فریبا نهاوندی
80 هزارميلياردي كه خاك مي‌خورد
براي حدود 30 ميليون شهروند ايراني كه هر سال با اتمام قرارداد اجاره خانه خود يا بايد به دنبال راضي كردن صاحب خانه براي تمديد قرار داد باشند يا بايد با پيدا كردن خانه‌اي جديد، رنج اسباب كشي را بر خود همواره كرده و به جايي ديگر بروند، تصور اينكه سالانه حدود 80 هزار ميليارد تومان از محل خالي بودن خانه‌ها، آن هم فقط در پايتخت ايران خاك مي‌خورد، سرگيجه آور است. با وجود اين، آمارها نشان مي‌دهد در بدبينانه‌ترين حالت در تهران 400 هزار خانه خالي وجود دارد و اين در حالي است كه پايتخت به نسبت ساير شهرها بيشتر با مساله اجاره نشيني درگير است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد داشتن خانه‌اي از آن خود يكي از دغدغه‌هاي اصلي ايرانيان در سال‌هاي اخير بوده است. براي بسياري از خانواده‌ها داشتن خانه مستقل از شروط ازدواج است. با وجود اين، افزايش قيمت مسكن در سال‌هاي اخير با توجه به جمعيت بالاي جوانان كه در سن ازدواج قرار گرفته‌اند اين دغدغه را كمرنگ‌تر كرده است.
به نسبتي كه داشتن خانه‌اي از آن خود كمرنگ شده است دغدغه‌ها درباره اجاره نشيني افزايش يافته است. در حالي در تهران و برخي از شهرهاي بزرگ بهاي اجاره آپارتماني با حداقل امكانات بيش از حداقل حقوق تعيين شده است، برخي آمارها نشان مي‌دهد در ايران تعداد زيادي واحد مسكوني خالي مانده و خاك مي‌خورد. درباره آمار خانه‌هاي خالي در تهران اظهارات ضد و نقيضي وجود دارد. به تازگي اعلام شده است كه حداقل 400 هزار خانه خالي در پايتخت ايران وجود دارد. اين در حالي است كه چندي پيش ارسلان فتحي پور رئيس كميسيون اقتصادي مجلس مدعي شد: در تهران حدود 6 ميليون و 200 هزار واحد مسكوني وجود دارد كه از اين تعداد حدود 2 ميليون و 200 هزار واحد آن خالي است. پيش از اين نيكزاد وزير سابق راه و شهرسازي گفته بود: 400 هزار واحد مسكوني خالي در تهران وجود دارد كه با احتساب پروژه‌هاي شهرهاي جديد اين رقم به يك ميليون دستگاه مي‌رسد.
سرمايه عظيم اما بي‌مصرف
حتی اگر تناقض‌هاي آماري را كنار بگذاريم و پايين‌ترين رقمي را كه براي خانه‌هاي خالي ذكر شده است بپذيريم، خالي ماندن این تعداد خانه در پايتخت ايران نشان‌دهنده بي‌مصرف ماندن حداقل 80 هزار ميليارد تومان سرمايه است. هر چند يكي دو سالي است كه بازار مسكن در تهران افت كرده و كارشناسان اصطلاحا از تعبير ركود بازار مسكن استفاده مي‌كنند اما در دهه‌هاي اخير قيمت مسكن در پايتخت ايران رشد قابل توجهي داشته است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد اكنون در تهران به زحمت مي‌توان آپارتماني با قيمت پايين‌تر از 200 ميليون تومان پيدا كرد. پايين‌ترين قيمت براي مسكن در تهران 150 ميليون تومان برآورد شده است؛ حال آنكه در اكثر نقاط پايتخت آپارتمان‌ها بهايي بيشتر از 200 ميليون تومان دارد. در برخي از نقاط مركزي، شمالي و غربي تهران قيمت آپارتمان‌ها به چند ميليارد مي‌رسد. باز هم اگر عددي خوشبينانه را مبنا قرار دهيم و عنوان كنيم هر آپارتمان در تهران به صورت ميانگين 200 ميليون تومان ارزش دارد، با فرض اينكه 400 هزار آپارتمان در پايتخت ايران خالي است، 80 هزار ميليارد تومان سرمايه بي‌مصرف مانده است. اين بي‌مصرف ماندن البته شايد براي صاحبان خانه‌ها چندان اهميت نداشته باشد. هر چند آنها از اين محل ضرر مي‌كنند، اما تاوان اين زيان را بيشتر شهروندان عادي و كساني كه مستاجر هستند مي‌پردازند.
