نتایج مکتوب تحقیقات حسین عبده‌تبریزی درباره حقایق 6 گانه «پارادایم جدید» در بخش مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد در شماره 3987 نوشت:

بازار مسکن 96، مشروط به «پذیرش یک واقعیت» توسط سرمایه‌گذاران ساختمانی و «عزم سازنده‌ها» برای تغییر رویه غلط ساخت‌وساز، می‌تواند از 7 مسیر وارد فاز «رونق پایدار و غیرحبابی» شود. بررسی‌های یک اقتصاددان درباره عامل اصلی رشد منفی بخش ساختمان طی پنج سال اخیر نشان می‌دهد هجوم سرمایه‌ها به بخش مسکن در فاصله نیمه دوم دهه 80 تا اوایل دهه 90، آن هم به شکل سفته‌بازی در قالب احداث مجتمع‌های لوکس و گران‌قیمت، اگرچه در ظاهر باعث سبقت حجم عرضه از تقاضا شد، اما در واقعیت، به‌دلیل عدم تناسب ساخت‌و‌سازها با نیاز مصرفی، «افزایش عرضه فاقد تقاضای موثر» را رقم زد و تبعات آن به‌صورت حبس منابع و سرمایه در خانه‌های خالی، رکود طولانی را به‌وجود آورد. حسین عبده‌تبریزی که قرار است در همایش 18 اسفند «دنیای اقتصاد» تحت عنوان «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 96»، ساختار جدید بخش مسکن و ساختمان را تشریح کند، معتقد است: هم‌اکنون نشانه‌هایی از آستانه عادی شدن شرایط بازار مسکن وجود دارد. اما با این حال، برای دستیابی به رشد مثبت در این بخش، لازم است «کمبود نوعی از آپارتمان‌ها» که حدود 54 درصد معاملات مصرفی ملک را شامل می‌شود، ازسوی سرمایه‌گذاران ساختمانی جبران شود.

فعالان بازار مسکن از همه طیف‌ها (سرمایه‌گذار، سازنده و متقاضیان خرید و فروش ملک)، در آستانه ورود به سال 96، با دو نقطه تاریک مواجه شده‌اند که اگر مختصات جامع درباره «بقایای آثار منفی رفتارهای غلط گذشته در بخش مسکن و ساختمان، تغییرات محسوس یک سال اخیر در بخش و همچنین نسخه صحیح و زودبازده برای تحول مثبت در این بخش»، روشن شود و در اختیار آنها قرار بگیرد، شانس رونق در این بازار تقویت خواهد شد. در حال حاضر دو پرسش کلیدی درباره آینده بخش مسکن مطرح است: «آیا بازار ملک چه در حوزه معاملات و چه در حوزه ساخت و ساز، سال آینده از برزخ موجود ناشی از توقف در میانه رکود کهنه و رونق مورد انتظار، خارج می‌شود؟» سوال دوم که به نوعی پاسخ اولی را معلوم می‌سازد نیز مربوط به «کم و کیف برنامه دولت و نسخه صحیح برای تضمین رشد مثبت بخش مسکن در سال 96» است.

حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر بخش مسکن با انجام تحقیقات مفصل در این باره، نتایج کامل یافته‌های خود را در همایشی که از سوی «دنیای اقتصاد» در تاریخ 18 اسفند سال جاری تحت عنوان «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 96» برگزار می‌شود، ارائه خواهد داد. بخشی از یافته‌های این اقتصاددان که به‌صورت مکتوب تدوین شده است، یک نمای سه بعدی از بازار مسکن 96 تصویر می‌کند. این نما، از یکسو منعکس‌کننده «مصائب مدل نامناسب، بدقواره و پرخطر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در دوره زمانی نیمه دوم دهه 80 و دو سال اول دهه 90» است که مشخص می‌کند، تبعات پرهزینه بقایای آن سرمایه‌گذاری‌ها چگونه باعث رشد منفی بخش ساختمان طی 5 سال اخیر شد و تا چه حد بر مولفه‌های بازار مسکن سال آتی تاثیرگذار است. از سوی دیگر،‌ «بهبود نسبی شرایط بازار ملک طی ماه‌های اخیر»، بُعد دوم نمای مسکن 96 است که اطلاع از جزئیات آن می‌تواند باعث تحریک و تمرکز سرمایه‌گذاران ساختمانی در قسمت‌های پرکشش بازار -به لحاظ وجود تقاضا و ظرفیت بالقوه برای عرضه- شود.

بعد سوم آنچه حسین عبده‌تبریزی درباره نمای 96 بازار مسکن، تحقیقات انجام داده است، در یک نسخه عملیاتی برای رونق پایدار و غیرتورمی خلاصه می‌شود که محتوای آن پاسخ روشن به ابهامات فعالان این بازار درباره سال آینده است. گزارش «دنیای اقتصاد» در این‌باره حاکی است: شکل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در فاصله سال‌های 85 تا 92 از مسیر طبیعی سال‌های قبل خارج شد طوری که حجم سرمایه‌گذاری، میانگین ارزش‌افزوده بخش و همچنین تیراژ ساخت مسکن در آن دوره، از سطح متوسط دست‌کم یک دهه قبل از آن، فراتر رفت اما چون هیجان ساخت و ساز در جهت سوداگری و سفته‌بازی متمرکز بود، از یک سو تقاضای مصرفی، از محصول سرمایه‌گذاری آن 8 سال محروم ماند و از سوی دیگر با ترکیدن حباب قیمت مسکن در سال 92، حجم قابل‌توجهی از سرمایه‌ها و البته منابع بانکی، هنوز در بازار ملک محبوس مانده است.

در بررسی‌های مکتوب عبده‌تبریزی، 6 شاهد عینی از مدل غلط سرمایه‌گذاری‌ ساختمانی –غیرمصرفی و مازاد- طی سال‌های 85 تا 92 ارائه می‌شود. در آن سال‌ها، به‌جای توزیع عرضه مسکن بین شهرهای مختلف،‌ یک‌سوم ساخت و ساز مسکونی، در تهران و حجم قابل‌توجهی نیز در شهرهای بزرگ انجام شد که عمدتا به‌صورت لوکس، گران‌قیمت و بی‌ارتباط با غالب تقاضای مصرفی بود. در تهران تیراژ ساخت در 4 منطقه اول شهر،‌3 برابر شد در حالیکه در مناطق میانی و جنوبی شهر تا 2 برابر افزایش یافت. نسبت ساخت و ساز به کل موجودی مسکن در مناطق شمالی تهران نیز بیش از سایر مناطق رشد کرد و همزمان، متوسط مساحت آپارتمان‌ها نیز افزایش یافت. در آن سال‌ها همچنین تعداد خانه‌های خالی نیز افزایش پیدا کرد و به‌عنوان شاهد ششم از انحراف سرمایه‌گذاری و غیرمصرفی بودن ساخت و سازها، نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور، طی دو دهه اخیر، همواره بیش از 2 واحد درصد بیش‌از نرخ رشد جمعیت بوده است. این شواهد، ساخت و ساز نامتناسب با جنس تقاضای مسکن را تایید می‌کند.

