پویا جبل عاملی/ اقتصاد‌دان

چگونه می‌توان رونق را به بازار مسکن برگرداند؟ این سوالی است که بسیاری از کارشناسان و سیاست‌گذاران پس از آرامش در بازار که از تابستان بر این بازار سایه افکند از خود می‌پرسند. اما آیا این سوال مناسبی برای شکل دادن به استراتژی حوزه مسکن است؟ به‌نظر می‌رسد رونق‌های اخیری که در دهه ۱۳۹۰، در بازار مسکن نمود یافت، از آن دست رونق‌هایی نبود که مختص این بازار باشد. به عبارت دیگر، ریسک‌های کلی که اقتصاد ایران را زیر ضرب گرفت و همه بازارها را دستخوش جهش‌های قیمتی کرد، در بازار مسکن نیز همین نقش را ایفا کرد. از این لحاظ رونقی که مختص خود بازار مسکن باشد و موجب شود تا قیمت نسبی مسکن تغییر کند، رخ نداده است. هرچند به‌نظر می‌رسد جهش قیمتی سال ۹۸-۹۷ باعث گران شدن نسبی قیمت مسکن شده باشد، اما می‌توان پیش‌بینی کرد که این اضافه ارزش نیز در طول زمان تعدیل شود.

پیامد سیاست‌های اقتصاد کلان

بنابراین باید تاکید کرد که بازار مسکن و مستغلات در دهه گذشته دچار رونق‌های خاص این بازار نشده است، در حالی که برای اینکه بازار مسکن بتواند به‌عنوان یک صنعت پیشران عمل کند، لازم است تا رونقی پایدار و تدریجی را تجربه کند. از این رو، سوالی که می‌تواند استراتژی موثری را برای این بازار سامان دهد، این است که چگونه می‌توان در بازار مسکن رونقی پایدار و محکم و بدون تنش را شاهد بود که هم عرضه‌کننده اشتیاق سرمایه‌گذاری داشته باشد و هم تقاضا‌کننده دست از خرید نشوید؟ به‌عبارت دیگر چگونه می‌توان از سیکل‌های تجاری عمیق اجتناب کرد، در عین حال که تولید در بازار متوقف نشود؟

اما برای پاسخ به این پرسش‌ها ابتدا باید بدانیم علت سیکل‌های عمیق در بازار مسکن چیست؟ چرا وقتی رونق ایجاد می‌شود، قیمت مسکن جهش‌وار افزایش می‌یابد و رکود برای چندین سال تداوم می‌یابد؟ چرا الگوی پله‌ای در قیمت اسمی مسکن مشاهده می‌شود؟ این پرسش‌ها هر کدام موضوع تحقیقات گسترده است، اما می‌توان خطوط کلی پاسخ‌ها را ترسیم کرد.

برای داشتن رونق پایدار در بازار مستغلات نیاز است تا یک بازار مالی عمیق دو طرف عرضه و تقاضای بازار را حمایت کند. این بازار مالی عمیق باید به شکل طبیعی تکوین یافته باشد و مورد مداخله تصمیم‌های دولتی قرار نگیرد. به عبارت بهتر، نرخ‌ها در این بازار مالی تحت‌تاثیر رویه‌های اداری و رانت‌زا نباشد. هر گونه شکل‌دهی اعتبارات ارزان‌قیمت فارغ از ساختار بازار، از آن جا که موقتی است، تنها موجب رونق مقطعی در بازار می‌شود. عرضه‌کننده وام باید بتواند از اقساط بازگشتی، وام‌های بعدی را سامان دهد، در حالی که اعتبارات ارزان قیمت دارای چنین خصیصه‌ای نیست و نتیجه آن خواهد شد که این اعتبارات به‌دلیل موقت بودن، رشد پایداری را ایجاد نمی‌کند.

