پنج شنبه, 11 ارديبهشت 1399 ساعت 17:09

حامد قدوسی: قیمت مسکن لوکس

اگر قیمت دلاری آپارتمان‌های لوکس درنقاط گران پایتخت‌های کشورهای مختلف را نگاه کنیم الگوی جالبی می‌بینیم: قیمت‌ها «کمابیش» مثل هم است و «بی‌ربط» به متوسط قیمت مسکن در آن کشور یا درآمد سرانه مردم آن کشور. در پایتخت‌های کشورهای آفریقایی اجاره یک آپارتمان در یک ساختمان مدرن کم‌تر از هزینه چنین آپارتمانی در پایتخت‌های گران اروپایی نیست.  در حالی که نرخ کرایه Airbnb (که نشان‌گر خانه‌های عادی و متوسط شهر است) در کشورهای کم‌‌تر توسعه یافته خیلی کم‌تر از خانه‌های مشابه در شهرهای گران دنیا است. چرا؟

 

اهمیت  طرح این مشاهده و این سوال در چیست و چرا آن را بحث می‌کنیم؟ دلیلش جلوگیری از خطاهای تحلیلی ناشی از مقایسه‌های نادرست است. در چند روز اخیر چندین مطلب دیدم که با مقایسه قیمت مسکن در «گران‌ترین» نقاط تهران با «میانگین» شهرهای دیگر دنیا، نتیجه‌های سیاستی نادرست و عجیبی از آن گرفته بودند. در حالی که مسکن لوکس در اکثر شهرهای دنیا رفتاری دارد که آن‌را بیش‌تر به یک «کالای جهانی» شبیه می‌کند و. تعجب آور نیست که ببینیم که از اقتصاد محلی منفک است. ولی چرا؟

 

به نظرم دو مکانیسم اصلی اقتصادی و حسابداری در این‌جا نقش ایفا کند.

 

الف) هزینه تولید مسکن لوکس: اگر ساختار هزینه آپارتمان‌ها و مجتمع‌های بلندمرتبه را تحلیل کنیم، به سه جزء اصلی می‌رسیم:

 

۱) هزینه زمین ۲) هزینه عوامل محلی (مثل نیروی کار و عوارض) ۳) هزینه عوامل مبادله‌پذیر در سطح جهانی (مثل تاسیسات و فولاد و سیمان و تزیینات و غیره). در ساختمان‌های بلند، سهم زمین که محلی‌ترین نهاده تولید است بسیار کم می‌شود (اساسا این یکی از دلایل رفتن در ارتفاع است) و به چیزی ۱۰-۳۰ درصد می‌رسد (متناسب با گرانی زمین در آن شهر). به همین شکل، مواد و تجهیزات مصرفی در ساختمان‌های لوکس خیلی نزدیک‌تر به ارقام بین‌المللی است و قیمتش بیش‌تر در بازار جهانی تعیین می‌شود. پس ما هر قدر از سمت مسکن عادی (کوتاه ارتفاع) به سمت مسکن لوکس و بلندمرتبه می‌رویم، همبستگی هزینه ساخت با قیمت‌های محلی کم‌تر شده و همبستگی با قیمت‌های جهانی بزرگ‌تر می‌شود.

 

ب) مکانیسم تقاضای «سوپراستاری»: این مکانیسم را در اقتصاد نیروی کار بحث می‌کنیم و به نظرم در مورد مسکن هم قابل اعمال است: وقتی شما از یک طرف یک طبقه «سوپر-ثروت‌مند» (احتمالا متصل به اقتصاد جهانی) در جامعه داری و از طرف دیگر «زمین مرغوب» (به لحاظ مشخصات آب و هوایی، زاویه دید، کیفیت محله یا در برخی کشورها امنیت و ...) کم هست، رقابت شدیدی روی عرضه محدودی از «فضای با کیفیت» توسط «قدرت خرید بسیار زیاد» شکل می‌گیرد و قیمت‌هایی در این بخش از بازار شکل می‌گیرد که دیگر نمایان‌گر «متوسط» بازار مسکن آن کشور یا درآمد سرانه و امثال آن نیست.

 

جمع‌بندی: دقت کنیم که مسکن یک کالای همگن نیست و در نتیجه می‌توانیم در داخل هر بازار جغرافیایی پراکنش خیلی وسیعی از قیمت و کیفیت (در مفهوم بسیار موسع آن) پیدا کنیم. شما هر دو شهری از هر دو کشور دنیا را به من بدهید، احتمالا با مقداری جست و جو می‌توانم خانه‌ای در اولی پیدا کنم که از یک خانه تصادفی در شهر دوم گران‌تر یا ارزان‌تر باشد. این مقایسه‌های منفرد (یا اسکرین شات از آگهی فروش خانه در شهرهای خارجی) هیچ ارزشی ندارد. به این خاطر است که شاخص‌هایی مثل میانه یا میانگین قیمت مسکن تولید شده تا بتوان شهرهای مختلف را با آن مقایسه کرد.

منبع: https://t.me/hamedghoddusi

نظر دادن

لطفا دیدگاه خود را درباره این مطلب بنویسید: