دکتر محمود جام‌ساز

استاد دانشگاه

بحران کنونی اقتصادی کشور که در وضعیت رکود تورمی خود را نشان داده است از معضلاتی است که سیاستگذاری اقتصاد دولتی بشدت در تلاش برای رفع آن و دستیابی به رونق اقتصادی است، در این راستا بسته سیاستی دولت با عنوان برون رفت از رکود بدون افزایش تورم یکی از کلیدی‌ترین برنامه‌های دولت است.

در این بسته که حول 4 محور اصلی تدوین شده بخش‌های پیشران اقتصادی در صورت حمایت از سرمایه‌گذاری از رکود خارج خواهند شد که بخش مسکن هم یکی از همین بخش‌های مورد توجه دولت در بخش پیشران است، بر این اساس دولت در نظر دارد با اجرای بسته سیاستی برون رفت از رکود، بازار مسکن را نیز از رکود خارج کند.

در حال حاضر ما با کمبود تقاضای مسکن روبه‌رو نیستیم البته منظور مسکن ارزان قیمت است که طبقات متوسط و پایین‌تر بتوانند آن را خریداری کنند از سوی دیگر در حوزه مسکن گرانقیمت با کمبود تقاضا به دلیل قیمت بسیار تورمی روبه‌رو هستیم.

با وجود این موضوع کمبود تقاضا در بازار مسکن نتوانسته عرضه این قبیل مسکن را به سمت تطابق با تقاضا سوق دهد به همین دلیل در شمال شهر و سایر نقاط مرغوب مشاهده می‌کنیم که مسکن گرانقیمت همچنان خالی از سکنه است البته این خود به نوعی معضل تبدیل شده است زیرا میلیاردها هزار تومان صرف ساخت و سازهایی شده که همگی بلااستفاده باقی مانده است از سوی دیگر بسیاری از این ساختمان‌ها به دلیل دریافت نکردن پایان کار قابل تبدیل به دارایی مالی هم نیستند.

از سوی دیگر در مورد تقاضاهای طبقات متوسط به پایین ما با کمبود عرضه مسکن بشدت روبه‌رو هستیم. در این میان پروژه مسکن مهر که با هدف خانه دار کردن بخشی از آحاد آسیب پذیر و متوسط جامعه تدوین و به طور ناقص اجرا شد به دلیل نقایص فنی و خدماتی همچنین انتخاب مکان نامناسب موجب شد بالغ بر 50 درصد نقدینگی کشور افزایش یافته و در عین حال هزینه‌های زیادی در این راه صرف شود. در حال حاضر برای برون رفت از رکود مسکن همانند سایر بخش‌های اقتصادی باید از سیاست‌های کلی جامع نه به صورت انتزاعی و غیراصولی بلکه به صورت استراتژیک و درست استفاده شود.

در این راستا وام‌هایی که تاکنون برای تأمین مالی خرید مسکن پرداخت شده به دلیل نرخ بهره، مدت زمان بازپرداخت و شروطی که برای دریافت وام در نظر گرفته شده از کارایی لازم برخوردار نبوده بخصوص اینکه کفاف خرید آپارتمان 20 متری را هم نمی‌دهد. در این راستا پیشنهادی که برای تأسیس صندوق پس‌انداز مسکن و پرداخت وام حدود 80 میلیونی داده شده به صورت کلی سیاست خوبی است اما دولت باید این موضوع را مدنظر داشته باشد که صندوق‌ها از اهداف اولیه خود دور نمانند.

بر این اساس لازم به نظر می‌رسد که صندوق پس‌انداز مسکن تحت نظارت و مدیریت هیأت امنایی که مورد تأیید جامعه، دولت و مجلس است قرار گیرد تا به صورت دائمی مورد بازرسی و نظارت باشد. یکی از مهم‌ترین مواردی که در تأسیس این صندوق باید مدنظر قرار گیرد این است که باید به صورت کامل میزان سرمایه‌گذاری در صندوق و شرایط دریافت وام مشخص شود همچنین پرداخت این وام باید بتواند تقاضاهای موجود در این بازار را به طور کامل پوشش دهد.

پرداخت وام در این صندوق می‌تواند با الگوبرداری از کشورهای توسعه یافته باشد به صورتی که مدت بازپرداخت وام بین 15 تا 30 سال خواهد بود همچنین پرداخت وام باید با مطالعه قدرت خرید وام گیرنده باشد.

معمولاً در کشورهای پیشرفته حداکثر 15 تا 20 درصد درآمد افراد در بازپرداخت وام مسکن صرف می‌شود و بیش از این مقدار مسلماً وام گیرنده را در فشار هزینه قرار می‌دهد لذا پرداخت وام مسکن در صورتی می‌تواند به تحریک تقاضاهای طبقات حقوق‌بگیر و متوسط بینجامد که موجب خدشه دار شدن روند معیشتی افراد نشود.

اما به یک نکته دیگر باید توجه داشت و آن اینکه پرداخت و ایجاد تحرک تقاضا در بازار مسکن ممکن است بهای مسکن را هم افزایش دهد که در این صورت لازم است دولت تمهیدات نظارتی کافی را در مورد بهای مسکن بکار بگیرد و از طریق اخذ مالیات‌های بیشتر مانعی بر افزایش قیمت بگذارد.

منبع: روزنامه ایران