«رانت زمین و مسکن»؛ امری که بارها از سوی کارشناسان به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین سنگ‌اندازی‌ها در رشد اقتصادی از آن یاد شده است، محور سخنان عباس شاکری، رئیس دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه‌طباطبایی، در آخرین نشست از سلسله‌نشست‌های اقتصاد مقاومتی در این دانشگاه بود. به گفته این اقتصاددان، رانت زمین و مسکن، بزرگ‌ترین عارضه و مانع بر سر راه فعالیت‌های مولد در کشور است که با تبانی سودجویان و بانک‌های خصوصی، متوسط شاخص قیمت زمین را از سال ٧٢ تا ٩٣، ١٠٧ برابر کرده است. فارغ از این مسئله، شاکری، بر اجماع در بین تمامی ارکان کشور برای دستیابی به محورهای اقتصاد مقاومتی تأکید می‌کند و هشدار می‌دهد که جناح‌های سیاسی از صف‌کشی در این زمینه، دوری کنند.  محور ٢٤ ماده اقتصاد مقاومتی، تولید دانش‌بنیان و رشد مستمر آن است. رشد در گرو تجارت به‌ویژه صادرات کالایی فعال است. در صادرات نیز رقابت‌پذیری فنی حرف اول را می‌زند. قاعدتا باید فناوری تولید را ارتقا دهیم و بر تولید دانش‌بنیان تأکید کنیم. ضمن اینکه توسعه، به معنای علمی‌کردن کسب‌وکار و روش تولید است. به‌نوعی یکی از تجلی‌های توسعه آن است که علم به داخل بنگاه‌ها رفته و از نتایج علمی بهر‌ه‌گیری شود و از تکنولوژی ناشی از انباشت علم که به فناوری منتهی و آن فناوری تجاری‌سازی شده، استفاده شود. به نظر می‌رسد باید ابتدا به یک‌سری مقدمات و الزامات و رفع موانع بپردازیم و حتی ممکن است نتیجه نگیریم. ٤٠ سال است که تولید ناخالص ملی ایران به‌طور متوسط فقط سه تا چهار درصد رشد داشته است. این امر حکایت از آن دارد که یک جای کار اشکال دارد. زمانی که بحث اقتصاد مقاومتی به میان آمد پیشنهاد کردم پس از یک مطالعه جامع، الزامات آن را مشخص کرده و همه ارکان جامعه بر آن به اجماع برسند، زیرا یکی از مشکلات ما، اجماع بر سیاست‌هاست و تقریبا همه با یکدیگر اختلاف نظر دارند. درواقع باید به اجماع ارکان حکومت و اجماع حکومت و جامعه برسیم. این اجماع برای برنامه‌های توسعه شرط است. بنابراین باید در این موقعیت خطیر که کشور چند دهه رشد پایین اقتصادی را تجربه کرده و اکنون نیز در رکود جدی به سر می‌برد، کمی جدی، دلسوزانه و علمی به ماجرا نگاه کنیم.
‌ جناح‌های سیاسی صف‌کشی نکنند
به اعتقاد من، درحال‌حاضر تولید در کشور دچار مشکل است. این مشکلات را نباید دولت بر گردن مجلس بیندازد یا مجلس به دولت خرده بگیرد و جناح‌های سیاسی صف‌کشی کنند. این مسئله عمیق‌تر از این رفتارهاست و اگر تقصیری وجود دارد، همه مقصرند و اگر قرار است اقدامی در راستای حل این مشکلات انجام شود، همه باید مشارکت کنند. اینکه تا بحثی می‌شود، نرخ خود را طی کنیم، واقعا ممکن است برای دسته‌بندی‌های سیاسی‌مان عایدی داشته باشد، اما برای کشور ثمری نخواهد داشت.  اگر به برنامه‌های سوم و چهارم پیش از انقلاب بنگریم، شاهد خواهیم بود کشور رشد قابل ملاحظه‌ای را ‌تجربه کرده است. در آن زمان از مشورت مشاوران خارجی بهره گرفته می‌شد. خاطرات مشاوران خارجی نشان می‌دهد مردم ایران بیشتر به جای اینکه پس‌انداز داشته باشند تا سرمایه‌گذاری صنعتی انجام شود، به دنبال آن هستند که زمین، مسکن و طلا بخرند. اکنون می‌بینیم در شرایط جدید هم همین مسئله با شدت بسیار بیشتر در حال پیگیری است. از سال ٧٢ تا سال ٩٣، شاخص قیمت زمین ١٠٧برابر شده است، درحالی‌که سطح عمومی قیمت‌ها ٣٧برابر شده، یعنی از تولید ناخالص ملی، دوسوم سهم یک بخش جابه‌جا شده است. این رقم، متوسط شاخص قیمت زمین است، یعنی ممکن است کوه‌ها و پشت کوه‌های تهران یعنی لواسان و فشم و... پنج هزار برابر شده باشد. ریکاردو نمود این مسئله را در زمین‌های حاصلخیز و غیرحاصلخیز نشان می‌دهد. او نشان می‌دهد این اتفاق، استثمار نیست، این خصلت طبیعت است و دولت می‌تواند به‌صورت مالیات دریافت کند تا پول بی‌‌دلیل عاید کسی نشود.