در مقطع فعلی، سه نشانه شامل «افزایش حجم معاملات مسکن، تضمین تقاضای قطعی خرید مسکن ناشی از سپرده‌گذاری در صندوق یکم و همچنین کاهش نرخ رشد منفی ساخت»، از بهبود نسبی شرایط بازار ملک نسبت به رکود عمیق سال‌های 93 و 94 حکایت دارد. اما با این حال مولفه‌های موجود و حقایق 6 گانه در بازار مسکن، بیانگر استقرار پارادایم جدید در این بخش است. در حال‌حاضر، «ثبات نسبی جمعیت، نیاز غالب سمت تقاضا به واحدهای کوچک و میان متراژ» دو واقعیت این پارادایم جدید است. در سرمشق جدید، تکرار مدل سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای لوکس و ادامه سفته‌بازی جوابگو نیست چراکه تقاضا نیز به دنبال سوداگری در بازار زمین و مسکن نیست و ساختار مصرفی پیدا کرده است. از طرفی، توزیع منطقه‌ای سرمایه‌های ساختمانی باید به سمت شهرهای کوچک و متوسط که با کمبود مسکن روبه‌رو هستند، متوازن شود. در پارادایم جدید، نیاز به ساخت مسکن جدید، حقیقت دیگری است که برای نحوه ساخت آن، باید حقیقت آخر یعنی مرزبندی بین «توقف لوکس‌سازی» و «تمرکز بر مصرفی‌سازی از طریق ساخت آپارتمان‌های زیر 80 مترمربع برای پاسخ به حداقل 54 درصد جامعه تقاضا»، مدنظر سرمایه‌گذاران قرار گیرد.

حسین عبده‌تبریزی در بررسی‌هایی که درباره نمای بازار مسکن 96 و نحوه دستیابی به رشد مثبت بخش مسکن و رونق غیرتورمی در این بخش انجام داده، 7 مسیر صحیح و جایگزین رویه‌های گذشته، برای تحقق این هدف معرفی کرده است. رشد مثبت بخش مسکن مشروط به جهت‌دهی اقدامات برای تامین نیاز مسکن خانه‌اولی‌ها، ساکنان بافت‌فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، نیاز روستاییان و همچنین مخاطبان مسکن اجتماعی (دو دهک اول)، حاصل خواهد شد. برای این منظور، توقف روند منفی رشد بخش مسکن، در گرو ادامه اقدامات مثبت برای تقویت تسهیلات خرید مسکن موردنیاز مصرف‌کننده‌ها (و نه سفته‌بازها) است. مسیرهای تضمین‌کننده این هدف‌گذاری شامل «ترغیب بانک‌ها به راه‌اندازی بازار تسهیلات رهنی خرید مسکن به‌عنوان بازار کم‌خطر اعتباری»، «افزایش سقف تسهیلات و کاهش مبلغ سپرده‌گذاری برای وام خرید»،‌ «تسری ساختار جذاب وام یکم به وام نوسازی بافت فرسوده»، «تامین اعتبار بودجه‌ای برای اجرای مسکن اجتماعی برای حاشیه‌نشین‌ها»، «توسعه بازار رهن ثانویه از طریق فروش اوراق رهنی به سرمایه‌گذاران خارجی‌» و «راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن مشابه صندوق یکم» است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»،‌ حسین عبده‌تبریزی، درباره برنامه‌های ضروری برای رونق مسکن، در روز 18 اسفند ماه در همایش «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 96» سخنرانی می‌کند. آینده بازارهای مسکن، ارز، سکه و بورس از سوی صاحب‌نظران متخصص هر یک از بازارها، مورد بررسی قرار خواهد گرفت. سخنرانان این همایش، همچنین به ابهامات و سوالات سرمایه‌گذاران، مصرف‌کننده‌ها و طیف‌های مختلف فعال در بازارهای اقتصادی ایران درباره موضوعات مرتبط با آینده قیمت‌ها پاسخ می‌دهند. متقاضیان شرکت در این همایش می‌توانند برای ثبت‌نام با شماره تلفن 42710151 تماس بگیرند یا به سایت www.ieoc.ir مراجعه کنند.

نتایج مکتوب تحقیقات حسین‌ عبده‌تبریزی درباره روند گذشته، حال و آینده بازار مسکن با تاکید بر پرهیز از رفتارهای غلط گذشته سرمایه‌گذاران، به شرح زیر است:

نرخ منفی بخش مسکن؛ اقدامات انجام‌شده و پیشنهادهای جدید

1. مقدمه

طی 20 سال 95-1375، تعداد جمعیت به‌طور متوسط هر سال 43/ 1 درصد رشد کرد، اما به دلایل متعدد تعداد خانوار هر سال 44/ 3 درصد رشد کرد، و فراتر از آن تعداد واحدهای مسکونی بدون‌ احتساب خانه‌های خالی هر سال 88/ 3 درصد رشد کرد. در دولت قبل، سرمایه‌گذاری مازاد در این بخش بدون احتساب مسکن مهر هم، به‌ ارزش افزوده‌ عمده‌ای در این بخش انجامید. متاسفانه این مازاد سرمایه‌گذاری که از سفته‌بازی و تبدیل مسکن به وسیله‌ پس‌انداز (به اتکای درآمدهای نفتی عمده) ریشه می‌گرفت، صرفا روی واحدهای گران‌قیمت‌تر در شهرهای بزرگ متمرکز شد. مثلا، فقط در سال 1390 در شهر تهران (بدون مسکن مهر) برای 233 هزار واحد مسکونی پروانه‌ها‌ی ساختمانی جدید صادر شد.

قيمت واحدهاي آپارتماني بين سال‌هاي 1384 تا 1392 در شهرها به میزان 800 درصد شبیه به قیمت زمین و بیشتر از اجاره‌بها (به میزان 600 درصد) افزايش يافت. در تشکیل سرمایه‌ ناخالص، سهم بخش ساختمان از حدود 50 به 71 درصد در سال 1392 رسید. سهم اشتغال بخش ساختمان نیز از حدود 12 به 16 درصد از اشتغال کل افزایش یافت، اما طي همین دوره‌ رشد، مالكيت واحدهاي مسكوني به‌رغم اجرای پروژه مسکن مهر از نزدیک 70 به 64 در صد کاهش يافت. متوسط قيمت واحدهای مسكوني خانوار‌هاي ايراني كه در سال 1383 معادل 5/ 4 برابر درآمد سالانه‌ آنها بود، در سال 1392 به 12 برابر رسيده بود. این به معنای بیش از 30 سال انتظار برای خانه‌دارشدن بود. در هيچ دوره رونق بخش ساختمان از نظر طول دوره‌ زماني و ميزان مبلغ معادل دوره‌ يادشده نبوده است. هرگز در تاريخ مالي معاصر، همچون دوره‌ احمدي‌نژاد، بازار ساخت‌وساز دوره‌هاي كسب سود آسان در چنين وسعت گسترده‌اي را تجربه نكرده بود. حاصل پیشی‌گرفتن نرخ رشد ساخت از نرخ رشد جمعیت طی دو دهه‌ قبل، اکنون با احتساب خانه‌های خالی، تعداد خانوار و تعداد واحدهای مسکونی هر دو را مساوی و به حدود 5/ 23 میلیون واحد رسانده است، اما این تساوی به معنای تعادل در بخش مسکن نیست، چرا که اولا 650 هزار ازدواج سالانه، هر سال چند صد هزار تقاضای خانه‌اولی‌ها را به بازار روانه می‌کند و ثانیا تعداد بدمسکن‌ها که در بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های غیررسمی و روستاها زندگی می‌کنند ایجاب می‌کند که برای جمعیت 19 میلیونی این بافت‌ها (حداقل 5 میلیون واحد مسکونی) فکر جدی شود و هزینه‌های نسبتا سنگینی صرف اصلاح و نوسازی این بافت‌ها ‌شود.

