گفت‌وگو با عباسعلی حقانی‌نسب درباره ریشه بحران اقتصادی که از حوزه مسکن آمد
امروز کل ارزش بازار سرمایه ایران تنها به اندازه املاک شمال اتوبان صدر تهران است نه بیشتر!
سحر قاسم‌نژاد، گروه اقتصادی شهروند| بازار زمین و مسکن در ایران مدت‌هاست که رونق ندارد. در سال‌های گذشته بخش بزرگی از نقدینگی کشور از بازارهای دیگر به این بازار هدایت و صرف ساخت‌وساز شد اما افزایش حجم عرضه نه‌تنها قیمت‌ها را کاهش نداد بلکه حباب قیمتی به‌وجود آورد که بي‌سابقه به نظر می‌رسد. با افزایش قیمت‌ها و همزمان کاهش قدرت خرید مردم رکود در بازار اجتناب‌ناپذیر بود. یعنی از سویی قریب به اتفاق متقاضیان واقعی مسکن نقدینگی و پس‌انداز برای خرید ندارند و سوداگران و صاحبان نقدینگی هم فعلا منتظر بازگشت رونق هستند. در این میان کسانی که در فهرست اندوخته و دارایی خود ملک و زمین دارند، میلی به فروش دست‌کم به قیمت‌های پایین ندارند و ترجیح می‌دهند خانه‌ها خالی و بلااستفاده بمانند اما آنها را به قیمت کمتر از نرخ‌های موردنظر خود نفروشند، مبادا که حباب قیمتی بشکند. نتیجه این‌که از یک‌سو اگرچه به اندازه کافی خانه ساخته شده اما خیل عظیمی هنوز خانه ندارند و با توجه به قیمت‌ها و کاهش قدرت خریدشان امیدی هم به خانه‌دار شدن ندارند. از سوی دیگر چون این تعداد خانه ندارند تمام برنامه‌ها معطوف به ساخت مسکن و صرف سرمایه بیشتر در این بخش می‌شود. بیماری که «عباسعلی حقانی‌نسب» کارشناس اقتصادی از آن با‌عنوان تازه «سرطان مسکن» یاد می‌کند. سرطانی که همه نقدینگی کشور را می‌بلعد و علاج هم نمی‌شود. در این میان هم میدان‌دار بانک‌هایی هستند که به جای بانکداری، بنگاهداری می‌کنند و اتفاقا مقصد اصلی سرمایه‌گذاری‌هایشان هم بخش ساخت‌وساز است. به همین دلیل هم هیچ علاقه‌ای به کاهش قیمت در این بخش ندارند. از سوی دیگر وقتی پای خروج از دنیای بنگاهداری به میان می‌آید، سراغ شرکت‌های بورسی خود می‌روند و کوچک‌ترین میلی به فروش هلدینگ‌های ساختمانی خود ندارند. مشروح گفت‌وگوی «شهروند» با این فعال حوزه بورس و کارشناس ارشد حسابداری درخصوص معضلات رشد سرطانی بازار مسکن و ساخت‌وساز و عوارض اقتصادی آن را در ادامه می‌خوانید.
