دكتر حجت‌ا... ميرزايي

پژوهشگر اقتصاد شهري

بازار مسکن همواره در اقتصاد کشور ما نقش پیشرو و محرکی را داشته است. این بخش به دلیل پیوندهای عمیق و مستحکمی که به صورت پسین و پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی دارد در بسیاری موارد به عنوان موتور محرک سایر بخش‌های اقتصادی نیز عمل می‌کند و به همین دلیل است که عمدتا دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن برای سایر بخش‌های اقتصادی نیز با درجات مختلف تعیین‌کننده و دارای اهمیت است.

اما همان‌طور که می‌دانید در شرایط فعلی، بازار مسکن در وضعیت رکود قرار دارد و رکود عمیقی بر این بخش حاکم است.

این در حالی است که در بازار مسکن هم عوامل و هم شکل رکود با سایر بازارهای اقتصادي متفاوت است.

تفاوت جدی که در این زمینه میان بازار مسکن و سایر بازارهای عرضه‌کننده کالا و خدمات وجود دارد آن است که رکود در بازار مسکن برخلاف سایر بازارها که عمدتا به دلیل ضعف در عرضه، ایجاد می‌شود، عمدتا از سمت تقاضا شكل مي‌گيرد و براي خروج از ركود بايد نيازهاي سمت تقاضای موثر را جست‌وجو و براي تامين آنها برنامه‌‌ريزي كرد.

در حال حاضر، با وجود اینکه در بازار مسکن با کمبود یک میلیون واحد مسکونی مواجهیم اما به دلیل ناتوانی خانوارها برای تامین مالی و تبدیل نیاز به تقاضای موثر یا بالفعل، بخش زیادی از واحدها بدون تقاضا مانده است و باعث شده بسیاری از سازندگان و تولیدکنندگان واحدهای مسکونی روند ساخت‌و‌ساز را کند یا به طور کامل متوقف کنند.

از سوی دیگر هم اکنون حجم سرمایه‌گذاری‌ها در بازار مسکن به شدت افت کرده و اغلب سرمایه‌گذاری‌های جدید عمدتا به شکل خود مصرفی و به ندرت صورت می‌گیرد.

در مورد آثار و تبعات این رکود نیز باید گفت، رکود فعلی بخش مسکن هم اکنون بر تمامی بخش‌های مرتبط با این بخش تاثیر گذاشته و اکثر قریب به اتفاق این بخش‌ها که به صورت پسین یا پیشین یا مستقیم و غیرمستقیم با بازار مسکن مرتبط هستند هم در رکود عمیقی  فرو رفته‌اند.

در چنین شرایطی به نظر می‌رسد برای برون‌رفت از معضل رکود و شرایط فعلی حاکم بر بازار مسکن، دولت باید به سرعت سیاست‌های موثر و کارآمدی را برای افزایش تقاضای موثر به خصوص برای دهک‌های متوسط و کم‌درآمد جامعه – دهک‌های 3 تا 7 – به صورت جدی مورد هدف‌گذاری قرار دهد.

به این منظور برنامه‌ریزی و اعمال سیاست‌های یارانه‌ای و کمک‌های مالی در اشکال مختلف برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و همچنین پرداخت تسهیلات یا وام خرید مسکن به صورت موثر و کافی، برای گروه‌های متوسط باید از سوی دولت به شکلی جدی دنبال و اجرايي شود.

همچنین شرایط بازپرداخت اقساط تسهيلات مسكن و همچنین سهم اقساط ماهانه از درآمد خانوارها و قدرت وام در تامین هزینه خرید یک واحد مسکونی باید به نحو مناسبی برنامه‌ریزی و در نظر گرفته شود.

در این زمینه افزایش طول دوره بازپرداخت به 25 تا 30 سال و همچنین پوشش سقف وام خرید تا 70 درصد هزینه‌های تامین یک واحد مسکونی، در شرایط فعلی ضروری به نظر می‌رسد.

تاکید بر این نکته هم ضروری به نظر می‌رسد که اگر چنین سیاست‌هایی به کار گرفته نشود قطعا بخش مسکن با شرایط رکودی، سال جاری را سپری می‌کند و این رکود به‌طور حتم در سال آینده هم ادامه خواهد داشت.

اما در مورد اینکه در 6 ماه دوم سال جاری وضعیت بازار مسکن به چه صورتی خواهد بود باید گفت با توجه به شرایط فعلی و چشم‌انداز موجود از اقدامات دولت، امسال نيز در 6 ماه دوم تا پایان سال، رکود حاکم بر بخش مسکن کماکان ادامه خواهد داشت.

این در حالی است که برای سال آینده هم اگر سیاست‌های موثر در این بخش از سوی دولت به کار گرفته نشود، ممکن است رکود تا پایان سال 94 هم ادامه پیدا کند.

اینکه وضعیت بازار مسکن در ادامه امسال و همچنین سال بعد به چه وضعیت و شرایطی خواهد رسید در حال حاضر کاملا به جهت‌گیری دولت در این بازار و سیاست‌هایی بستگی دارد که به منظور خروج از رکود به شکل غیرتورمی، در این بازار به کار گرفته می‌شود.

در مورد سطح قیمت‌ها در بازار مسکن نيز بايد گفت، همزمان با ادامه رکود حاکم بر این بخش، احتمال افزایش قیمت تا پایان سال و در نیمه دوم امسال، کاملا منتفی است و ما در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی اصلا پیش‌بینی افزایش قیمت نخواهیم داشت.

این در حالی است که به تبع منتفی بودن افزایش قیمت در بازار مسکن، احتمال بروز یک دوره دیگر کاهش قیمت در 6 ماهه دوم سال وجود دارد و این احتمال قوی است که باز هم قیمت مسکن با کاهش مواجه شود.

کاهشی بودن روند تورم در کشور علاوه بر رکود حاکم بر بخش مسکن دلیل دیگری است که احتمال افت قیمت مسکن در 6 ماه دوم سال جاری را تقویت می‌کند.

اما در 6 ماه دوم سال، در بازار اجاره شرایط دیگری حاکم است و احتمالا اجاره بها با آهنگی ملایم در حد 5 تا 10 درصد، افزایش مبلغ را تجربه کند.

با این حال، سازندگانی وجود دارند که به دلیل خواب سرمایه و نیاز به تامین مالی در 6 ماه دوم سال، با قدری کاهش قیمت، آمادگی دارند واحدهای ساخته شده و آماده خود را به بازار فروش عرضه کنند.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۲۹۱