‌ قیمت زمین در عرض ٢٧ سال، ١٠٧ برابر شده است
فرض کنید زمین بزرگی را ٢٠ میلیارد تومان می‌فروشید و تا آن زمان هیچ پولی برای این زمین مبادله نشده است. این ٢٠‌ میلیارد تومان بخشی از کیک GNP (تولید ناخالص ملی) را طلب می‌کند. این همه به این معناست که باید از تولید ناخالص ملی کم کنیم و به این بخش بدهیم. اکنون صندوق‌های بازنشستگی ورشکسته، بیمه‌ها ضعیف، دولت مقروض، بنگاه‌ها بدهکار و مدیرانشان ممنوع‌الخروج هستند و بدهی‌ بانکی دارند. همین اکنون که اقتصاد در رکود است و نظام بانکی مقرر شد نرخ سود را کاهش دهد، جالب است نظام بانکی همراهی نمی‌کند. وقتی نرخ تورم بالا بود، نرخ سود را به تناسب بالا بردیم. وقتی تورم ١٣ درصد شد، نامتقارن عمل کردیم. دو سال پیش به مسئولان بانک مرکزی گفتم با این نرخ بهره، روی رشد اقتصادی را نخواهید دید. ممکن است دو درصد بالا یا پایین برویم، اما این میزان رشد، رشد به حساب نمی‌آید. اکنون بانک مرکزی گفته بانک‌ها نرخ بهره را پایین بیاورند. به بانک خصوصی که بروید، می‌گویند اگر به صورت رسمی سپرده‌گذاری می‌کنید، نرخ سود ١٨ درصد است، اما ما شرکتی به‌تازگی تأسیس کرده‌ایم، آنجا تا ٢٧ درصد سود نیز به شما می‌دهیم. این افراد، افرادی با رفتارهای غیرعقلایی هستند؟ اگر چنین است چرا هنوز همه در صف هستند که بانک تأسیس کنند؟ ظاهر امر که نشان می‌دهد همه این بانک‌ها در حال ورشکستگی هستند، اما در بخش‌های دیگر به‌ویژه مستغلات، مشغول فعالیت هستند. این نشان می‌دهد با هزینه دولت، کارفرما، کارگر و صاحب سرمایه، آنها سود می‌برند و افزایش قیمت در زمین صورت می‌گیرد.
‌ كاسه‌ گدايي بخش توليد به خاطر تمول افراد خاص
در كجاي دنيا بساطي كه در زمين و مسكن راه انداخته‌ايم وجود داشته است كه متوسط شاخص قيمت زمين در عرض ٢١ سال، ١٠٧برابر شود. طرف، پزشك است به دنبال خريد زمين است تا سود كند. نظريه‌پرداز هم به دنبال مسکن است. درست است اكنون در معاونت فني رياست‌جمهوري، شركت‌هاي دانش‌بنيان معافيت مالياتي، تسهيلات ارزان و... مي‌گيرند اما در اين اقتصاد، مادامي كه چنين وضعيتي حاكم است بنگاه‌هايي كه حمايت مي‌شوند نمي‌توانند روي پاي خود بایستند. اگر بستر را فراهم كرديم، مي‌توانيم به مدت دو تا سه سال از صنايع دانش‌بنيان حمايت كنيم. اگر تباني و فسادي نباشد، حمايت‌ها مي‌تواند دو تا چهار سال باشد؛ بنابراين همين اكنون كه اقتصاد در ركود است و بسياري از بنگاه‌ها هنوز حقوق كاركنان و بازنشستگان خود را نداده‌اند و مدام وعده پرداخت آن را مي‌دهند، اين كاسه گدايي به خاطر آن است كه عده‌اي در اين مدت زمان متمول شده‌اند. در گذشته شمال‌شهري‌ها متمول بودند و جنوب‌شهري‌ها چندان اوضاع خوبي نداشتند. اكنون فرض كنيد به روستايي در استان تهران مي‌رويد، مي‌بينيد آنجا هم ماشين‌هاي گران‌قيمت صف كشيده‌اند. با كشاورزي در اين روستاها كه بايد زانوي غم بغل گرفت؛ اين ماشين‌ها از كجا مي‌آيند؟ از فروش زمين. اين فرد مي‌تواند سفر خارجي هم برود. دستگاه‌هاي نظارتي ما كجا هستند كه ماليات بگيرند؟ همين اكنون در مناطق پنج‌گانه اول تهران اگر جواز بگيريد، اين جواز را كمتر از پنج ميليون تومان مي‌توانيد بفروشيد؟ شهرداري‌ها پول ندارند، مجوز برج مي‌دهند. فرض كنيد در همين مناطق، خانه‌اي پنج‌طبقه بسازيد، آپارتمان آن متري ١٠ تا ٢٠ ميليون مي‌ارزد. فردي مي‌گويد زمين آن را فقط دوبرابر اين رقم مي‌خرد، زيرا به‌راحتي مي‌تواند مجوز ساخت برج ٢٠ طبقه بگيرد. مگر غير از اين است كه اگر رقابت سالم باشد، همه به سود صفر مي‌رسند و هزينه - فرصت‌هاي خود را هم پوشش مي‌دهند؟
‌ همه به توزيع رانت تمكين مي‌كنند
ما در ايران رانت توزيع مي‌كنيم و همه هم به آن تمكين مي‌كنند. اگر مي‌خواهيم توليد به راه بيفتد، بايد نوع ديگري عمل كنيم. اگر رشد داشته باشيم، پتانسيل تورم كم مي‌شود. پول ملي تقويت مي‌شود و... بايد طور ديگري عمل كنيم.  اما درحال‌حاضر، دامنه‌هاي كوه‌ها، كنار رودخانه‌ها جزء انفال است، اما ما در آنجا ويلا و برج مي‌سازيم. به عنوان كارشناس معتقدم اگر رانت زمين و مسكن را به صفر نرسانيم يا ناچيز نكنيم، نمي‌توانيم از اين حلقه دربياييم. شهرنشينان روستاهاي خوش‌‌آب‌وهوا را مي‌خرند و كشاورزان مجبور به مهاجرت به حومه شهرها مي‌شوند!
‌ پارتي‌هاي تغيير كاربري
ما اكنون توليد ناخالص ملي ایجاد مي‌كنيم و بيشتر از نصف آن را به برج‌سازان، معامله‌كنندگان برج و افرادي كه تغيير كاربري مي‌دهند، مي‌دهيم. درحال‌حاضر بسياري از افراد پارتي مي‌شوند تا تغيير كاربري دهند. مي‌گويند اگر زمين داريد نيمي از آن را به ما دهيد ما تغيير كاربري آن را درست مي‌كنيم! به چه قيمتي؟ به قيمت ماليات؟ سود؟ مزد؟ اكنون حداقل دستمزد هنوز به ٩٠٠هزار تومان نرسيده است. اكنون در شهرآفتاب، قيمت هر متر زمين برابر با حداقل دستمزد است؛ اين يعني كارفرما استثمار مي‌كند؟ اما اين كارفرما خود ممنوع‌الخروج است و بدهي دارد و نسبت به حقوقي‌ كه مي‌پردازند، شرمنده است. در اين وضعيت بخش مسكن متوسط را هم كه بايد مردم بخرند در ركود رفته است. در اين زمان مي‌خواهيم به اين مردم كمك كنيم كه خانه بخرند. بايد مشخص كنيم به چه كساني مي‌خواهيم كمك كنيم؟ به سازندگاني كه با پول بانك‌ها، برج ساخته‌اند و  برج روي دستشان مانده؟ كار آنها اگر راه بيفتد هم به ‌صورت موقت خواهد بود. ركود مسكن زماني از بين مي‌رود كه بدون رانت، مسكن توليد شود و افراد بتوانند مسكن بخرند. ٢٠ سال پيش يك كارمند با يك وام معمولي مي‌توانست خانه بخرد. با چنين اقداماتي، مقدمات ركود در بخش مسكن متوسط و متوسط به پايين را فراهم كرديم، اما بازهم در حال پيشروي در كوه‌ها و دامنه‌ها هستيم. در اقتصاد روابط پيشين و پسين بسيار اهميت دارد؛ يعني توليداتي كه ادامه‌دار باشد. درحالي‌كه پس از بخش صنعت و كشاورزي، بخش مسكن در رتبه سوم قرار دارد و بااين‌حال از آن دو پيشي گرفته است.
