۵ شهریور ماه رئیس جمهور در مراسم آغاز عملیات اجرایی ساخت ۱۱۰ هزار واحد مسکونی طرح اقدام ملی تولید مسکن ضمن بیان مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن گفت: سوداگری با زمین از مهمترین عوامل گرانی مسکن است و برنامه دولت، تأمین زمین رایگان برای انبوه سازی مسکن است.

این اظهارات رئیس جمهور در حالی بیان می‌شود که بازار مسکن در یک سال و نیم گذشته التهابات وسیعی را تجربه کرده است. به طوری که بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی در بهار امسال، نسبت به فصل بهار سال گذشته با افزایش نجومی ۱۰۹.۶ درصدی مواجه شده است.

تشابه اظهارات رئیس جمهور با اظهارات آخوندی در ماه‌های پایانی وزارت

این اظهارات رئیس جمهور در خصوص تلاش برای انتقال ذهنیت مردم و رسانه‌ها از سوداگری و سفته بازی مسکن به وجود سوداگری در زمین، می‌تواند به نوعی مشابه اظهارات عباس آخوندی وزیر مستعفی راه و شهرسازی در ماه‌های پایانی وزارت خود باشد.

آخوندی در نشست بررسی راهکارهای ۱۲ گانه ساماندهی بازار مسکن در روزهای پایانی بهار سال گذشته و همزمان با آغاز اوج گیری قیمت مسکن، بر امکان وضع پایه‌های مالیاتی جدید برای بخش مسکن صحه گذاشته بود؛ اما صرفاً با مالیات بر نقل و انتقال زمین موافقت شده بود و هر گونه سوداگری و سفته بازی در مسکن، نفی می‌شد.

پایان مالیات بر عایدی با نامه سال ۹۴ آخوندی به لاریجانی

این در حالی بود که کارشناسان می‌گفتند بر فرض پذیرش ادعای وزیر راه و شهرسازی، چرا باز هم این وزارتخانه نه تنها کمکی برای تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه که در زمان وزارت آخوندی در کمیسیون‌های اصلی و فرعی تصویب شد و کلیات آن در صحن به تصویب رسید، نکرد؟ بنا بر اعلام اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس، علت بازگردانده شدن این طرح به کمیسیون اقتصادی از سوی رئیس مجلس، نامه نگاری آخوندی با لاریجانی برای حذف این طرح از دستور کار صحن علنی مجلس در سال ۹۴ بود که اگر این طرح در آن زمان به قانون تبدیل می‌شد، دیگر در ۱۸ ماه اخیر با مشکل جهش قیمت مسکن به دلیل هجوم سوداگران به این بازار مواجه نبودیم.

تنها راه مهار سوداگران، وضع مالیات‌های تنظیمی مسکن است

یکی از رایج‌ترین ابزارهای مورد استفاده دولت‌ها در دنیا برای مقابله با سوداگری، استفاده از مالیات‌های تنظیمی است. اجرای سیاست مالیاتی‌های تنظیمی در بازار مسکن با توجه به افزایش هزینه‌های سوداگری در این بازار، منجر به کنترل سوداگری و نیز کمک به افزایش تولید و عرضه پایدار واحد مسکونی خواهد شد. اخذ این مالیات‌ها می‌تواند سرمایه و نقدینگی موجود در بازار را از سمت بازار غیر مولد، وارد بخش تولید مسکن کرده و در نهایت به صاحب‌خانه شدن مردم کمک کند. لازم به ذکر است هدف اصلی این مالیات‌ها درآمدزایی برای دولت نبوده و در جهت تنظیم بازار وضع می‌شود.

از سوی دیگر، یکی از مهم‌ترین پایه‌های مالیاتی تنظیمی، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است. مالیات بر عایدی سرمایه به منظور جلوگیری از افزایش ارزش زمین و مسکن غیر مصرفی و «مهار احتکار املاک به امید کسب سود در آینده»، طراحی می‌شود. استفاده از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه، مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن محسوب می‌شود و خلأ وجود آن در نظام مالیاتی کنونی کشور، بازار مسکن را تحت تأثیر قرار خواهد داد.