به این ‌گونه در شرایطی که با حدود 8/ 1 میلیون خانه‌ خالی عمدتا‌ گران‌قیمت در شهرهای بزرگ - که بیش از 100 میلیارد دلار پول را حبس کرده و به تنگنای اعتباری جاری انجامیده‌- روبه‌رو هستیم، کشور به شدت به منابع مالی جهت تامین واحدهای کوچک ارزان‌قیمت برای خانه‌اولی‌ها و بازسازی بافت‌های فرسوده نیازمند است؛ در حالی که در شهر تهران ظرف چهار سال (89 تا 92) برابر 23 درصد کل واحدهای مسکونی موجود در شهر، ظرفیت مسکونی ایجاد شد و در مقابل موجودی 100 مسکن فقط 86 خانوار ‌وجود دارد، هنوز در تهران پروانه‌ ساختمانی واحدهای گران‌قیمت بیشتر صادر می‌شود. یعنی، عرضه کماکان سفته‌بازانه است، در حالی که تقاضا مصرفی شده است.

وزارت راه و شهرسازی با تشخیص نسبتا دقیق کانون‌های مشکل‌ساز، عمدتا بر بازسازی بافت‌های فرسوده تاکید کرده و تلاش کرده با افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن، معاملات مسکن را رونق دهد و ضمن پرهیز از دامن‌زدن به معاملات سوداگرانه‌ بخش، معاملات مصرفی مسکن را به حالت عادی برگرداند. از هنگام تشکیل دولت یازدهم، تعداد معاملات واحدهای مسکونی، بدون افزایش قیمت، افزایش یافته و برای مثال در شهر تهران هر سال به‌طور متوسط 150 هزار معامله ثبت شده است. اینکه 54 درصد این معاملات مربوط به واحدهای کوچک‌تر از 80 مترمربع و کمتر از 300 میلیون تومان بوده است، بیانگر آن است که این معاملات عمدتا مصرفی بوده و برای سرمایه‌گذاری نیست. ظرف 18 ماه گذشته، تعداد حساب‌های افتتاحی صندوق یکم 125 هزار فقره بوده که به معنای تقاضای جدید در بازار ظرف ماه‌های آینده خواهد بود. در بانک مسکن، طی 9 ماه سال 1395 نسبت به دوره‌ مشابه در سال 94، حجم ریالی تسهیلات ساخت مسکن 100 درصد و تسهیلات خرید مسکن نیز 83 درصد رشد کرده است. پیش‌بینی آن است که این روند ادامه یابد. بی‌شک در بخش مسکن مصرفی به شرایط عادی نزدیک شده‌ایم.

اما به‌رغم این اقدامات، پرسش آن است که چرا هنوز با 8/ 8- درصد نرخ رشد منفی در بخش ساختمان در بهار و تابستان سال 1395 مواجهیم (این رقم در بخش مسکن می‌تواند بیشتر و نزدیک به 10 درصد منفی باشد). این گزارش با برآورد سرمایه‌گذاری‌های مازاد انجام‌شده، دلایل نرخ رشد منفی را توضیح می‌دهد؛ رابطه‌ اقدامات انجام‌شده با روند یادشده را بیان می‌کند؛ و فهرستی از اقداماتی را عرضه می‌کند که برای حرکت در مجرای رشد مثبت در این بخش باید دنبال شود.

2. منفی‌بودن نرخ رشد بخش ساختمان

در بهار و تابستان سال 1395، رشد بخش ساختمان کماکان منفی بوده است. آمار بخش مسکن نیز جزو بخش ساختمان گزارش می‌شود. جدول یک آمار منتشره ازسوی بانک مرکزی و مرکز آمار در این زمینه را نشان می‌دهد. این آمار با قطعیت بیانگر آن‌ است که در سال‌های اخیر نرخ رشد بخش منفی است، هر چند که در سال 1395، نسبت به سال 1394، این نرخ کمتر منفی است. اگر به برآوردهای موسسه‌ عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی رجوع کنیم، درمی‌یابیم که برآورد رشد ارزش افزوده‌ بخش را حتی منفی‌تر پیش‌بینی کرده بود. جدول ۲ برآوردهای آن موسسه را نشان می‌دهد.

به علاوه، ارقام زیربخش مسکن از بخش ساختمان نیز موید ادامه‌ نرخ رشد منفی در این بخش است. هدف سه‌گانه‌ نگارش این گزارش به شرح زیر است:

1-2. چرا روند منفی رشد ارزش افزوده‌ بخش ادامه یافته است؟

۲-۲. آیا برنامه و اقدامات انجام‌شده‌ وزارت راه و شهرسازی پاسخی برای اصلاح روندهایی است که به شرایط جاری انجامیده است؟

3-2. درخواست‌های مشخص از دولت برای بهبود شرایط جاری کدام است؟

3. تحولات سرمایه‌گذاری در بخش از سال 1385 به بعد

نمودار یک روند ارزش افزوده‌ بخش مسکن را نشان می‌دهد. چون ارقام این نمودار به قیمت‌های ثابت است، ملاحظه می‌شود که تحولی نامتناسب با روند گذشته از سال 85 تا 92 در حوزه‌ مسکن (عمده‌ ساختمان بخش خصوصی، مسکن است) رخ داده است. حتی اگر اثر وجوه ورودی به بخش از طریق مسکن مهر را نیز کنار بگذاریم، مازاد سرمایه‌گذاری در این بخش کاملا مشهود است؛ گویی که فعالان بسیاری از بخش‌های صنعتی به حوزه‌ ساختمان هجوم برده‌اند. تقریبا همه‌ شرکت‌های بزرگ در این سال‌ها بخش‌ها و شرکت‌های تابعه‌ای در حوزه‌ ساختمان فعال کردند که از رونق بخش سود برند. نمودار 2 دوباره نشان می‌دهد که تشکیل سرمایه‌ ثابت ناخالص توسط بخش خصوصی در بخش مسکن از سال 1385 به بعد، ابعاد متفاوتی به خود گرفته است. پس، بی‌شک در دولت قبل مازاد سرمایه‌گذاری اتفاق افتاده است. نمودار 5 نیز نشان می‌دهد که بخش مسکن در سال‌های 1385 تا 91 به مراتب بیش از ارقام برنامه‌ریزی شده، مسکن تولید کرده است.

اما متاسفانه این مازاد سرمایه‌گذاری – اگر مسکن مهر را کنار بگذاریم که مصائب و چالش‌های خود را داشته و دارد- عمدتا در حوزه‌ای سرمایه‌گذاری شده که مورد تقاضای نیازمندان مسکن نبوده است. تقاضا در این دوره عمدتا سوداگرانه و با هدف کسب سود از معاملات زمین و ساختمان شکل ‌گرفته و عرضه برای پاسخگویی به آن، در حوزه‌ واحدهای مسکونی گران‌قیمت‌تر و نیز واحدهای تجاری متمرکز شده است. برعکس، تقاضای مصرفی در شرایط سفته‌بازانه از عرضه‌ مناسب برخوردار نشده، چرا که به دلیل حباب قیمتی، نسبت تسهیلات خرید به قیمت واحدهای مسکونی به‌شدت کاهش یافته بود. به بیان دیگر، بانک‌ها و به‌طور اخص بانک مسکن دیگر نقش چندانی در جذب پس‌انداز و اعطای تسهیلات خرید مسکن بازی نمی‌کردند. نمودار 3 نشان می‌دهد که از سال 84 تا 92، قدرت خرید تسهیلات مسکن به طور مداوم کاهش یافته است. بنابراین، واحد کوچک مناسب خانه‌اولی‌ها به بازار عرضه نمی‌شد، چرا که قدرت خرید آنها در بازار موجود نبود.

چنین است که به‌رغم افزایش تعداد پروانه‌های مسکونی مناطق شهری (نمودار 4)، مشکل واحدهای مسکونی مصرفی طبقات متوسط حل‌نشده باقی ماند.

