مدتی است که وزارت راه و شهرسازی به منظور خروج بازار مسکن از رکود و افزایش تقاضا، طرح راهاندازی صندوق پس‌انداز مسکن را مطرح کرده است. سوالی که در اینجا مطرح میشود این است که راهاندازی صندوق پس‌انداز و افزایش وام مسکن چه تاثیری در بازار مسکن خواهد داشت؟ آیا تحریک تقاضا برای خرید مسکن راه‌حل درستی برای کنترل بخش مسکن است؟ نظرات برخی کارشناسان نشان میدهد که آنان نسبت به این سیاست خوشبین نیستند و برخی معتقدند که این اقدام و طرح دولت منجر به بالا رفتن تقاضا و افزایش قیمت مسکن خواهد شد. در همین راستا بانک مرکزی، راهاندازی صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش وام خرید مسکن را منوط به بررسی‌های کارشناسی دانست. بر این اساس به دلیل وجود برخی سوالات درخصوص طرح پیشنهادی راهاندازی صندوق پس‌انداز مسکن به بررسی این طرح در گفت‌وگو با کارشناسان پرداختیم .
عدم جامعیت طرح
در همین راستا محمد خوش‌چهره، اقتصاددان با انتقاد از راهاندازی صندوق پس‌انداز مسکن برای خانه‌دارکردن افراد به آرمان گفت: متاسفانه نقطه‌نظرهای که دولت درخصوص حل معضل مسکن ارائه میدهد از جامعیت برخوردار نیست. دولت صرفا با افزایش وام یا ایجاد تزریق صندوق مسکن و امثالهم نمیتواند مساله مسکن را که هم اکنون یکی از معضلات کشور است، حل کند. به‌طوری که با بحران و رکود در بخش مسکن روبه‌رو هستیم. اقدامات مسکن‌وار محدود و عدم جامعیت طرحهای پیشنهادی از جمله راهاندازی صندوق پس انداز مسکن پدیدهای که در سال‌های گذشته نیز تجربه شده است، کارساز نیست. باید به دنبال اقدامات متفاوتی باشیم که متناسب با شرایط و قدرت خرید کردن باشد. مسکن درحال حاضر به‌شدت از جریان غیرواقعی قیمت زمین رنج میبرد و سوداگری و دلالی در زمین حداقل در 20 سال گذشته مشکلاتی را به بخش مسکن وارد کرده است.
سوداگری در بخش مسکن
وی با انتقاد از افزایش وام مسکن برای خانه‌دارکردن افراد گفت: تا مادامی که تشخیص درست و جامعی در این زمینه وجود نداشته باشد و سوداگری مسکن متوقف نشود، افزایش وام اثری نخواهد داشت و این نوع راه‌حلها مقطعی و مسکن وار است. همچنین اگر حرکت بنیادی در قیمت زمین کشور صورت نگیرد، این نوع اقدامات تاثیرگذار و جدی نخواهد بود چراکه شرایط و مطالعات تجربی نشان میدهد که مساله مسکن یک مساله استراتژیک است. چون هم نیاز اساسی مردم است، هم شاخصی است برای عدالت اجتماعی و کارآمدی دولت و هم اینکه بخش مسکن در نرخ رشد اقتصادی، افزایش اشتغالزایی و متغیرهای کلان نقش دارد. اما متاسفانه رکود سنگینی در بخش مسکن حاکم است. وی در ادامه اظهار کرد: من در دو سال گذشته هم پیشبینی کرده بودم که رکود در بخش مسکن ایجاد خواهد شد و این رکود درحال حاضر نیز در بخش مسکن حاکم است و البته با توجه به شرایط موجود استمرار هم خواهد داشت. این نوع اقدامات دولت اگر در راستای تلاش برای خروج مسکن از رکود باشد، ارزشمند است اما اقدامی کارساز نیست و به هیچ عنوان این گونه اقدامات برای حل مشکلات بخش مسکن جوابگو نخواهد بود.