طرح ملی مسکن، به سوداگری زمین دامن می‌زند

فارغ از اینکه هدف دولت از اصرار بر وجود سوداگری در زمین به جای تأکید بر وجود سوداگری در مسکن چیست و با پذیرش این موضوع که سوداگری زمین، کمر بازار مسکن را خم کرده، اما در هر صورت دولت نه تنها باز هم هیچ اقدام مثبتی در جهت مبارزه با سوداگری زمین و وضع مالیات تنظیمی در این حوزه انجام نداده، بلکه حتی روشی هم که در طرح ملی مسکن قرار است پیاده سازی شود (ساخت و ساز مشارکتی) که زمین به عنوان آورده دولت و منابع مالی ساخت و ساز به عنوان آورده انبوه ساز مورد استفاده قرار گرفته و در زمان واگذاری و فروش، هر یک سهم خود را برمی دارند، به سوداگری زمین دامن می‌زند.

در همین راستا، صدیف بدری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در واکنش به موضوعات مطرح‌شده درباره مخالفت هیأت دولت با موضوع مالیات بر عایدی سرمایه مسکن، اظهار کرد: طبق اخبار منتشرشده، هیئت دولت در نشست‌های اخیر خود و در جریان بررسی لایحه مالیات بر فعالیت‌های اختلال‌زا، بخش مسکن را از لایحه مالیات بر عایدی سرمایه مسکن حذف کرده است.

کارشناس ساخت و ساز: دولت زمین را در اختیار سوداگران قرار ندهد

محمد عنایتی جعفرآبادی کارشناس ساخت و ساز مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر گفت: سوداگری در زمین موجب شده تا هزینه زمینه، بخش قابل توجهی از کل هزینه مسکن را در کلان‌شهرها در بر بگیرد. نکته قابل توجه اما این است که چرا وزارت راه و شهرسازی با آگاهی نسبت به فعالیت‌های سوداگرانه در بازار، زمین‌های خود و سایر ارگان‌های رسمی دولت را در اختیار انبوه‌ساز قرار داده و زمینه سوداگری را فراهم می‌کند.

وی افزود: در شیوه مشارکتی ساخت مسکن، دولت زمینی که متعلق به مردم است را در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌دهد، انبوه ساز نیز، وظیفه ساخت مسکن را به عهده می‌گیرد. پس از تکمیل واحدهای مسکونی، دولت و انبوه‌ساز به نسبت آورده اولیه خود، مالک واحدهای مسکونی ساخته شده می‌شوند.

انبوه ساز چگونه با سوداگری به سودهای نجومی می‌رسد؟

عنایتی ادامه داد: بنا بر گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در صورت برداشت هر یک از متشارکین (دولت و انبوه ساز) نسبت به آورده‌های خود، تا سهم ۷۵ درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده به انبوه ساز می‌رسد. حال فرض کنید انبوه‌ساز در یک پروژه ۱۰۰۰ واحدی با دولت شریک شده و ساخت مسکن به شیوه مشارکتی آغاز می‌شود. پس از اتمام فرآیند ساخت، حدود ۷۵۰ واحد در اختیار تنها یک شخص حقیقی یا حقوقی به نام انبوه‌ساز قرار می‌گیرد.

کارشناس مسکن افزود: این در حالی است که او می‌تواند با توجه به حجم بالای خانه‌ای که در اختیار دارد، دست به قیمت‌سازی و ایجاد معاملات صوری بزند. در نتیجه این فعالیت، قیمت خانه بالا رفته و سودهای کلانی نصیب مالک خواهد شد.

به گفته این کارشناس بازار مسکن، مسکن مشارکتی به قدری برای سوداگری جذاب است که شاید دلالان به طمع سود بالای فروش، در لباس انبوه‌ساز وارد پروژه شده و عرصه را بر سازندگان و پیمانکاران واقعی نیز ببندند. در حقیقت دولت با این روش ساخت دقیقاً بر خلاف گفته‌های روحانی عمل کرده و زمین را در اختیار سوداگران قرار می‌دهد تا مقدمات اختلال در بازار را فراهم آورند.