شواهد بسیاری وجود دارد که نشان می‌دهد مازاد سرمایه‌گذاری در شهرهای بزرگ صرف واحدهای گران‌قیمت‌تر و حتی واحدهای لوکس و نیز مجموعه‌های تجاری بزرگ شده است. نمودار 5 شاهدی بر این مدعا است که عمده‌ ساخت‌وسازها در شهرهای بزرگ انجام شده است. این نمودار روند افزایش تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره‌ شهرداری تهران (بدون مسکن مهر) را به‌عنوان نمونه‌ای از شهرهای بزرگ نشان می‌دهد. فقط در 4 سال 1389 تا 92، به اندازه‌ 23 درصد کل واحدهای مسکونی موجود، پروانه‌ مسکونی در تهران صادر شده است یعنی، شهرداری‌های شهرهای بزرگ بدون امکان‌سنجی نیازهای شهر و عمدتا با هدف کسب درآمد، پروانه‌ واحدهای مسکونی صادر کرده‌اند تا عطش بازار سوداگرانه‌ مسکن را پاسخ دهند.

جدول 3 نشان می‌دهد که در مورد شهر نمونه‌ تهران، عمده‌ این ساخت‌وسازها در مناطق شهری برخوردار شهر تهران پروانه گرفته است. کل تعداد واحدهای مسکونی پروانه‌ها‌ی مناطق یک تا 4 در سال 85 بالغ بر 26.800 واحد بوده، در حالی که این رقم در اوج خود در سال 91 به 76 هزار واحد می‌رسد؛ این به معنای نزدیک به سه برابرشدن واحدهای مسکونی در مناطق برخوردار شهر ظرف مدت 6 سال است. در حالی که در مناطق محرومی چون 13، 14 یا 18، افزایش تعداد واحدها دو برابر بوده است، بنابراین بی‌شک مازاد ساخت عمدتا به واحدهای گران‌قیمت‌تر شهری برمی‌گردد. (جدول 3)

جدول 4 به شکل بهتری ساخت‌وسازهای انجام‌شده طی سال‌های 88 تا 94 در مناطق برخوردار شهر تهران را نشان می‌دهد. طی این مدت در مناطق یک تا 5 تهران که دربردارنده‌ واحدهای مسکونی گران‌قیمت‌تر است، به ترتیب 7/ 25، 0/ 18، 1/ 17، 7/ 16 و 4/ 20 درصد بر موجودی مسکن افزوده شده است. شاهد دیگری بر این مدعا مساحت زیربنا است. در حالی که برنامه‌های تامین مسکن از اوایل دهه‌ 70 بر کوچک‌سازی تاکید داشته و متراژ متوسط بنا در ایران دائما کاهش یافته، در دولت قبل روند برعکس شده و این متوسط رو به افزایش نهاد و مشخص است که واحدهای ساخته‌شده فراتر از قدرت خرید طبقات متوسط، پروانه‌ ساخت گرفته‌اند.

توزیع خانه‌های خالی مسکونی نیز بیانگر همین موضوع است. هر چند آمار سال 1395 به‌زودی منتشر خواهد شد و برآورد ما این است که در این سال حداقل 8/ 1 میلیون واحد مسکونی در کشور خالی است، آمار مقایسه‌ای سال 1390 نسبت به سال 1385 نیز به‌قدر کافی گویا است. آمار سال 1390 بیانگر 1.663.000 مسکن خالی است که برپایه‌ توهم رشد دائمی قیمت‌ها در شهرهای بزرگ ساخته شده است. اینها واحدهای گران‌قیمتی هستند که در استطاعت خانه‌اولی‌ها و طبقه‌ متوسط نیستند. اگر 5 درصد از موجودی مسکن خالی را سطح مطلوب برای خانه‌های دوم، نقل‌وانتقال‌ها و واحدهای در حال تعمیرات احتساب کنیم، می‌توان گفت که در سال 1395 حداقل 800هزار واحد خالی مازاد در کشور وجود دارد. با میانگین مساحت 126 متر در سطح کل کشور و قیمت حداقل 3 میلیون تومان برای هر متر مربع برای چنین واحدهایی، حداقل بیش از 300 هزار میلیارد تومان یا 80 میلیارد دلار ارزش کل واحدهای خالص مازاد کشور است.

اگر توجه کنیم که حجم عظیمی از واحدهای تجاری خالی نیز طی سال‌های 88 تا 94 به موجودی این واحدها اضافه شده است، آن‌گاه تصویر بهتری از نحوه‌ مصرف وجوه نفتی سال‌های پردرآمد ایران و اسراف و تبذیر وجوه به‌دست می‌آوریم. برای نمونه در شهر تهران مجموع مساحت ساختمان‌های با کاربری تجاری – اداری تا سال 1388 براساس ارقام برآوردی طرح‌های تفصیلی شهر تهران حدود 27 میلیون متر مربع بوده است و فقط طی سال‌های 1388 تا 1394 نیز برای حدود 16 میلیون متر مربع ساختمانِ با کاربری تجاری- اداری پروانه صادر شده است. به عبارت دیگر، مجموع مساحت ساختمان‌های با کاربری تجاری- اداری در پایان سال 1394 حدود 43 میلیون متر مربع است که حدود 37 درصد آنها مربوط به سال 1388 تا 1394 است.

4. تغییرات جمعیتی در سال‌های رشد ساخت‌وساز

طی سال‌هایی که مسکن عمدتا گران‌قیمت با سرعت ساخته می‌شد، جمعیت کشور و مهاجرت به شهرها رشد چندانی نداشته است. در واقع از دهه‌ 70 نرخ رشد ساخت‌وساز همواره از نرخ رشد جمعیت و خانوار پیشی گرفته است. اگر این نرخ‌های رشد را برای کل دوره‌ 75 تا 1394 بگیریم، ارقام رشد برای جمعیت 43/ 1 درصد، برای خانوار 44/ 3 درصد و برای واحدهای مسکونی 88/ 3 درصد محاسبه می‌شود. بدین‌ترتیب، کشور وارد پارادایم جدیدی شده است. جدول 5 به روشنی نشان می‌دهد که با ساخت‌وسازهای فراوان نامتناسب با رشد جمعیت در سال‌های اخیر، تراکم خانوار در واحد مسکونی برابر عدد یک شده و با احتساب واحدهای خالی، حتی از عدد یک نیز کوچک‌تر شده است.　

تحولات آمار جمعیتی شهر تهران جالب‌توجه‌تر است. طی دوره‌ 1385 تا 1395 در شهر تهران نرخ رشد واحدهای مسکونی موجود به میزان معنی‌داری از نرخ رشد خانوار و جمعیت بیش‌تر بوده است. متوسط نرخ رشد موجودی مسکن بدون احتساب خانه‌های خالی و متوسط نرخ رشد خانوار و جمعیت طی این دوره به ترتیب برابر با 12/ 3، 60/ 2 و 54/ 0 درصد بوده است. روند یادشده در شهر تهران منجر به کاهش شاخص تراکم خانوار به واحد مسکونی (بدون احتساب خانه‌های خالی) از 02/ 1 در سال 1385 به 98/ 0 در سال 1394 شده است؛ با احتساب خانه‌های خالی، این شاخص در دوره‌ مذکور از 98/ 0 به 84/ 0 کاهش یافته است. این موضوع‌ها بیانگر مازاد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در طول سال‌های اخیر در کلان‌شهرها (به‌عنوان نمونه شهر تهران) است. در حالی که در 20 سال اخیر، جمعیت با نرخ نیم درصد در سال در تهران رشد کرده، ساخت‌ واحدهای مسکونی با نرخ رشد بیش از 3 درصد در سال ادامه یافته است. تولید سوداگرانه‌ مسکن در شهر تهران در مناطق برخوردار شهری واقعیت‌های مصرفی مسکن را به کلی نادیده گرفته است.