بنابراین هرگونه دخل و تصرفی خارج از چارچوب بازار بر قیمت وجوه وام دادنی هر چند به نام ایجاد رونق در بازار مسکن و کمک به خانه دار شدن انجام ‌شود، اما ایجاد‌کننده حباب و رونق غیرپایدار در بازار است. بنابراین برای آنکه جلوی رونق‌های کاذب گرفته شود، باید از مداخله در ساز و کارهای بازار مالی و خلق اعتباراتی فارغ از چارچوب بازار جلوگیری کرد. در عین حال که دولت باید راه را برای تعمیق بازار مالی پشتیبان بازار مسکن و نقش آفرینان متنوع باز کند. بنابراین به جای مداخله مستقیم، نقشی هدایتگر را برای تکوین و تعمیق بازار مالی باید بر عهده گیرد و از قیمت‌گذاری در بازار مالی پرهیز کند.

همچنان که در ابتدا نیز بیان شد، ریسک‌های کلی اقتصاد ایران و تورم‌های افسار گسیخته نیز عامل دیگری است که موجب می‌شود تا بازار دارایی‌ها از جمله بازار مسکن، برای جبران تورم دچار رونق‌هایی ‌شود که قیمت نسبی مسکن حفظ شود. در این چارچوب، هرگونه سیاستی که منجر به مهار تورم شود، می‌تواند از جهش‌های پله گونه در بازار مستغلات جلوگیری کند. این در حالی است که پیش از این طرح‌هایی برای رونق در بازار مسکن خود موجب رشد پایه پولی و تورم بود. به معنای دیگر، طرح‌هایی که برای خانه دار شدن در نظر گرفته می‌شد خود موتوری برای اعوجاج در اقتصاد و بازار مسکن بود و مشکل همچنان به قوت خود باقی بود.

ثبات مالی در اقتصاد کلان خود موجب می‌شود تا تقاضای بورس‌بازانه در بازار مستغلات کمتر شود و سیکل‌های تجاری این بازار متعادل شود. بنابراین گام‌هایی که کسری را در سیستم مالی برطرف سازد، از جمله اصلاح نظام بانکی قادر است اثرات مطلوب و بلندمدتی بر بازار مسکن بگذارد. از سوی دیگر، باید به این موضوع اشاره کرد که رابطه میان بازار مسکن و رشد اقتصادی، رابطه‌ای دو طرفه است. از یکسو، رونق در بازار مسکن می‌تواند رشد اقتصادی به همراه آورد و از سوی دیگر وقتی اقتصاد روندی صعودی به خود بگیرد، موجب می‌شود تا بازار مسکن نیز رونق گیرد. این امر برای پایداری رونق در بازار مسکن کلیدی است و متاسفانه از ابتدای دهه ۹۰ به‌دلیل آنکه درآمد سرانه، رشدی را تجربه نکرده، عملا این اثر متوقف شده است. نمی‌توان سناریویی در نظر گرفت که در آن کیک اقتصاد کلان در حال کوچک شدن باشد و انتظار داشت تا کیک مسکن بزرگ تر شود. رونق پایدار و تدریجی بازار مسکن نیازمند رونق و رشد پایدار در اقتصاد کلان است.

بنابراین برای داشتن چارچوب سیاست‌گذاری در حوزه مسکن می‌توان عنوان کرد که اولا دریابیم رونق‌های اخیر، رونق‌هایی بوده در قیمت‌های اسمی و به‌واسطه ریسک‌های کلی اقتصاد و ثانیا باید از رونق‌های کاذب و مقطعی که موجب اعوجاج در محیط اقتصاد کلان می‌شود پرهیز کرد. ثالثا در عین ثبات پولی و مالی، با تعمیق بازار وجوه وام دادنی پشتیبان بازار مسکن بدون دستکاری قیمت‌ها در آن به رونق پایدار در آن کمک کنیم و در نهایت در یابیم که بدون رشد واقعی اقتصاد کلان، نمی‌توان انتظار داشت تا یک بازار همواره رونق را تجربه کند.

منبع: دنیای اقتصاد