قیمت لجام‌گسیخته زمین
خوش‌چهره با اشاره به اینکه عدم تقاضا منجر به افزایش رکود در بخش مسکن شده است به آرمان گفت: رکودی که هم‌اکنون در بخش مسکن شاهدیم به دلیل عدم تقاضاست. این درحالی است که تقاضای اجابت نشده در آن فراوان است. یعنی منجر به تعویق ازدواج در کشور شده است و همچنین بدمسکنی و بی‌مسکنی در کشور وجود دارد. اما دلایلی که قیمت را غیرواقعی کرده است، باعث شده که تناسب بین قیمت زمین و مسکن با سطح درآمد مردم وجود نداشته باشد. یعنی خیلی از شاغلین جوان که توفیق پیداکردن شغل را داشتند، اما اگر تمام عمر مفید 30 ساله خودشان را به فعالیت بپردازند و حقوقشان را برای تهیه مسکن اختصاص دهند از عهده تامین هزینه مسکن برنمیآیند. اگر اینگونه برداشت شود که با افزایش وام یا اعمال روشهای مثل راهاندازی صندوق پس‌انداز مسکن اگرچه اقدامات مسکن‌واری است، میتوانیم معضل مسکن را حل کنیم، اشتباه استراتژیکی است چرا که هر اندازه هم که وام را افزایش دهیم، پیش‌فروش عمر را شاهد خواهیم بود. به‌طوری که خیلی از افراد مجبور خواهند شد بخشی زیادی از حقوق خود را به پرداخت اقساط وام اختصاص دهند که منجر به اختلال در نیازهای معیشتی آنها خواهد شد. اگر چه ممکن است نیاز مسکن آنها رفع و کاهش هزینه پرداخت اجاره‌بها از دوش آنها برداشته شود. اما واقعیت این است که کنترل قیمت لجام‌گسیخته زمین و تسلط جریانان سوادگرایانه بر بخش مسکن و زمین جز وظایف دولت، شورای شهر و شهرداریهاست که متاسفانه در این راستا خوب عمل نکردند و مورد غفلت واقع شده است. به‌طوری که این سوداگری در بخش زمین و مسکن باعث شده که نیاز اساسی به آمال و آرزو تبدیل شود. کنترل قیمت زمین راه‌حل و تجربه جهانی هم دارد؛ چراکه با کاهش معنادار قیمت زمین، درواقع هزینه ساخت مسکن را کاهش خواهیم داد. در اینصورت است که شاهد افزایش تولید مسکن به مفهوم واقعی خواهیم بود. هم‌اکنون ظرفیتتولیدی مسکن در کشور پایین است و باید تلاش کنیم از نقطه بحرانی خارج شویم و سالی حدود یک و نیم میلیون واحد مسکونی تولید داشته باشیم که هم‌اکنون آمارها ظرفیت تولید مسکن در کشور را زیر سیصد هزار واحد مسکونی نشان میدهند؛ یعنی رکود معنادار. این درحالی است که تقاضای بالقوه آن وجود دارد اما فعلیت آن مهم است که باید دولت و حتی شهرداری با کنترل سوداگری‌ها در بخش زمین و مشکن شهری با این ناهنجاری مقابله کنند.
کمبود عرضه مسکن
همچنین علی‌اکبر آقایی، نماینده سلماس و عضو کمیسیون عمران مجلس درخصوص نقاط ضعف راهاندازی صندوق پس‌انداز مسکن به آرمان گفت: مساله اینجاست پول و بهرهکه قرار است از این طریق از مردم دریافت کنند و بهرهکه دولت باید به دارایی بپردازد، با وجه مسکن توازن وجود داشته باشد. درنظر گرفتن چنین شرایطی مهم است و اینکه آیا دولت می‌تواند مسکن مورد نظر را در اختیار مرم قرار دهند. یعنی دولت از چه طریقی و با چه مکانیسمی میخواهد مشکل مسکن افراد کم‌درآمد جامعه را با ذخیره کردن پول حل کند و اینکه افراد در چه فاصله زمانی می‌توانند صاحبخانه شوند و از طرف دیگر دولت در چه مدت زمانی آمادگی واگذاری مسکن به مردم را خواهد داشت. یا اینکه دریافت 20 درصد سود از سوی متقاضیان، به خانه‌دارکردن افراد کمک خواهد شد. این موارد ازجمله مسائلی است که در خصوص صندوق ذخیره مسکن وجود دارد. وی با اشاره به مشکل عرضه و تقاضا در بازار مسکن و اینکه آیا میزان عرضه مسکن تکافوی تقاضای بالا در جامعه را خواهد داشت به آرمان گفت: مساله راهاندازی صندوق پس‌انداز مسکن نیست بلکه مشکل کمبود عرضه مسکن و در مقابل تقاضا بالای در جامعه است به‌طوری که مسکن مهر قریب به یکسال است که تعطیل شده است و عرضه مسکن در کشور هم دچار رکود شده است.
جبران کمبود عرضه
وی در پاسخ به این سوال که آیا راهاندازی صندوق پس‌انداز مسکن منجر به تحریک بازار مسکن در کشور نخواهد شد، گفت: قطعا تاثیر خواهد گذاشت اما به شکل منفی. چون عرضه متوقف شده است، به طوری چیزی حدود یک میلیون و نیم میلیون مسکن عقب افتادیم. این درحالی است که تقاضا وجود دارد، این امر خود به خود منجر به افزایش قیمت مسکن در کشور خواهد شد. لذا باید این کمبود عرضه در بخش مسکن را جبران کنیم. اگر قیمتها هم بیشتر از تورم باشد بازهم اثر منفی خواهد گذاشت. درحال حاضر قیمت مسکن مهر به خاطر ارزش افزوده بالا، نرخ بالایی دارد به‌طوری که قیمت مسکن مهر هم نجومی شده است و مردم قدرت خرید مسکن مهر را هم ندارند. این افزایش قیمت منجر خواهد شد که نقدینگی دیگری برای خریداران ایجاد شود، از طرفی خریداران هم از عهده تامین مسکن به خاطر افزایش قیمتها برنخواهد آمد و در مقابل دولت هم نمی تواند قیمت مسکن را کاهش یا به قیمت مناسب به مردم ارائه دهد. بنابراین مشکل مسکن افراد کم درآمد و متوسط به پایین با چنین طرحهای نخواهند توانست صاحب مسکن شوند.
منبع: آرمان