پس از یک طرف در کشور به‌نوعی ثبات جمعیتی و جمعیت ‌شهری متوازن رسیده‌ایم؛ از آن طرف، ساخت‌وسازهای بسیاری صورت گرفته است. اما این ساخت‌وسازها با تحولات جمعیتی هماهنگ نبوده است. در سال‌های اخیر حدود 30 درصد پروانه‌های صادره در بخش مسکن به استان تهران مربوط بوده است. تعداد قابل‌ملاحظه‌ای از ساخت‌وسازها به واحدهای مسکونی گران‌قیمت اختصاص یافته و در کلانشهرها صورت گرفته است. در اثر توزیع نامتوازن مسکن، به‌رغم مازاد ساخت (ever-built) مسکن عمدتا در شهرهای بزرگ‌تر، بیش‌تر نقاط کشور هنوز با کمبود مسکن متناسب با توان مالی خانه اولی‌ها و طبقه‌ متوسط مواجه است. برآورد می‌شود در سال 1395 معادل 8/ 1 میلیون واحد خانه‌ خالی در سطح کشور وجود داشته باشد که بخشی از آنها با هدف سرمایه‌گذاری نگهداری شده است. متاسفانه با وجود این واحدهای خالی، نمی‌توانیم جمع‌بندی کنیم که کمبود مسکن نداریم. مطمئنا کشور به موجودی قابل‌ملاحظه‌ای از مسکن نیاز دارد. این موضوعی است که در بخش‌های بعدی این گزارش به آن می‌پردازیم.

5. نیاز به مسکن در سال‌های پیش‌رو و اقدامات دولت

دولت البته به دنبال رونق بازار مصرفی مسکن است و به هیچ‌وجه نمی‌خواهد مسکن به وسیله‌ پس‌انداز بدل شود. پول آسان در طول چند سال در دو دولت قبل، به حباب قیمت املاک و مستغلات انجامید و آن‌قدر ادامه یافت تا به ترکیدن حباب قیمت‌ها منتهی شود. دولت یازدهم به دنبال ایجاد حباب جدید نیست و رونق را با حباب قیمتی اشتباه نمی‌گیرد. از این‌رو شناسایی دقیق این‌که چه نوع مسکن مورد نیاز است و چگونه ‌باید دستیابی به آن‌ را برای شهروندان تسهیل کرد، دغدغه‌ دائمی دولت یازدهم بوده است. با توجه به تنگنای مالی بانک‌ها، در مورد واحدهای مسکونی گران‌قیمت، دولت ترجیح داد در بازار دخالتی نکند و صرفا با ارائه‌ اطلاعات و آمار به بازار، از حجم سفته‌بازی در آن بکاهد. به‌علاوه، با توجه به تعهد دولت قبلی، دولت یازدهم کوشیده است باقی‌مانده‌ مسکن مهر را تکمیل و تحویل دهد، به‌گونه‌ای که تعداد واحدهای تحویلی در دولت یازدهم از مجموع واحدهای تحویلی دولت قبل، بیش‌تر بوده است.

اما، تشخیص دولت در مورد نیاز به مسکن در کشور عمدتا به گروه‌های زیر مربوط می‌شده است:

1-5. مسکن خانه‌اولی‌ها.

2-5. نوسازی و بازسازی در بافت‌های فرسوده‌ شهری.

3-5. بهبود کیفیت مسکن در سکونت‌گاه‌های غیررسمی و بافت‌های حاشیه‌ای.

4-5. بهسازی و افزایش موجود مسکن روستایی.

5-5. مسکن اجتماعی.

1-5. مسکن خانه‌اولی‌ها

هر چند تعداد ازدواج‌ها به دلیل تغییر هرم جمعیتی از نقطه‌ اوج خود گذر کرده است، اما هنوز سالانه بیش از 650 هزار فقره ازدواج در کشور صورت می‌گیرد. این به معنای نیاز بالقوه به همین تعداد مسکن برای خانه‌اولی‌هاست. چنین است که حصول اطمینان از عرضه‌ کافی مسکن برای خانه‌اولی‌ها از دغدغه‌های اصلی وزارت راه و شهرسازی بوده است.

تشخیص دولت آن بوده که بازار رهن (بازار تسهیلات بلندمدت خرید) باید تقویت شود. با وجود مجاز دانستن سایر بانک‌ها به اعطای تسهیلات خرید مسکن، نرخ بالای هزینه‌ پول در بانک‌ها و تنگنای اعتباری به آنها اجازه نداد در این عرصه وارد شوند. در دولت قبل، بانک‌ها به جای اعطای تسهیلات به خریداران مسکن ارزان و میان‌قیمت، منابع خود را در اختیار ساخت واحدهای گران‌قیمت و تجاری قرار داده بودند که با ترکیدن حباب‌های قیمتی، سرمایه‌گذاران در آنها دیگر امکان بازپرداخت به بانک‌ها را نداشتند. نظام بانکی در آن سال‌ها به جای طراحی انواع تسهیلات خرید مسکن (تسهیلات رهنی) که می‌توانست به‌طور مداوم نرخ مالکیت خانه را بالا ببرد و نرخ سود آنها برای خانوارها قابل‌تحمل باشد و به‌علاوه حمایتی هم از مردم در مقابل ریسک ارزش خانه‌ آنها بشود، فقط به دنبال اعطای تسهیلات ساخت به واحدهای مسکونی و تجاری لوکس در شهرهای بزرگ بوده است. فرو ریختن قیمت‌ها در املاک و مستغلات تجاری و لوکس مسکونی عیان کرد که تا چه حد گسترده‌ای، بانک‌ها در این حوزه سرمایه‌گذاری کرده یا تسهیلات داده بودند.

برای توسعه‌ بازار رهن، تنگنای بودجه‌ای دولت یازدهم این امکان را فراهم نیاورد که مثل سال‌های قبل با هدف تسهیل پرداخت تسهیلات، یارانه‌ تفاوت سود به بانک‌ها تعلق گیرد، به‌ناچار دولت یازدهم روی امکانات بانک مسکن متمرکز شد.

بعضی آمارهای موجود موید این بود که خانه‌اولی‌ها در تدارک واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر در شهرها بوده‌اند و اگر تسهیلات خرید آنها افزایش می‌یافت، بازار معاملات مصرفی مسکن رونق بیش‌تری می‌گرفت. برای مثال 54 درصد معاملات سال 1395 در تهران به واحدهای زیر 80 متر و کمتر از 300 میلیون تومان مربوط بوده است.

طی 25 سال گذشته، با وجود بالابودن نرخ تورم و وجود انگیزه‌ خرید، بخش قابل‌ملاحظه‌ای از خانه‌اولی‌ها به مسکن استیجاری رو آورده‌اند، زیرا بازار رهن به‌شدت ضعیف‌شده و مقدار تسهیلات خرید در مقایسه با ارزش مسکن کوچک‌ شده بود.(ناتوانی از خرید)، طی دهه‌های اخیر، نسبت واحدهای استیجاری به واحدهای خودمالک در کشور افزایش یافته و سهم مالکان از 77درصد به 63 درصد کاهش یافته است. در سال 1390، تنها 5/ 51 درصد از خانوارهای استان تهران، مالک خانه‌ خود بوده‌اند. متاسفانه، سرشماری سال 1395 نشان خواهد داد که نسبت واحدهای مسکونی ملکی باز هم ضعیف‌تر شده است. این وضعیت نیز بر ضرورت تقویت بازار رهن برای تامین مسکن طبقه‌ متوسط صحه می‌گذارد.