اجاره نشيني در ايران
بررسي‌هاي بانك مركزي كه مربوط به سال 92 است حكايت از اين دارد كه 4/64 درصد از خانوارها در مسكن شخصي (مالك نشين)، 8/25 درصد در مسكن اجاري، 8/0درصد در مسكن در برابر خدمت و ۹ درصد در مسكن رايگان سكونت داشته‌اند. اين آمار البته مانند بسياري از آمارهاي اقتصادي مورد تشكيك واقع شده است چرا كه بسياري از كارشناسان اقتصادي اعتقاد دارند حداقل 46 درصد از ايرانيان مستاجر هستند. شهریور سال گذشته مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي با اشاره به اينكه عدد ۱۳۰ هزار ميليارد تومان براي پرداخت وام به مردم وجود خارجي ندارد، گفت: قانون اساسي بخشي از تامين خانه را به دولت سپرده كه ارائه وام يكي از روش‌هاي آن است اما قدرت سيستم ضعيف است و بايد تقويت شود. محسن چگيني با تاكيد براينكه قرار نيست كل كشور خانه‌دار شوند و اين ميزان براي 5/1 ميليون خانوار است، ادامه داد: ۴۶درصد مردم اجاره‌نشين هستند كه مي‌توانند به جاي دادن اجاره اقساط را پرداخت كنند. او درصدهاي اعلامي از سوي بيضايي را عامل گمراه‌كننده مردم دانست و يادآور شد: بانك مركزي قيمت فروش را اعلام نمي‌كند و با توجه به ميزان اجاره‌اي كه اجاره نشينان مي‌پردازند اعلام مي‌كند كه قيمت مسكن با تورم متفاوت است و مسكن بايد اجازه داده شود. دولت باید شيوه‌هاي خود برنامه‌هاي خود براي توليد، عرضه و تقاضا را پياده كند. چگيني افزود: در ۱۵سال گذشته سمت عرضه حمايت نشده و يكي از برنامه‌هاي دولت حمايت از تقاضا است. استاندارد جهاني توليد ناخالص داخلي نيز ۴۰ درصد است و اين ميزان براي ايران زير ۵درصد اعلام شده است. شايد در چند سال آينده ايران نيز بتواند ۷۰درصد قيمت خانه را در اقساط بلندمدت به صورت وام ارائه دهد.
پايتخت نشيني و اجاره نشيني
بررسي‌ها نشان مي‌دهد تهراني‌ها بيشتر از ساكنان ديگر شهرها با مساله اجاره نشيني درگير هستند. اين در حالي است كه عمده خانه‌هاي خالي نيز در تهران است. آنطور كه بررسي‌ها نشان مي‌دهد حداقل 35 درصد ساكنان پايتخت در جانه‌هاي استيجاري اقامت دارند و اين مساله در يكي دو ساله اخير نيز افزايش داشته است. رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران از افزايش تعداد مستاجران و كاهش تعداد مالكان طي سه دهه اخير مي‌دهد و مي‌گويد: متوسط قيمت اجاره مسكن در تهران براي يك واحد ۶۰ متري حدود ۳۰ ميليون تومان وديعه (معادل ماهانه ۹۰۰هزار تومان) است. حسام عقبايي بيشترين نرخ اجاره‌بهاي مسكن در تهران را در مناطق يك، دو و سه و كمترين نرخ اجاره‌بها را در مناطق ۱۸، ۱۹ و ۲۱ عنوان كرد و گفت: بسته به نوع ساخت و امكانات هر واحد مسكوني قيمت اجاره‌بهاي مسكن نيز متفاوت است. او با اشاره به متوسط قيمت هر متر مربع خانه در تهران اظهار كرد: قيمت اجاره هر واحد مسكوني همچون خريد و فروش به محله، نوع ساخت و‌سازو امكانات واحد مسكوني بستگي دارد. عقبايي با اشاره به فعال‌سازي صنعت اجاره كه از جمله برنامه‌هاي آينده اين اتحاديه است، گفت: براي طرح مسكن استيجاري طرحي با اين عنوان پيشنهاد شده بود تا دولت فضاي رقابتي در صنعت اجاره ايجاد كند؛ چراكه همواره اقشاري از جامعه هستند كه قادر به پرداخت اجاره‌بهاي ماهانه نيستند. رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با بيان اينكه از دهه ۶۰ تاكنون همواره سير اجاره‌نشيني در كشور افزايش يافته است، اظهار كرد: بر اساس آمار موجود هرساله تعداد مالكان كاهش يافته و به تعداد مستاجران افزوده شده است. او پيشنهاد كرد: بهتر است زمين‌هايي از سوي دولت در اختيار سازندگان قرار گيرد و اين واحدهاي مسكوني با قيمت‌هاي مناسب ساخته و عرضه شوند؛ چراكه قيمت پايين اين واحدها در هر محله تعادل قيمتي ايجاد مي‌كند. به اعتقاد عقبايي اگر مبلغ افزايش اجاره‌بهاي اين واحدها در هر سال پنج درصد در نظر گرفته شود بازار اجاره‌بهاي مسكن كنترل مي‌شود كه البته اين امر مستلزم فعال‌سازي صنعت اجاره، ايجاد فضاي رقابتي ميان موجران و كنترل قيمت مسكن در هر محله است.
منبع: آرمان