غلامعلی فرجادی: تهدید ایجاد مطالعات معوق

دکتر غلامعلی فرجادی

معاون موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی
بازار مسکن طی نزدیک به دو سال گذشته شاهد یک رکود عمیق بوده است که به نظر می‌رسد در وهله اول باید دلایل شکل‌گیری چنین رکودی مورد تحلیل و بررسی قرار گیرد علل اینکه چرا متقاضیان مسکن کمتر میل به خرید و حضور در بازار را از خود نشان می‌دهند و از سوی دیگر سازندگان از فعالیت‌های خود دست کشیده و به سرمایه‌گذاری در بانک‌ها یا سایر فعالیت‌های اقتصادی روی آورده‌اند؟
دلیل اصلی حضور نیافتن متقاضیان واقعی مسکن در بازار، قیمت بالای آن و به خصوص افزایش‌های بی‌ضابطه طی سال‌های اخیر بوده است به گونه‌ای که بسیاری از اقشار جامعه حتی تصور خانه‌دار شدن را هم از ذهن بیرون کرده اند اما نکته اینجاست که به نظر می‌رسد این کاهش تقاضا نمی‌تواند توجیه‌کننده رکود حاکم بر این بازار طی دو سال گذشته باشد چون در دوران اوج افزایش قیمت‌ها شاهد حجم بالایی از معاملات بودیم که تصور حضور بخش عظیمی از متقاضیان واقعی در بازار در چنین شرایطی چندان منطقی به نظر نمی‌رسد و به این گمانه‌ دامن می‌زند که این سوداگران و فرصت‌جویان بودند که شرایط را مناسب دیده و با خرید و فروش‌های گسترده به دنبال تامین منافع خود بودند و از این طریق به بالا رفتن قیمت‌ها نیز دامن می‌زدند.
 بنابراین می‌توان گفت که در زمان رونق بازار نیز عملا متقاضیان واقعی مسکن نقش پررنگی در بازار ایفا نمی‌کردند از سویی دیگر سازندگان مسکن در سال‌های گذشته همواره در معرض دستیابی به سودهای کلان و درآمدهای بالا بوده و از شرایط تورمی حاکم بر بازار نهایت استفاده را برده‌اند و این بازار را مطمئن‌ترین جا برای سرمایه‌گذاری می‌دیدند.
با روی کارآمدن دولت جدید، فروکش کردن انتظارات تورمی و افزایش امیدها برای بهبود شرایط اقتصادی شرایط به کلی تغییر کرد. به طور خاص عواملی مانند از سرگیری مذاکرات هسته‌ای و اقدامات ضدتورمی دولت مانند افزایش نرخ سود بانکی زمینه برای خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن فراهم شد چون آن بخش از متقاضیان واقعی که مایل به حضور در بازار بودند به امید کاهش قیمت‌ها و بهبود شرایط دست نگه داشتند.
 سوداگرانی که کاهش انتظارات تورمی و افزایش نرخ سود بانکی جذابیت بازار مسکن را برای آنها از بین برده بود، ترجیح دادند سرمایه‌های خود را از بازار خارج کنند و در عین حال عرضه‌کنندگان و سازندگان مسکن نیز با کاهش قیمت واحدهای خود و کمبود تقاضا مواجه شدند و سرمایه‌گذاری در بانک‌ها یا سایر فعالیت‌ها را تجارتی پرسودتر و کم دردسرتر یافتند.