در بانک مسکن، دولت یازدهم با منابع ارزان برگشتی از مسکن مهر، نرخ‌های تسهیلات را برای متقاضیان قابل ‌تحمل کرد. بدین‌ ترتیب، افتتاح‌ حساب‌های پس‌انداز مسکن تشویق شد، تسهیلات جدید اعطا شد و حجم معاملات مصرفی مسکن افزایش یافت. جدول 6 متوسط روزانه‌ حساب‌های افتتاحی صندوق یکم را نشان می‌دهد. اکنون با سابقه‌ای 18 ماهه، تعداد حساب‌های افتتاح‌شده به 125 هزار فقره رسیده که به معنای اعطای قطعی وام در ماه‌های آینده و رونق معاملات مسکن‌های مصرفی است. رشد قابل‌ملاحظه آمار 9 ماهه‌ تسهیلات اعطایی ساخت و خرید مسکن در سال 1395 توسط بانک مسکن نیز حاکی از موفقیت سیاست‌های به کار گرفته شده است. در این 9 ماه نسبت به دوره‌ مشابه در سال 1394، تسهیلات ساخت 100 درصد و تسهیلات خرید 81 درصد رشد داشته است. البته، نرخ‌های رشد متناظر از نظر تعداد کمتر و به ترتیب 58 و 26 درصد است که دلیل آن افزایش ریالی میزان وام‌های اعطایی است.

این میزان افزایش بیانگر نرخ‌های رشد متفاوت در استان‌های مختلف است و به نظر می‌رسد توزیع تسهیلات اعطایی بیانگر نیازهای مصرفی شهرهاست. به‌عنوان مثال رشد تسهیلات ساخت در استان البرز منفی است. این وضعیت با آمار تراکم خانوار در واحد مسکونی در سطح کشور منطبق است. آمار سال 1390 حاکی از ساخت‌وساز عمده و موجودی بالای مسکن در شهر کرج (استان البرز) است. در این سال، استان البرز با نسبت 01/ 1 خانوار در هر خانه کمترین آمار تراکم و استان سیستان و بلوچستان با نسبت 21/ 1 خانوار در هر خانه، بیشترین آمار تراکم خانوار را به خود اختصاص داده است.

تصادف نیست آنچه در مورد تراکم بالای استان سیستان و بلوچستان(21/ 1 عنوان می‌شود) ، در آمار تسهیلات اعطایی برای خرید مسکن در سال 95 انعکاس دارد. رشد تسهیلات خرید در 11 استان منفی است، اما در استان سیستان و بلوچستان تسهیلات خرید بیش از 50 درصد نسبت به سال قبل رشد داشته است. شاخص‌های پیش‌نگر مسکن به‌رغم منفی‌بودن نرخ رشد ارزش افزوده، نشان‌دهنده‌ بهبود بخش مسکن است. افزایش تعداد معاملات در بازار مسکن، افزایش ارزش ریالی مبایعه‌نامه‌ها، کاهش نرخ رشد منفی پروانه‌های ساختمانی صادره و افزایش استقبال از صندوق پس‌انداز یکم بیانگر آن است که بازار مصرفی مسکن به شرایط عادی برمی‌گردد.

ارزش معاملات ثبت‌شده برای واحدهای مسکونی و تعداد معاملات در شهر تهران نمونه‌ای از برگشتن شرایط به وضع عادی است. اگر سال‌های معاملاتی 90 و 91 را کنار بگذاریم، روند معاملات سال‌های اخیر بیانگر رشدی است که با رشد 5/ 0 درصدی جمعیت تهران همخوان است (نمودارهای 6 و 7). حتی حرکت قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در نمونه‌ شهر تهران نیز بیانگر تحول معقول بازار مصرفی مسکن است. (نمودار 8). افزایش قیمت در سال 1395 کم‌وبیش با نرخ تورم جاری کشور منطبق است و این وضعیت با توجه به حجم بالای معاملات واحدهای ارزان‌قیمت (که در آن سهم ارزش زمین بالا نیست) بیانگر تبعیت قیمت واحدها از افزایش سطح دستمزدها و قیمت هماهنگ با نرخ تورم مصالح است. تلاش برای توقف روند منفی سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و رونق بخش مصرفی مسکن در گرو ادامه‌ اقدام مثبتی است که برای افزایش تسهیلات خرید مسکن (بازار رهن) در بانک مسکن رخ داده و امید می‌رود که با کنترل تورم در سطح جاری، بتوان به‌تدریج سایر بانک‌ها را هم راغب کرد که وارد این بازار کم‌خطر اعتباری شوند و تسهیلات خرید مسکن بیشتری پرداخت شود.

2-5. نوسازی و بازسازی در بافت‌های فرسوده‌ شهری (با میراث شهری یا فاقد میراث شهری)

تعداد قابل‌ملاحظه‌ای از شهروندان در بافت‌های فرسوده‌ شهری در مسکن‌های نامناسب زندگی می‌کنند و ارتقای کیفیت زندگی آنان از طریق بازسازی و نوسازی مسکن‌شان هدفی است که دولت یازدهم به‌طور پیگیر دنبال می‌کند. دولت به‌درستی تشخیص داد که اعطای تسهیلات به ساکنان این بافت‌ها می‌تواند سطح کیفی مسکن ساکنان را بالا برده و با ساخت یک طبقه‌ اضافی، به حل مشکل خانه‌اولی‌های مقیم در بافت‌ها کمک کند. از این‌رو در تاریخ 08/ 08/ 1392 دولت در مجموع اعطای 900 هزار فقره تسهیلات ظرف سه سال به این بافت‌ها را تصویب کرد.

متاسفانه به دلیل تنگنای مالی بانک‌ها و قیمت تمام‌شده‌ بالای پول برای آنها، در طی سه سال عمر طرح، در کل فقط 6/ 3 درصد هدف تعیین‌شده محقق‌شده و عملا منابع مالی چندانی در اختیار ساکنان بافت‌ها قرار نگرفته است. در سال‌های عمر دولت جدید، به دلیل محدودیت‌های بودجه‌ای برای پرداخت یارانه‌ تفاوت نرخ سود به بانک‌ها، کمتر از هر دوره‌ دیگری، تسهیلات به بافت‌های فرسوده تعلق گرفته است. در واقع، طی سه سال، حتی از حدود 115 هزار پرونده که بانک‌ها به متقاضیان ابلاغ کردند، اولا 50 درصد آن متعلق به بانک مسکن بود و ثانیا نهایتا 28 درصد تسهیلات ابلاغی به انعقاد قرارداد وام منجر شده است.

بنابراین به‌رغم تشخیص درست سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده، ابزارهای کافی برای افزایش تسهیلات به این بافت‌ها در دسترس نبوده است. در این بافت‌ها، مالکان صاحب دارایی‌اند و با کمک‌های نسبتا کوچکی می‌توانند موقعیت زندگی و کیفیت مسکن خود را ارتقا دهند.

3-5- بهبود کیفیت مسکن در سکونت‌گاه‌های غیر رسمی و بافت‌های حاشیه‌ای

در بافت‌های فرسوده شهری که در بند 2-5 و این بند از گزارش به شرح آن می‌پردازیم، کشور ظرفیت مناسبی برای احداث و نوسازی واحدهای مسکونی دارد. تقاضا برای ساخت واحدهای مسکونی در این مناطق موجود است. نمودار 9 بیانگر آن است که ارتقای سطح زندگی و بهبود مسکن نزدیک به 5 میلیون خانوار، با سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده ممکن است. اصلاح وضع آن عده که موضوع بند 2-5 بودند، طبعا آسان‌تر است، اما تامین مسکن عمده‌ جمعیتی که در بافت‌های حاشیه‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند، در گروه «مسکن اجتماعی» قرار می‌گیرد و نیازمند بودجه‌های عمومی است. مازاد سرمایه‌گذاری و ساخت در کلان‌شهرها و خانه‌های خالی شهرهای بزرگ مساله‌ آنان را حل نمی‌کند. موضوع این افراد در واقع به بازار مرتبط نیست. راه‌حل به میزان حمایتی بستگی دارد که بتوان از طریق بودجه‌ عمومی و وجوه تامین اجتماعی برای آنان تجهیز و فعال کرد.