‌ تباني برج‌سازان با بانك‌هاي خصوصي
مسكن را كساني به ركود بردند كه با بانك‌ها تباني كرده و سپرده‌ها را به بازار ساخت‌و‌ساز مسكن و مستغلات بردند. واقعا هيچ اميدي به عملكرد بانكداري خصوصي براي راه‌انداختن رونق نداريم، زيرا هرچه به عملكردها نگاه مي‌كنيم مي‌بينيم مأيوس‌كننده است. ٢٧درصد سود به سپرده را بانك‌هاي خصوصي چگونه تأمين مي‌كنند؟ يا بايد واردات با مارك‌آپ‌هاي بالا داشته باشند، يا بايد قاچاق كنند يا با پول‌شويي به اين سود برسند يا اينكه در معاملات ملك و زمين مداخله كنند كه چنين مي‌كنند. به همین دلیل است که مي‌گويم اين مسئله فراتر از دولت و مجلس اكنون و قبلي است. وضعيت زمين و مسكن چهاردهه به همين شكل است و اكنون با مشكلی اساسي مواجه شده است. نسبت نقدينگي به توليد ناخالص داخلي، از برنامه اول تا حالا، كاسه‌اي‌شكل بوده است. شاخص قيمت مسكن به سطح عمومي قيمت‌ها در اين دوره، دقيقا برعكس بود. يعني شاخص قيمت زمين كه بالا مي‌رود، نقدينگي هم افزايش مي‌يابد. نشر نقدينگي بيش از نياز توليد ناخالص داخلي و تورم به بازار زمين و مسكن رفته است. آلودگي‌هاي زيست‌محيطي، تخريب، به‌هم‌زدن تعادل شهرها و روستاها و... هم در كنار آن رخ داده است.
 بايد رانت زمين را بخشكانيم
بايد رانت زمين را بخشكانيم، زيرا از نظر من مسئله جدي اقتصاد ايران همين مسئله است. در دنيا در هر كشوري با هر نوع ايدئولوژي، خلاقيت حرف اول را مي‌زند. سرمايه آب‌باريكه است. اما در ايران، رانت شده نرد، توليد هم شده كاسه گدايي. شما در جايي از تهران خانه‌اي داشته باش و اجاره بده. با فرض اينكه معلم هستيد، اجاره از درآمد شما قطعا بيشتر است. اينكه افزايش سرمايه و جريان سرمايه به درآمد در اقتصاد ايران حرف اول را بزند، يعني بايد همين وضعيت رشد دام تعادلي سطح پايين و حتي محدودتر داشته باشيد.
شهرداري‌ها، نهادهاي عمومي، دولت، دستگاه‌هاي نظامي و نظام بانكداري بايد بدانند كه اكنون مشكل، رانت زمين و مسكن است. انقلاب كينزي به اين دليل به وجود آمد كه بدعت‌گذاري كرد و گفت قدرت خريد براي اين توليد انبوه كفايت نمي‌كند و بايد قدرت خريد را اصلاح كرد. او تأكيد كرد دولت شبگرد بايد دولت مداخله‌گر شود.
 ترويج و رونق رانت در بانكداري خصوصي
يكي ديگر از متغيرهايي كه بسيار داراي اهميت است، منابع نقدينگي و تسهيلات است. بانكداري خصوصي جز در ترويج و رونق‌دادن به رانت، چيزي از خود نشان نداده است. نسبت بانكداري خصوصي ايران با توليد چيست؟ بانک‌ها اين‌همه شعبه مي‌زنند، اول نسبت خود را با توليد مشخص كنند. دوم مشخص كنند اين سود ٢٧درصدي را از كجا تأمين مي‌كنند؟ با اين نرخ‌ها توليد راه نمي‌افتد. به‌هرحال اين‌همه قاچاقي كه صورت مي‌گيرد، پول لازم دارد. واردات با مارك‌آپ‌هاي بالا پول لازم دارد. هركدام از محورهاي اقتصاد مقاومتي بحث‌هاي مفصلي را مي‌طلبد، اما براي خروج از ركود توليد، عمده مسئله اين است كه فضاي كنوني، فضاي توليد نيست. به نظر من اگر براي اين مسئله، فكري نشود، رانت زمين و مسكن تبديل به مانع جدي فعاليت‌هاي مولد خواهد شد.

منبع: شرق