کارشناس مسکن: طرح ملی مسکن همان مسکن مهر است ولی با حذف خوبی‌های مسکن مهر

وحید عزیزی درباره سوداگری زمین در برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن اظهار داشت: برخی افرادی که برای رئیس جمهور و وزیر راه و شهرسازی گزارش تهیه می‌کنند، سوداگری را در زمین بایر اعلام کرده‌اند این افراد، سوداگری زمین ساخته شده را نفی می‌کنند در حالی که این دو فرقی ندارد؛ چون برخی سوداگری اقدام به سفته بازی بر روی زمین بایر می‌کنند و برخی هم زمینی که روی آن سازه وجود دارد و به آن مسکن می‌گوئیم را مورد مطامع خود برای سفته بازی قرار می‌دهند درواقع نتیجه هر دو اقدام یکی است.

وی افزود: علت اینکه برخی تلاش دارند سوداگری را صرفاً در بخش زمین نشان دهند، این است که خودشان در ساخت و ساز منافع دارند و می‌گویند فقط زمین خالی است که باید از آن مالیات اخذ شود.

کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به فرآیند مشارکتی ساخت و ساز در برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن یادآور شد: این روش (مشارکتی) بزرگترین مشکل این برنامه و طرح ملی مسکن است چون در حال حاضر مهم‌ترین سدی که بر سر راه خانه دار شدن مردم وجود دارد، بالا بودن قیمت زمین نسبت به قیمت تمام شده ساخت و ساز است که از ۶۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد.

به گفته عزیزی، در حالی که دولت می‌توانست با حذف هزینه زمین‌های دولتی در این طرح، مردم را خانه دار کند، اما در طرح ملی مسکن دولت قرار است در هر صورت قیمت زمین را به نرخ زمان فروش از متقاضیان دریافت کند؛ به عبارت دیگر این روش هیچ تأثیری در کاهش قیمت مسکن برای متقاضیان و ثبت نام کنندگان در طرح ملی مسکن نخواهد داشت. اگر مردم هزینه خرید مسکن نوساز را داشتند که نیازی به ثبت نام در طرح ملی مسکن نبود.

وی با تأکید بر اینکه هنر دولت، حذف هزینه زمین از قیمت تمام شده ساخت و ساز است، گفت: دولت می‌توانست مشابه همان کاری که دولت گذشته در مسکن مهر انجام داد را پیاده سازی کند به این صورت که زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله در اختیار متقاضی قرار گیرد؛ به نظر من طرح ملی مسکن عملاً برنامه‌ای شبیه طرح مسکن مهر است ولی با حذف بزرگترین خوبی مسکن مهر که همان حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن بود.

کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اظهارات آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی درباره سوداگری زمین، گفت: آخوندی هم در زمانی که وزیر راه و شهرسازی بود، همواره با وجود هر گونه سوداگری و سفته بازی در بخش مسکن مخالف بود اما در ماه‌های پایانی وزارت خود، سوداگری در زمین را پذیرفته بود اما با سوداگری در مسکن مخالف بود؛ این در حالی است که عمده قیمت ملک را زمین آن به خود اختصاص می‌دهد و سوداگری‌ای در سازه واحد مسکونی وجود ندارد چون قیمت مصالح ساختمانی مشخص است و می‌توان آن را از قیمت تمام شده حذف کرد؛ آنچه عملاً مورد طمع سوداگران است و قیمت مشخصی ندارد، زمین ملک است. بنابراین وقتی سوداگری در زمین را می‌پذیریم، درواقع سوداگری در مسکن را پذیرفته‌ایم.

عزیزی تصریح کرد: تا زمانی که پایه‌های مالیاتی «عایدی سرمایه» و «خانه های خالی» اجرا نشود، این سوداگری‌ها حتی با وجود افزایش عرضه مسکن متوقف نخواهد شد.

مهر