رکود سه ساله بازار مسکن نتوانست حریف تاثیر دستکاری نرخ سود بانکی شود و کاهش چند درصدی نرخ سود سپرده های بانکی در اوج معاملات بازار اجاره نرخ کرایه مسکن را تا 10 درصد افزایش داد،‌ هر چند این افزایش یکباره قیمت ها در بازار اجاره زیر نرخ تورم است اما اجاره مسکن سهم زیادی را در سبد خانوار اشغال کرده است.

مسکن در ایران کالای سرمایه ای محسوب می شود و به گفته عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در سال 84- 85 این بازار جهش قیمتی 58 درصدی را تجربه کرد و در آن زمان تا سال 90 سرمایه ها و نقدینگی به این بازار سرازیر شد به طوری که مسکن و بازار ملک به پرقدرت ترین بازار سنتی کشور تبدیل شد.

حال اینکه رکود این بازار پرطرفدار در آستانه سه سالگی است و آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار از کاهش درصد معاملات مسکن و صدور پروانه ساخت در ماه‌های اخیر می گوید. این در حالی است که طبق محاسبات مسئولان این حوزه،‌ قرار بود خیز خروج از رکود در سال 94 برداشته و بازار مسکن در نیمه دوم سال وارد رونق شود.

حال اینکه در این بازه زمانی رکود هر چند سهم اشتغالزایی و سرمایه گذاری در این حوزه منفی بود اما کاهش قیمت مسکن فرصت مناسبی برای خرید در بازار خلق کرد که البته به همان میزان قدرت خرید هم کاهش یافته و هنوز وام های حمایتی 80، 60و 40 میلیون تومانی عملیاتی نشده تا میزان تاثیرگذاری آن ارزیابی شود.

در این میان موضوعی که در بازار مسکن کمتر مورد پیش بینی شده بود؛‌ افزایش نرخ اجاره بها در ابتدای سال 94 بود. نیمه گرم سال، اوج معاملات مسکن به ویژه معاملات اجاره است و به طور طبیعی با افزایش تقاضا در این دو فصل از سال قیمت ها افزایش می یابد اما پس از کاهش دو درصدی نرخ سپرده های بانکی شاهد افزایش 10 درصدی در بازار اجاره بها بودیم این در حالی است که یکی از فاکتورهای نرخ گذاری اجاره قیمت ملک است که در دو سال رکود بازار؛ طبق گزارش های رسمی قیمت ها در این بازار 3 تا 5 درصد کاهش یافته است.

 بنابراین داده های این بازار نشان می دهد که با وابستگی بیش از پیش مالکان به درآمدهای حاصل از اجاره بها، کاهش قیمت ملک هم نتوانست قیمت اجاره را کاهش دهد. حال اینکه در دو ماه پایانی پیک معاملات اجاره، روند افزایش قیمت در این بازار صعودی است و مستاجران با تمدید قراردادها، موعد تخلیه را به فصل سرد و زمانی که قیمت ها فروکش می‌کند؛ موکول می کنند.

سهم یک سومی اجاره در سبد خانوار

هزینه و درآمد خانوار در سال 93 نشان می دهد؛‌ سه گروه  مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت ها، خوراکی ها، آشامیدنی ها و همچنین حمل و نقل بیشترین سهم را در مخارج خانوار دارند. که در این میان سهم مسکن و اجاره بها از سایر گروه ها بیشتر است یعنی خانواده ها سهم عمده‌ای از درآمدهای خود را به پرداخت اجاره بها اختصاص می دهند.   

فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن در گفت وگو با خبرنگار ایلنا درباره سهم اجاره در سبد خانوار گفت: طبق اعلام رسمی از سوی نهادهای متولی،‌ متوسط  سهم اجاره بها در سبد خانوار در سطح کشور 33 درصد است و در این سهم در شهرهای بزرگ 37 درصد است که البته این درصد متوسط بین گروه های مختلف درآمدی هم تغییر می کند.

این در حالی است که سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار آمریکایی ها در سال 2013 چیزی حدود 19 درصد بوده است البته به گزارش برنامه توسعه سازمان ملل درآمد سرانه ملی ایران بر اساس شاخص قدرت خرید در سال 2013 چیزی حدود  13 هزار  دلار بوده که این رقم در آمریکا بیش از 52  دلار اعلام شده است.

همچنین حسن محتشم در گفت وگو با خبرنگار ایلنا با بیان اینکه سهم اجاره در سبد خانوار در ایران به خصوص در کلان شهرها بسیار زیاد است،  گفت: سهم اجاره بها در این بازار نسبت به درامد سرانه ملی بسیار زیاد است شاید در کشورهای دیگر هم مسکن نقش قابل توجهی در سبد خانوار داشته باشد اما درآمد مردم با این هزینه ها تناسب معقولی دارد.

وی ادامه داد: قطعا مالکان هم از اجاره ملک خود به دنبال ارزش افزوده هستند و در حالی که اجاره مسکن در کلان شهرها زیاد است اما نسبت به قیمت ملک، ارزش افزوده چندانی ندارد و در حال حاضر سود اجاره برای مالکان نسبت به قیمت ملک 4 درصد است که اگر این سرمایه در بانک ها سپرده گذاری می شد حداقل نرخ سود به دست آمده 20 درصد بود.  