سهم این بافت‌ها از کل فضاهای شهری قابل‌ملاحظه است. این بافت‌ها در همه‌ شهرها، اعم از کلان یا کوچک وجود دارد و گاه تا 27 درصد کل فضای اقامتی شهرها را شامل می‌شود. البته تمرکز این نوع بافت‌ها در شهرهای بزرگ‌‌تر است. به علاوه، متوسط هزینه‌ قابل‌سرمایه‌گذاری در این واحدها بسته به اینکه واحد به بهسازی، نوسازی یا بازسازی کامل نیاز دارد، فرق می‌کند. در مورد بهسازی و نوسازی مداخله کمتر است، اما در بازسازی عملا از طریق تخریب، پاکسازی و دوباره‌سازی، ساختمان جدیدی ساخته می‌شود. تعریف میزان و تخصیص تسهیلات به این واحدها بستگی به نوع مداخله دارد.

4-5- بهسازی و نیز افزایش موجودی مسکن روستایی

اقدامات انجام‌شده در این حوزه در دولت یازدهم، ادامه‌ طرح بهسازی و مقاوم‌سازی مسکن روستایی بوده که از سال 1384 آغاز شده است. طی این طرح هر سال 200 هزار فقره تسهیلات به روستاییان اعطا می‌شود که رقم آن از 5میلیون تومان شروع شده و اکنون 20 میلیون تومان است. با توجه به تسهیلات تخصیص‌یافته، پیشرفت مقاوم‌سازی قابل‌ملاحظه بوده است. برنامه‌ مصوب پرداخت تسهیلات سالانه به 200 هزار واحد مسکن روستایی به همراه یارانه‌ تفاوت نرخ است، چرا که سود این تسهیلات 5 درصد در سال است.

در دولت یازدهم، به دلیل محدودیت‌های بودجه‌ای و تنگنای بانک‌ها، در دو سال سهمیه‌ اعتبارات مسکن روستایی ابلاغ نشد. عملکرد 10 ساله‌ این طرح عقد 1.800.000 قرارداد تسهیلات بوده و کلا حدود 2.000.000 واحد مسکونی روستایی مقاوم‌سازی شده است. ادامه‌ این برنامه برای مقاوم‌سازی بقیه‌ واحدهای روستایی ضرورت دارد.

5-5- مسکن اجتماعی

موضوع مسکن اجتماعی به آن گروه از شهروندان مربوط است که خود توان پرداخت اجاره‌ کامل یا اقساط کامل مسکن خود را ندارند. مسکن مهر می‌کوشید به نیازهای این دهک‌های پایین جمعیت پاسخ دهد. بخشی از این متقاضیان نیز در سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌های شهری با مشکل بدمسکنی دست‌وپنجه نرم می‌کنند. هدف «مسکن اجتماعی» آن است که از طریق مسکن استیجاری و کمک مالی به اقامتگاه‌های غیررسمی، خانوارهای دهک پایین را به چرخه‌ اقتصاد بازار برگرداند و امکان دستیابی این شهروندان را به مسکن حداقلی فراهم آورده. روشن است که مساله‌ این دهک‌ها در بازار حل نمی‌شود و باید مشکل آنان در چارچوب برنامه‌های تامین اجتماعی حل شود. به دلیل هزینه‌های باقی‌مانده‌ مسکن مهر و محدودیت‌های بودجه‌ دولت، در دولت یازدهم برنامه‌ مستقل جدیدی در زمینه‌ مسکن اجتماعی هنوز به اجرا درنیامده است.

6. راهکارها و اقدامات پیشنهادی

جدول 7 سهم مسکن و ساختمان از کل تسهیلات پرداختی در کشور ظرف 5سال گذشته را نشان می‌دهد. ملاحظه می‌شود بخش ساختمان که زمانی 30 درصد کل تسهیلات را دریافت می‌کرد، اکنون سهمی حدود 10 درصد را به خود اختصاص داده است. هر چند به دلیل تنگنای اعتباری، این بخش از اقتصاد منابعی را دریافت می‌کند که از ظرفیت جاری آن هم پایین‌تر است و می‌توان با افزایش تسهیلات، ارزش افزوده‌ بخش را بالا برد، اما این کاهش به واقعیت‌های اقتصاد مسکن نیز برمی‌گردد؛ واقعیاتی که یک دلیل دیگر پایین‌بودن تسهیلات در این بخش را به از بین رفتن بازار سوداگری و تقاضاهای سفته‌بازانه‌ بازار مرتبط می‌داند.

امروزه کسانی که با انبوهی از موجودی مسکن لوکس غیرقابل فروش و مجموعه‌های تجاری بدون متقاضی روبه‌رو هستند، طبعا به دنبال ساخت واحدهای جدید نمی‌توانند بروند. دولت یازدهم به دنبال آن نیست که مردم را با تصمیماتی همچون دولت قبل به معاملات املاک و مستغلات، اتومبیل، ارز، سکه و طلا عادت دهد و آنان را به سفته‌بازان بدهکار روی دارایی‌های غیرمولد بدل کند.

بناي آن رشدهاي بخش ساختماني در دولت قبلي برپايه‌ سُست بدهي‌هاي بانكي استوار شده بود. به علاوه، در نيمه‌ دوم دهه‌ 80 بانك‌ها و بسازوبفروش‌ها روي اين فرض حركت كردند كه قيمت‌هاي زمين و ساختمان كماكان بالا خواهد رفت. بحران واحدهاي مسكوني و تجاري آنگاه آغاز شد كه تقاضاي سفته‌بازانه براي آن متوقف شد. مردم دريافتند كه صرف سوداگري در اين حوزه ديگر با سود همراه نيست. وقتي تقاضاي سوداگرانه فروكش كرد، همه از ركود در بازار املاك و مستغلات سخن به ميان آوردند. جالب اینکه امروز هم عده‌ای به‌دنبال آن معاملات هستند و از رکود عمیق در این بخش سخن می‌گویند؛ با فروكش‌كردن تقاضاي سفته‌بازانه و بروز ركود، انبوه‌سازان از بازپرداخت بدهي‌هاي خود به بانك‌ها عاجز شدند. اين ناتواني خود يكي از دلايل افزايش معوقه‌هاي بانكي و «تنگناي اعتباري» جاري است. بدیهی است که دولت یازدهم به هیچ‌وجه نمی‌خواهد در آن مسیر حرکت کند و از آن معاملات تعبیر رونق ندارد. البته دولت یازدهم به دنبال پاسخ به این سوال بوده است که کدام اقدام اقتصادی پایدار در بخش ساختمان باید جای آن مصارف سفته‌بازانه را بگیرد تا اقتصاد بخش بتواند در سطح مناسب تولید به کار خود ادامه دهد؟ از این‌رو، برای دولت قابل‌فهم بوده که نسبت به سال‌های اوج 90 یا 91، حجم سرمایه‌گذاری و به تبع آن ارزش افزوده کاهش یابد. در عین حال، دولت راه‌های تجهیز در مسیر پاسخگویی به نیاز مسکن به‌ویژه برای خانه‌اولی‌ها و نیز ضرورت سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده را دنبال کرده تا رشد منفی بخش را متوقف کند. روندهای آینده‌نگر این موضوع را تایید می‌کنند که ساخت و خرید مسکن به شرایط عادی برمی‌گردد. (جدول 7)

بنابراین، برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن تمرکز بر حوزه‌هایی است که قبلا عارضه‌یابی شده است. به‌علاوه، با توجه به محدودیت‌های جاری بودجه‌ای، وزارت به‌دنبال راهکارهایی نیست که مستلزم دریافت منابع مالی جدید از دولت باشد. از این‌رو،

۱-۶. ادامه‌ حمایت از تامین مسکن خانه‌اولی‌ها (مسکن حمایتی). هدف تقویت قدرت خرید و تشکیل تقاضای موثر در قشر میان جامعه عمدتا از طریق توسعه‌ تسهیلات خرید برای خانه‌اولی‌ها و اعطای تسهیلات به مالکان بافت‌های فرسوده‌ دارای سند است.