شما معتقدید بخش مسکن تبدیل به عضو سرطانی اقتصاد ایران شده، ریشه‌های این بیماری را در چه عواملی می‌دانید؟
ببینید تا ٨ یا ٩سال پیش در ایران نحوه مصرف نقدینگی یعنی تقسیم ثروت خلق شده توسط بانک‌ها به صورت متوازن در حوزه‌های مختلف اقتصاد انجام می‌گرفت. به این ترتیب که ٣٠ تا ٣٥درصد به حوزه مسکن انتقال می‌یافت، ٢٥ تا ٣٥درصد در بخش نفت و گاز و پتروشیمی مصرف می‌شد و مابقی نقدینگی هم در سایر بخش‌ها اعم از کشاورزی، خدمات و بازرگانی به مصرف می‌رسید اما از ٨سال پیش با شدیدتر شدن تحریم‌ها دولت به صرافت افتاد که به طریقی نشان دهد که رونق اقتصادی با وجود این تحریم‌ها کماکان به قوت خود باقی است؛ به عبارت دیگر برای تزریق روحیه سازندگی اراده به تقویت بازاری قرار گرفت که کمترین ارتباط را با بازارهای جهانی داشت به این ترتیب بیشترین حجم نقدینگی به بازار سیمان، گچ و زمین و مسکن سرازیر شد و در ادامه به پشتوانه درآمدهای کسب شده از این بازارها دولت اقدام به انتشار پول قدرتمند کرد. این منابع هم بعد از چرخش دوباره به حوزه مسکن و ساختمان بازگشت. به این ترتیب تقسیم متوازن نقدینگی در اقتصاد ایران از بین رفت و سهم زمین و مسکن از مصرف نقدینگی ناگهان از ٣٠ به ٦٠ تا ٧٠درصد رسید به این ترتیب نقدینگی در نهایت در اختیار زمین‌دار تهرانی و مشهدی و تبریزی قرار گرفت که در شمال‌شهر خانه می‌سازند. جالب این‌که با بحرانی شدن شرایط هم هنوز این وضع و روند متوقف نشده است
با این تفاسیر آغازگر سیاست تمرکز بر بازار مسکن دولت‌های نهم و دهم بوده؛ دولت یازدهم چه تدبیری اندیشیده یعنی آیا این سیاست‌های جدید در مسیر رفع مشکلات فعلی است؟
بله آغاز این سیاست‌ها به ٨سال قبل برمی‌گردد اما متاسفانه در سیاست‌های دولت یازدهم هم متاسفانه بخش مسکن به‌عنوان پیشران اقتصادی معرفی شده است. یعنی دیدگاه دولت کماکان این است که باید بخش مسکن را با تزریق نقدینگی دیگر بخش‌ها فعال کرد. این در حالی است که با توجه به بزرگ شدن بخش زمین و مسکن پیش‌بینی و برآورد می‌کنیم اگر صددرصد نقدینگی کشور تنها به این بخش تزریق شود باز هم امکان برون‌رفت از وضع فعلی وجود ندارد و شاهد تحول دامنه‌داری نخواهیم بود و تنها مشکلات ما بیشتر می‌شود. شرایطی که ما نام آن را «رشد سرطانی» گذاشته‌ایم. این بدان معناست که به هر دلیل بخش مسکن به شدت بزرگ شده و دیگر بخش‌های اقتصادی در حال تحلیل رفتن هستند. جالب هم این‌که هیچ‌کس به فکر حل ریشه‌ای معضل نیست و همه آدرس غلط به مردم می‌دهند و با سیاست‌های مقطعی خود تنها زمان بروز فاجعه را به تأخیر می‌اندازند. نکته دیگر این‌که در حال حاضر جامعه به دو قسمت فقیر و ثروتمند تبدیل شده و عملا طبقه متوسط از بین رفته است. طبقه گزیده و ثروتمند هم عموما در بازار مسکن و ساخت‌وساز دست دارد و با لابی‌های قدرتمند خود در تلاش است وضع در همین شرایط باقی بماند. در این میان بانک‌ها هم به واسطه سرمایه‌گذاری‌های کلان سال‌های اخیر خود در این حوزه به‌عنوان ذینفع وارد عمل شده‌اند و از هرگونه تغییری ممانعت می‌کنند.
یعنی عملکرد بانک‌ها در جهت کسب سود بیشتر یکی از دلایل ایجاد شرایط فعلی است؟
دقیقا. همین سرمایه‌گذاری‌های بانک‌ها و نحوه تسهیلات‌دهی آنها باعث شده تا مطالبات معوق به رقم‌های شگفت‌انگیز برسد. این در حالی است که رقم‌های اعلام شده درخصوص مطالبات معوق سیستم بانکی به لطیفه شباهت بیشتری دارد تا واقعیت. دولت اعلام کرده مطالبات معوق بانک‌ها ٨٧هزار میلیارد تومان است. چندماه پیش هم وزیر اقتصاد این رقم را ١٥٠هزار میلیارد تومان اعلام کرد، بعد هم ناچار به اصلاح و توضیح شدند و گفتند این رقم با احتساب مطالباتی بوده که استمهال گرفته‌اند! این در حالی است که با توجه به واقعیت‌ها برآورد می‌شود رقم کل مطالبات بانک‌ها بین ٢٥٠ تا ٣٠٠هزار میلیارد تومان باشد، نتیجه این‌که از ٦٠٠هزار میلیارد تومان تسهیلاتی که بانک‌ها پرداخته‌اند بیش از ٤٠درصد به حسابشان بازنگشته است. دلیل آن هم واضح و روشن است؛ این پول‌ها به روش‌های مختلف به بخش مسکن و ساخت‌وساز تزریق شده به همین دلیل هم است که بانک‌ها مرتبا اعلام می‌کنند قادر به وصول آنها نیستند؛ از جمله درخصوص پرونده بابک زنجانی و امیرمنصور آریا. به عبارت دیگر بانک‌ها هم در این خصوص مدام اطلاعات و آدرس‌های غلط می‌دهند و از ترکیدن حباب قیمت‌ها جلوگیری می‌کنند چون حاضر نیستند ارزش اموالشان کاهش یابد .
یعنی بانک‌ها کماکان در مسیر بنگاهداری حرکت می‌کنند تا تسهیلات‌دهی؟
واقعیت این است که در حال حاضر در ایران مفهومی به معنای بانک وجود ندارد چون همه بانک‌ها به نوعی به انبوه‌ساز تبدیل شده‌اند که همه منابع را از مردم می‌گیرند و تبدیل به ساختمان می‌کنند. در نهایت این‌که طی سال‌های اخیر بانک‌ها به ٦روش نقدینگی مردم را که حاصل سپرده‌گذاری آنهاست به بخش مسکن تزریق کرده‌اند. اولین روش ساخت بیش از اندازه شعب است به همین دلیل در حالی که متوسط ساخت شعبه در دنیا یک واحد به ازای هر ٦میلیارد دلار است، در ایران این رقم به ٧٠شعبه می‌رسد، یعنی ١٠برابر معمول جهان. پرواضح است که فساد موجود در این حوزه به شدت در حال افزایش است و خود به معضلی در نظام بانکداری تبدیل شده است.روش دوم هم تأسیس هلدینگ‌های ساختمانی است. این شرکت‌ها به صورت ضربدری اقدام به دریافت تسهیلات کرده‌اند. یعنی هلدینگ یک بانک از بانک دیگری تسهیلات می‌گیرد و این مساعدت را به صورت ضربدری جبران می‌کند. در روش بعدی هم تسهیلات به‌عنوان تولید پرداخت می‌شود اما تولید‌کننده آن را به بخش مسکن تزریق می‌کند. این در حالی است که به‌طور معمول بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات علاقه‌مند به پذیرش سند ملک به‌عنوان وثیقه هستند که در دنیا روش مرسومی نیست، اما در ایران روشی است که به‌طور غیرمستقیم نقدینگی را به بازار مسکن انتقال می‌دهد. در حوزه خدمات و بازرگانی هم متاسفانه در سال‌های گذشته تسهیلات دریافت‌شده به بخش ساخت‌وساز انتقال یافته است. مسکن مهر هم گل سرسبد روش‌هایی است که نقدینگی کشور را مستقیم جذب بازار مسکن کرده و نقش اساسی را هم در این پرونده، دولت ایفا کرده است. با اجرای این طرح در حالی که بانک مسکن ٣٠هزار میلیارد تومان سپرده از مردم جذب کرده ٨٠هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده که در نهایت این نقدینگی به بخش زمین و ساختمان منتقل شده است. با اجرای این سیاست‌های عجیب اصطلاحا کشور به سرطان زمین مبتلا شده است.
