حال شرایط ایده‌‌آل این است که میزان ساخت‌و‌ساز از میزان تقاضا پیشی بگیرد. به هر ترتیب فصل اول سال هشتم رکود سنگین ساختمانی با ادامه سقوط ساخت‌و‌ساز سپری شد و این در حالی است که به باور کارشناسان، ادامه این وضعیت مسیر را برای پایان دادن به رکود معاملات مسکن سخت می‌کند.

آنچه بیش از هر چیز سبب شده سازنده‌ها از بازار فعالیت ساختمانی در تهران خارج شوند، نااطمینانی نسبت به آینده است و این در حالی است که تمرکز سیاستگذار بخش مسکن به جای رفع این نااطمینانی، بر تقویت عرضه به شکل ساخت گلخانه‌‌ای مسکن در قالب طرح مسکن‌‌سازی یک میلیونی است. از دیدگاه کارشناسان، سیکل معیوب شکل گرفته در بازار ساخت‌و‌ساز در صورتی از کار خواهد افتاد که به واسطه اقداماتی از جنس اقتصادی و غیراقتصادی در داخل و خارج از بازار مسکن، از نااطمینانی به آینده کاسته شود.

کلیدی‌‌ترین برنامه دولت برای نجات بازار مسکن از رکود عمیق ساخت‌و‌ساز می‌تواند مهار تورم باشد که اقدامی امیدآفرین تلقی می‌شود و فعالان بازارهای مختلف از جمله سرمایه‌‌گذاران ساختمانی را به از سر‌گیری فعالیت تحریک می‌کند. همچنین کاهش ریسک ناشی از وضعیت متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها می‌تواند به ثبات اقتصادی و مهار تورم کمک کند. طبعا در بازار بدون تورم فضا برای سرمایه‌‌گذاری ساختمانی فراهم خواهد بود. اما آنچه روشن است این است که اگر بهبودی در آمار ساخت‌و‌ساز حاصل نشود و تیراژ بهار در سه فصل بعدی امسال هم تکرار شود، کل تعداد واحدهای مسکونی که مجوز ساخت برای آنها صادر شده در پایان امسال به حدود 30 هزار واحد می‌‌رسد که معادل یک فصل فعالیت ساختمانی در وضعیت طبیعی بازار (پیش از جهش مسکن در سال 97) است. بنابراین دغدغه و تمرکز سیاستگذار بخش مسکن در حال حاضر بیش و پیش از هر چیز، باید نجات سازنده‌ها از مارپیچی که مانع از ادامه فعالیت آنها شده است، باشد.

منبع: دنیای اقتصاد