در چنین شرایطی به نظر می‌رسد باید تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار درباره افزایش وام مسکن و آثار آن را به طور جداگانه مورد تحلیل قرار داد چراکه عامل اصلی در چگونگی تاثیر این مصوبات بر بازار، منبع و محل تامین منابع این تسهیلات است. درباره تسهیلاتی که قرار است صرفا از طریق بانک مسکن ارائه شود با توجه به اینکه اعلام شده محل تامین اعتبار این وام‌ها از بازپرداخت اقساط مربوط به مسکن مهر است و متقاضیان باید نیمی از مبلغ را به مدت یک سال سپرده‌گذاری کنند می‌توان امیدوار بود این تسهیلات آثار تورمی چندانی به دنبال نداشته و کمک مناسبی برای متقاضیان واقعی مسکن در شهرهای مختلف کشور باشد. در واقع با توجه به اینکه در این طرح بانک تنها نقش واسطه برای دریافت اقساط وام مسکن مهر و اختصاص وام به متقاضیان جدید را دارد و قرار نیست از منابع خود به منظور تخصیص تسهیلات استفاده کند زمینه برای بالا رفتن نقدینگی و در نتیجه افزایش تورم محدود می‌شود.
 ضمنا تنها افرادی صلاحیت دریافت وام دارند که قبلا وامی دریافت نکرده باشند که این موضوع قطعا به محدود شدن افراد واجد شرایط انجامیده و از گسترش بیش از حد حجم تقاضا که منجر به افزایش قیمت خانه‌ها می‌شود جلوگیری خواهد کرد و به تدریج بازگشت سازندگان مسکن به بازار را رقم خواهد زد.
اما مصوبه دیگر شورا مبنی بر اختصاص وام از سوی سایر بانک‌های تجاری به متقاضیان به چند دلیل چالش‌برانگیز به نظر می‌رسد.
 نخست آنکه مطابق آنچه در خبرها اعلام شده، دریافت این تسهیلات نیاز به هیچ‌گونه سپرده‌گذاری یا خرید اوراق مشارکتی ندارد. اجرایی شدن چنین تصمیمی به سرعت منجر به شکل‌گیری صف‌های طولانی از متقاضیان وام خواهد شد افرادی که شاید بسیاری از آنها اصلا به دنبال خرید خانه نبوده و قصد به‌کارگیری این وام در دیگر فعالیت‌های اقتصادی را دارند و این بهترین فرصت برای آنهاست که مبلغ قابل توجهی وام با سود کمتر نسبت به سود تسهیلات بانکی و البته بدون سپرده‌گذاری دریافت کنند که این موضوع منجر به شکل گیری یک تقاضای کاذب در بازار مسکن شده و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌آورد.
همچنین با توجه به اینکه هیچ محدودیتی برای دریافت این تسهیلات وجود ندارد و سایر افرادی که قبلا هم از تسهیلات مسکن برخوردار شده اند دوباره می‌توانند به این نوع وام‌ها دسترسی پیدا کنند اشخاصی که شاید نیازی به خرید مسکن و دریافت وام ندارند بتوانند از این تسهیلات بهره مند شده و اقدام به خرید خانه‌های دوم و سوم خود کنند و تقاضای مازادی را به بازار تحمیل کرده و به این ترتیب با دامن زدن به افزایش قیمت شانس خانه اولی‌ها را هم کاهش دهند.
 سوم هم اینکه در شرایطی که بانک‌ها از سویی با حجم گسترده‌ای از مطالبات معوق و بدهکاران بانکی روبه‌رو هستند و از سوی دیگر مطابق دستور بانک مرکزی نرخ سود سپرده‌ها کاهش پیدا کرده و همچنین قرار نیست سپرده‌ای برای دریافت وام در اختیار بانک قرار گیرد عملا منابع بسیار محدودی برای تخصیص وام وجود دارد و در صورتی که بانک مرکزی آنها را ملزم به پرداخت وام کند احتمالا بانک‌ها رو به ذخایر قانونی خود آورده و به استقراض از بانک مرکزی می‌پردازند که این موضوع خود منجر به گسترش نقدینگی و افزایش تورم خواهد شد.
در مجموع به نظر می‌رسد در صورتی که برای نوع دوم تسهیلات چاره‌ای اندیشیده نشود عملا تاثیرات مثبت وام مسکن هم خنثی شده و افزایش وام تنها منجر به بالا رفتن قیمت خانه‌ها خواهد شد و از تحقق اهداف خود بازخواهد ماند.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۴۹۵