نقش سیاست‌های دولت را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
دولت جدید البته تورم را به‌عنوان مشکل اساسی کشور شناسایی کرده و متوجه شده که با توجه به درآمدهای ارزی و هزینه‌های ریالی، چاپ ریال به پشتوانه ارز نه‌تنها به تقویت تولید منجر نمی‌شود بلکه افزایش نقدینگی و رشد تورم را نیز به همراه دارد. به همین دلیل به درستی مانع چاپ پول و رشد پایه پولی کشور شده و به این ترتیب چاپ اسکناس به گفته رئیس‌جمهوری به میوه‌ممنوعه دولت تبدیل شده است. با این سیاست عملا نقدینگی جدیدی خلق نشد اما بخش مسکن کماکان در حال بلعیدن نقدینگی موجود در کشور است. در نتیجه سهم دیگر بازارها در مصرف نقدینگی هر روز کم و کمتر می‌شود به همین دلیل به‌عنوان مثال بعد از افزایش تولید خودروسازها، بازار باز هم رونق نگرفت و خرید و فروش افزایش نیافت. به‌حدی که خودروسازها به ناچار حاضر به توسعه لیزینگ‌ها و پرداخت وام خرید شدند تا بلکه محصولات خود را به پول نقد تبدیل کنند.
منظور شما از آدرس‌های غلطی که به مردم می‌دهند، چیست؟
در حال حاضر متاسفانه همه در حال انتشار اطلاعات غلط و نادرست برای افکارعمومی و به اصطلاح دادن آدرس غلط هستند. هم دولت هم مجلس و هم بانک‌ها. مثلا دولت اعلام می‌کند بانک‌ها باید بنگاهداری را کنار بگذارند. واقعیت این است که در این حوزه دولت متوجه مشکل شده اما وقتی پای اجرا به میان آمد، بانک‌ها رسما مقاومت کردند و هنوز هم به این مقاومت ادامه می‌دهند چون در این مسأله ذینفع هستند .به هر حال در نتیجه فرآیند ادغام بازار مسکن و بانک‌ها، امروز بانک‌ها وقتی با تأکید دولت بر خروج از بنگاهداری مواجه می‌شوند به سرعت سراغ شرکت‌های بورسی خود می‌روند در حالی که قریب به اتفاق این شرکت‌ها تولیدی هستند. بعد هم مدعی می‌شوند که سهام این شرکت‌ها مشتری ندارند به عبارت دیگر با این ترفند می‌خواهند دولت را
تحت فشار قرار دهند که برای حل مشکلات دوباره اقدام به چاپ اسکناس کند. جالب این‌که در این فرآیند نه‌تنها هیچ تمایلی به فروش اموال ملکی خود از جمله زمین، ساختمان و شعب پرتعداد نشان نمی‌دهند بلکه تبلیغات خود را معطوف به جذب سپرده‌های بیشتر می‌کنند و به همین منظور از کاهش نرخ سود هم ممانعت به عمل می‌آورند.نکته مهم این‌که بانک‌ها آمار تخصیص تسهیلات را به کرات اعلام کرده‌اند. به‌عنوان مثال گزارش داده‌اند ٧٠درصد تسهیلات در اختیار ٢هزار نفر است اما هرگز حاضر نیستند نسبت سپرده‌گذارها را انتشار دهند چون واقعیت این است که ٧٠درصد سپرده‌های کلان در اختیار ١٠هزار نفر است. به دلیل این‌که با توجه به کاهش شدید قدرت خرید مردم و عقب ماندن رشد درآمدها در برابر رشد تورم عملا عموم مردم قدرت پس‌انداز خود را از دست داده‌اند. آدرس غلط دیگر تلاش به ادامه تزریق نقدینگی به بخش مسکن به بهانه‌های مختلف است. در حالی که هر ریال تزریق اضافی نقدینگی به این بخش خیانت آشکار به اقتصاد ملی است. یعنی هرچه نقدینگی بازارهای دیگر به این بازار متورم انتقال یابد ظلم مضاعفی است که به اقتصاد ایران روا می‌شود و ریختن پول در چاه ویلی است که هیچ ثمری هم به همراه ندارد و فقط بازارهای دیگر را ضعیف‌تر و متضرر می‌کند. در همین راستا لابی ملک و مسکن حتی مانع از تصویب مالیات بر عایدی زمین و مسکن شد چون این مالیات اگرچه در سال اول تنها ٣درصد است اما با افزایش تدریجی تا سقف ٢٨درصد می‌رسد و عملا تمایل به خرید و نگهداری زمین و مسکن را کاهش می‌داد و بسیاری ترغیب به فروش می‌شدند. بدین‌ترتیب نه‌تنها سرمایه بیشتری از بخش مسکن آزاد می‌شد بلکه افزایش تقاضا برای فروش، قیمت‌ها را هم می‌شکست و به از بین رفتن حباب قیمت کمک می‌کرد.