1-1-6. ابزار کار تقویت بازار رهن (بازار وام‌های بلندمدت خرید مسکن) است. اقدامات انجام‌شده در بانک مسکن ‌باید تکثیر و شامل سایر بانک‌ها نیز شود. علت موفقیت بانک مسکن در این زمینه غیر از سابقه‌ بلند آن بانک و وجود صندوق‌های پس‌انداز که منابع را تقویت می‌کند، وجوه ارزان‌قیمت برگشتی از مسکن مهر است.

2-1-6. دولت برای انتشار اوراق رهنی (اوراق ثانویه به پشتوانه‌ تسهیلات رهنی) در بازار سرمایه به بانک مسکن کمک کرد و در صورتی که نرخ تورم روند کاهشی خود را ادامه دهد، از آن مسیر می‌توان هزاران میلیارد تومان وجوه را برای بانک مسکن آزاد کرد تا صرف اعطای تسهیلات بیشتر شود. به‌طور نمونه‌ تلاش خواهد شد تا با همکاری بانک مرکزی، بسته‌ای از این مطالبات به خارج از کشور به فروش رسد.

3-1-6. سقف تسهیلات بافت‌های فرسوده‌ دارای سند (که در مقایسه با سکونتگاه‌های غیررسمی دارایی دارند) مشابه با تسهیلات خانه‌اولی‌ها شود و برخورد با آنها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم شبیه کسانی شود که می‌خواهند خانه‌ اول خود را بخرند.

4-1-6. برای تقویت تولید مسکن در بافت‌های فرسوده‌ شهری برای خانوارهای متوسط، سقف تسهیلات اعطایی مشارکت مدنی در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک افزایش یافته است. بانک مسکن مجموعه‌ای از اقدامات از طریق بازار پول (تسهیلات مشارکت مدنی ساخت، تسهیل تسهیلات خرید مسکن، صندوق یکم ویژه‌ بافت‌های فرسوده، حساب پس‌انداز مسکن جوانان،...) یا بازار سرمایه (صدور اوراق سرمایه‌گذاری شهری، اوراق اجاره، اوراق مرابحه، اوراق سفارش ساخت و...) را پیشنهاد داده که این پیشنهادها از طریق بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و سازمان بورس و اوراق بهادار دنبال می‌شود.

5-1-6. تعریف و بسط تسهیلات بازسازی و ارتقای کیفیت درون بافت‌های فرسوده‌ دارای سند و تعقیب مصوبه‌ سال 1393 دولت برای اعطای تسهیلات بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده.

6-1-6. تقویت صندوق پس‌انداز مسکن یکم و تشکیل صندوق‌های مشابه برای خانه‌اولی‌ها از طریق کاهش دوره‌ سپرده‌گذاری و افزایش طول دوره‌ بازپرداخت تسهیلات.

2-6. تعقیب موضوع سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های حاشیه‌ای و نیز طرح‌های جدید استیجاری برای دهک‌های پایین که عمدتا از طریق بازار قابل‌حل نیست و در واقع در چارچوب «تامین اجتماعی» باید به آنها نگاه کرد، در شرایط فعلی به دلیل محدودیت‌های بودجه‌ای بسیار دشوار است. وزارت راه و شهرسازی مشکل را شناسایی کرده است، اما ابزارهای حل موضوع در این بخش را در اختیار ندارد. اقدامات انجام‌‌شده عمدتا عبارتند از:

1-2-6. طراحی اوراق قرض‌الحسنه‌ بهسازی شهری ایران، طراحی صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد قطعه‌بندی زمین، طراحی صندوق‌های نیکوکاری در بافت‌های فرسوده و....

2-2-6. حل مساله‌ سند رسمی در سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های حاشیه‌ای به منظور بانک‌پذیر (bankable) کردن این اراضی برای اخذ تسهیلات.

3-2-6. تصویب نهایی برنامه‌ مسکن اجتماعی و تخصیص منابع لازم برای اجرای آن به تعداد 70 هزار واحد مسکونی در 12 ماه آتی و 100 هزار واحد مسکونی در سال‌های برنامه‌ ششم که به تصویب برنامه‌ مسکن اجتماعی در کمیسیون امور زیربنایی دولت و اخیرا در هیات دولت رسیده است.

4-2-6. هزینه‌کردن در بافت‌های حاشیه‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی برای ارتقای محیطی مسکن‌های موجود در آنها از محل فروش دارایی‌های در اختیار از قبیل فروش زمین یا ساختمان‌های متعلق به وزارت راه و شهرسازی.

3-6. در بخش مسکن روستایی، برنامه‌ مصوب قبلی برای ارتقای کیفیت سکونت و مقاوم‌سازی مسکن روستایی در مقیاس حداقل 200 هزار واحد در سال ادامه خواهد یافت.

البته غیر از این، فعالیت‌های جاری و مورد اشاره در بندهای بالا، برنامه‌ بلندمدت‌تر وزارت راه و شهرسازی در جدول 8 خلاصه شده است.

7. خلاصه‌ گزارش

نرخ رشد کاهشی بخش مسکن عمدتا به دلیل مازاد ساخت در سال‌های آخر دهه‌ قبل و سال‌های آغازین دهه‌ جاری و کاهش شدید رشد خانوار و نرخ مهاجرت اتفاق افتاده است. دلیل دیگر البته تنگنای اعتباری بانک‌های کشور در شرایط جاری است. عمده‌ آن ساخت‌وسازها به اتکای منابع بانکی و با هدف تبدیل مسکن به وسیله‌ سرمایه‌گذاری رخ داده است. دولت با کاهش آن فعالیت‌های سوداگرانه مخالفتی ندارد. به‌علاوه، دولت می‌داند که پارادایم اقتصاد مسکن تغییر کرده است. کار اصلی دولت یازدهم پاسخ به این سوال بوده که کدام اقدام اقتصادی پایدار در بخش ساختمان ‌باید جای‌آن مصارف سفته‌بازانه را بگیرد تا اقتصاد بخش بتواند در سطح مناسب تولید به کار خود ادامه دهد؟ پاسخ عمدتا تامین «مسکن‌ در استطاعت» خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده بوده است. به‌علاوه، گزارش توضیح می‌دهد که بخش قابل‌ملاحظه‌ آنچه «نیاز به مسکن» تعریف می‌شود، و به‌عنوان مسکن اجتماعی گروه‌بندی می‌شود، در بازار مابه‌ازایی ندارد، و نیازمند بودجه‌های عمومی است و در چارچوب برنامه‌های تامین اجتماعی ‌باید حل‌وفصل شود؛ امری که کمتر در توان بودجه‌ دولت یازدهم بوده است. گزارش شرح بلندی از اقدامات انجام‌شده و برنامه‌های در دست انجام را نیز ارائه می‌دهد.