محتشم تاکید کرد: اما این 4 درصد در این شرایط اقتصادی و این درآمدها برای مستاجران عدد قابل توجهی محسوب می شود.

افزایش اجاره بها ادامه دار است؟

هر چند که مهم ترین عامل تاثیر گذار در افزایش قیمت اجاره بها در ابتدای سال جاری دستکاری نرخ سود سپرده های بانکی بوده اما چندین عامل در تغییر نرخ بازار اجاره بها تاثیر گذار است. حسن محتشم،‌ کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با خبرنگار ایلنا با اشاره به عوامل تاثیر گذار در نوسانات نرخ بازار اجاره بها، گفت: اجاره بها تابعی از قیمت ملک است بنابراین افزایش و کاهش در قیمت مسکن تاثیر مستقیم بر نرخ اجاره بها دارد.

وی ادامه داد: از دیگر فاکتورهای تاثیر گذار میزان عرضه و تقاضا است و هر چه تقاضا افزیاش یابد به همان اندازه نرخ ها هم بالا می روند. حال اینکه وقتی بازار مسکن راکد است و توان خرید هم مردم کاهش یافته بنابراین تقاضا به سمت اجاره افزایش می یابد.

محتشم افزود: تقاضای مردم برای تامین سرپناه یا با خرید مسکن و یا با اجاره رفع می شود و حال با توجه به کاهش توان خرید این تقاضا را با اجاره پاسخ می دهند بنابراین اجاره بها هم افزایش می یابد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به سایر عوامل تاثیر گذار در این بازار،‌ اظهار کرد: البته سایر فاکتورهای اقتصادی مانند نرخ سود بانکی در این بازار هم تاثیر گذار است که در ماه های اول سال دیدیم که دستکاری نرخ سود سپرده ها باعث افزایش قیمت اجاره بها شد.

وی با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی در بازار رهن تاثیر گذار نبود،‌ گفت: بازار رهن و اجاره به شرایط اقتصاد کلان وابستگی شدیدی دارد در وقتی شرایط اقتصاد کلان با بحران مواجه شد دیدیم که سرمایه ها از بازار مسکن به بانک های هدایت شد و با افزایش ریسک سرمایه گذاری در بازار ها ترجیح سرمایه گذاران سپرده گذاری در بانک ها بود.

محتشم ادامه داد: در این برهه میزان اجاره ها هم افزایش یافت. این در حالی است که حقوق بگیران توان پرداخت این اجاره ها را ندارند و اقلیت مستاجران حقوق بگیران دولتی هستند.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه مهم ترین عامل میزان تقاضا در بازار است،‌ادامه داد: رفتار مستاجران در بازار نشان می دهد بخشی از تقاضا برای اجاره به نیمه دوم سال موکول شده که افزایش تقاضا می تواند نرخ ها را افزایش دهد این در حالی است که بر میزان عرضه چیزی اضافه نشده است.

سیاست خانه های اجاره ای دولتی به کجا رسید؟   

سیاست های حمایتی دولت در بازار مسکن با اعطای وام 50 میلیون تومانی به مالکان بافت فرسوده با نرخ سود 14 درصد از اسفند ماه سال گذشته شروع شد که البته هنوز تمام بانک ها زیر بار پرداخت سهمیه مصوب شورای پول و اعتبار نرفته اند و این سیاست هنوز تاثیر در بازار نگذاشته است. اعطای وام های 80 میلیونی از سوی بانک مسکن و 60 و 40 میلیون تومانی از سوی بانک ها هم اخیرا به اجرا رسیده و هنوز در مرحله سپرده گذاری مردم و افتتاح حساب ها برای دریافت وام است. تا کنون هیچ یک از سیاست های دولتی مسکن نتوانسته عمق رکود در بازار مسکن را کم کند و مسئولان معتقدند این سیاست ها در بازه زمانی بلند مدت تاثیر خود را نشان می دهد.

اما از دیگر سیاست های حمایتی دولت در حوزه مسکن؛‌ خانه های اجاره ای دولتی است که هنوز در حد ارائه طرح و حرف باقی مانده است هر چند هنوز جزییاتی از این طرح اعلام نشده اما کلیات طرح این است که دولت مسکن اجاره ای با نرخ های کمتر از عرف بازار در اختیار زوج های جوان و دهک های کم درآمد می گذارد.

براساس گفته مدیر کل اداره راه و شهرسازی استان تهران؛  در حال‌حاضر بیش‌از ٥٠ درصد درآمد خانوارهای حداقل پنج دهک در شهر تهران صرف تامین هزینه اجاره‌نشینی می‌شود، این در حالی است که نرخ استاندارد هزینه‌ اجاره‌نشینی یک سوم است. همچنین طبق سرشماری سال٩٠ حدود ٢٧درصد خانوارهای تهرانی مستاجر هستند که این سهم در سال٧٥ معادل ١٧درصد بود. بنابراین وضعیت بازار اجاره نیازمند برنامه‌های فوری است که این برنامه‌ها علاوه بر ساخت مسکن‌ اجاره‌ای می‌تواند شامل طولانی ‌کردن مدت اعتبار اجاره‌نامه‌ها از یک ‌سال فعلی به حداقل دو تا سه‌ سال باشد.        

منبع: ایلنا - نازیلا مهدیانی