آدرس غلط دیگر سیاست‌های فعلی در حوزه زمین و مسکن است. براساس طرح جامع مسکن هر روز بر طبل کمبود مسکن کوبیده می‌شود. براساس گزارش‌های رسمی، ایران تا سال ١٤٠٤ به ٢٧میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد. براساس طرح جامع مسکن هم باید ١١میلیون خانه ساخته شود که آمار گمراه‌کننده‌ای است که بازار را رسما سردرگم می‌کند. واقعیت این است که در سال‌های گذشته با حرکت شدید نقدینگی بازار مسکن به شدت متورم شده و در نتیجه ساخت‌وسازها افزایش یافته یعنی امروز ما نه‌تنها با کمبود مسکن و خانه مواجه نیستیم، بلکه مازاد آن هم روی دست سازندگان مانده و خریدار ندارد. آمارها می‌گویند تنها در تهران ٥٠٠هزار واحد مسکونی گرانقیمت، خالی است که همین امروز خرید آنها به ٢٥٠هزار میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد. در حالی که کل نقدینگی کشور به ٧٠٠هزار میلیارد تومان می‌رسد. پروژه افزایش وام مسکن تا ٨٠میلیون تومان ادامه همین سیاست‌هاست، چون قدرمسلم این وام در جهت خرید خانه‌های ارزانقیمت نخواهد بود و کفاف خرید در تهران را هم نمی‌دهد، بنابراین دوباره نقدینگی به سمت خرید خانه‌های گرانقیمت هدایت خواهد شد. از سوی دیگر به نظر می‌رسد چنین تدبیری صرفا برای تحریک تقاضا برای خرید بیشتر در بازار راکد مسکن صورت می‌گیرد تا در نهایت از افت تدریجی قیمت و شکستن حباب قیمتی جلوگیری کند.
وضعیت آینده بازار مسکن را در شرایط فعلی چگونه ارزیابی می‌کنید؟
در شرایط فعلی ایران برای ٢سال آینده نه‌تنها با هیچ‌گونه کمبود در بخش مسکن مواجه نیست، بلکه با مازاد هم روبه‌رو هستیم اما به دروغ و برای گمراه کردن بازار می‌گویند با بحران ساخت روبه‌رو هستیم تا شاید از ترکیدن حباب قیمت جلوگیری کنند. به هر حال با مجموع این سیاست‌ها بازار مسکن به شدت بزرگ اما ناکارآمد شده و در سوی دیگر بازارهای غیر از مسکن هر روز ضعیف و ناتوان‌تر می‌شوند. به‌عنوان مثال امروز کل ارزش بازار سرمایه ایران تنها به اندازه املاک شمال اتوبان صدر تهران است نه بیشتر!
برای برون‌رفت از این شرایط پیچیده از نظر شما چه نسخه‌ای را می‌توان برای اقتصاد ایران تجویز کرد؟
قدرمسلم این است که برای برون‌رفت از این شرایط باید سیاست‌های جدیدی اتخاذ کرد. باید مسیر حرکت نقدینگی تغییر کند و حباب قیمتی از بین برود و قیمت‌ها به سطح منطقی و واقعی برسند چون باید پذیرفت که این نرخ‌ها در حال حاضر با هیچ منطقی سازگار نیستند و قابل مقایسه با ارقام در دیگر کشورها هم نیستند. در ایران براساس طرح جامع مسکن قیمت ساخت هر متر خانه ٧٠٠هزار تومان اعلام شده در حالی که این رقم باید ٣٠٠ تا ٣٥٠هزار تومان باشد اما با توجه به هزینه‌هایی که دولت و شهرداری بر این بخش تحمیل می‌کنند، طبیعی است که قیمت ساخت به شدت افزایش می‌یابد. یعنی نهادهای دولتی و غیردولتی خود عاملی هستند تا قیمت ساخت تا ٥٠درصد افزایش یابد.
با توجه به این شرایط تصویر بازار مسکن ایران در نوع خود جالب و منحصربه‌فرد می‌رسد. هزینه واقعی ساخت مسکن متری ٣٠٠هزار تومان است اما قیمت خانه در تهران به‌طور متوسط به ٤میلیون تومان می‌رسد. این اختلاف قیمت هم فشار مضاعفی است که به بخش کم‌درآمد جامعه و عموم مردم وارد می‌شود. یعنی دود حباب قیمتی که خود دولت و شهرداری‌ها و بانک‌ها ایجاد کرده‌اند به چشم مردم می‌رود. به این واقعیت هم باید توجه کرد که همه بانک‌ها از بانک شهر که متعلق به شهرداری است تا بانک‌های تخصصی غیرمرتبط، تمام سپرده‌های مردم به‌خصوص سپرده‌های مردم جنوب‌شهر و فقیر را جمع می‌کنند و با آن هلدینگ‌های بزرگ ساختمانی تأسیس می‌کنند و مجتمع‌های بزرگ در شمال تهران و بهترین مناطق دیگر کلانشهرها می‌سازند. همین لابی‌های قدرتمند هم با شدت و اصرار از افت قیمت‌ها در بازار مسکن جلوگیری می‌کنند چون از افت دارایی‌های خود بیمناک هستند. می‌توان به صراحت گفت مثلث، بانک‌ها و به تبع آن دولت، شهرداری‌ها و البته ملاکان این شرایط دشوار را ایجاد کرده‌اند.مجموع این سیاست‌ها هم در نهایت خودمان را غرق خواهد کرد چون نقدینگی کشور را هر روز بیشتر از دیروز در مرداب بازار مسکن گرفتار می‌کند. در ٨سال گذشته آن‌قدر در بخش مسکن ظرفیت‌سازی صورت گرفته که در کوچک‌ترین اقلام دچار مشکل بهره‌برداری هستیم. به‌عنوان مثال احتمالا یک‌میلیون فرغون بلااستفاده مانده یا ٢٠٠هزار جرثقیل بیکار است. برای خروج از این شرایط هم متاسفانه دولت بر همان رویه می‌رود که نباید. یعنی برای به حرکت درآوردن چرخ این بخش از تولید بازهم تلاش دارد نقدینگی را به این بخش سرطان‌زده اقتصاد هدایت کند. تصویر این اقتصاد بیمار را هم به وضوح می‌توان در خیابان‌ها دید. وقتی به خیابان می‌روید بیشتر از همه شعبه بانک می‌بینید و بعد بنگاه‌های املاک. این تصویر واقعی اقتصاد ملی ماست که نمی‌توان نادیده گرفت.
اگر همه صددرصد نقدینگی کشور تنها به بخش مسکن تزریق شود بازهم مشکل اقتصاد ایران حل نمی‌شود.
رقم کل مطالبات بانک‌ها ٢٥٠ تا ٣٠٠هزار میلیارد تومان است.
از ٦٠٠هزار میلیارد تومان تسهیلاتی که بانک‌ها پرداخته‌اند بیش از ٤٠درصد به حسابشان بازنگشته است.
متوسط ساخت شعبه در دنیا یک واحد به ازای ٦میلیارد دلار است اما در ایران این رقم به ٧٠ شعبه می‌رسد.
با اجرای طرح مسکن مهر بانک مسکن ٣٠هزار میلیارد تومان سپرده از مردم جذب کرده اما ٨٠هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخته است.
خرید ٥٠٠هزار واحد مسکونی گرانقیمت خالی در تهران به بیش از یک‌سوم کل نقدینگی کشور نیاز دارد.
٧٠درصد سپرده‌های کلان در اختیار ١٠هزار نفر است.
منبع: شهروند