وزیر جدید راه و شهرسازی از اجرای طرح اقدام ملی برای افزایش تولید و عرضه مسکن خبر داده است. در مورد این طرح و دیگر شرایط حاکم بر بازار مسکن دو نکته زیر قابل تأمل است.
خرید مسکن برای بسیاری از خانواده‌ها در شهر‌های بزرگ غیرممکن شده است. قیمت مسکن طی یک بازه دوساله، سه برابر شده است.
در این شرایط نه تنها خرید، بلکه اجاره یک واحد مسکونی متناسب نیز برای بعضی از خانواده‌ها دشوار شده است که در صورت عدم اقدام مناسب، پیامدهایی، چون مهاجرت و حاشیه‌نشینی غیرقابل‌گریز خواهد بود.
در این بین وزیر جدید راه و شهرسازی از اجرای طرح اقدام ملی برای افزایش تولید و عرضه مسکن خبر داده است. در مورد این طرح و دیگر شرایط حاکم بر بازار مسکن دو نکته زیر قابل تأمل است:
۱- تا وقتی تقاضا‌های سوداگرانه کنترل نشود، صرف افزایش عرضه، راهگشا نخواهد بود: در سال‌های اخیر بخش عمده‌ای از تقاضا‌های موجود در بخش مسکن را تقاضا‌های سرمایه‌ای به خود اختصاص داده است.
بر اساس داده‌های حاصل از سرشماری مرکز آمار در سال‌های ۹۰ و ۹۵ با وجود افزایش ۸/۳ میلیونی واحد‌های مسکونی کشور، تعداد افراد صاحب مسکن ملکی فقط یک میلیون افزایش داشته است. این اعداد نشان می‌دهد ۸/۲ میلیون واحد از واحد‌های عرضه شده یعنی بیش از ۷۰ درصد آنها، تبدیل به واحد‌های دوم و بیشتر برخی افراد شده است. ریشه این ماجرا را هم در ویژگی‌های خاص بازار مسکن باید جست‌وجو کرد.
بازاری پربازده و کم‌ریسک که بسیاری از تقاضا‌های سرمایه‌ای را به سمت خود کشانده و آماده هرگونه سوداگری از طریق سفته‌بازی و خالی نگه‌داشتن واحد‌های مسکونی بوده است؛ بنابراین در این شرایط که شکاف بین قدرت خرید خانواده‌های معمولی و قیمت مسکن بیش از همیشه شده است، اگر افزایش تولید و عرضه مسکن بدون اجرای ابزار‌های تنظیمی صورت پذیرد، منفعتی نصیب خانواده‌های فاقد مسکن و متقاضیان اصلی این بازار نخواهد شد.
این در حالی است که در دنیا با استفاده از سامانه‌های هوشمند املاک و نفوس و همچنین اجرای مالیات‌های تنظیمی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه، مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای به کالای صرفاً مصرفی تبدیل می‌کنند، اما در کشور ما، اجرای مالیات بر خانه‌های خالی سال‌هاست معطل تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور مانده. در مورد تصویب و اجرای قانونی برای اخذ «مالیات بر عایدی سرمایه» نیز نه مجلس اقدام خاصی انجام می‌دهد و نه دولت برنامه مشخصی دارد.
۲- مدل مشارکتی برای تولید مسکن زمینه را برای سوداگری فراهم‌تر می‌کند: نکته دیگر این‌که اگر دولت تصمیم به افزایش تولید و عرضه مسکن دارد، از مدل‌هایی استفاده کند که امکان سوداگری و احتکار مسکن را کاهش دهد.
در حالی که در شیوه برنامه‌ریزی‌شده یعنی ساخت مسکن به شیوه مشارکتی این هدف ممکن نمی‌شود. در این شیوه، آورده‌های وزارت راه و شهرسازی، زمین و پروانه ساخت و تسهیلاتی برای انبوه‌سازان است و انبوه‌سازان نیز مسؤولیت ساخت را بر عهده می‌گیرند. درنهایت نیز با فروش واحد‌های تکمیل‌شده به قیمت روز بازار، وزارت راه و شهرسازی و انبوه‌سازان هر یک سهم خود را برمی‌دارند.
در مدل مشارکتی، انبوه‌سازان که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی‌بینند، از عرضه این واحد‌ها در دوران رکود قیمت‌ها خودداری می‌کنند و در زمانی که قیمت‌ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحد‌های خود را با قیمت‌های بالا به فروش می‌رسانند.
علاوه بر این تأخیر در به پایان رساندن پروژه نه تنها زیانی را متوجه انبوه‌سازان نمی‌کند بلکه عایدی بسیاری نیز نصیب آنها خواهد کرد؛ زیرا معمولاً در طول زمان، قیمت زمین بسیار بیشتر از هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد و هر چه زمان ساخت پروژه طولانی‌تر شود هزینه ساخت نسبت به قیمت نهایی مسکن کمتر شده و درنهایت سهم آورده انبوه‌ساز بسیار کمتر خواهد شد.
اگر در این طرح‌ها، سازندگان مالک نباشند و منفعت خود را فقط در تولید ببینند، امکان سوءاستفاده آنها کاهش پیدا می‌کند. همچنین از آنجایی که این واحد‌ها قرار است در زمین‌های دولتی ساخته شود، با تأخیر در دریافت هزینه زمین، می‌توان متقاضیان واقعی را توانمند ساخت.
در نتیجه مصرف‌کننده نهایی هزینه ساخت را به سازنده پرداخت کرده و پس از تحویل گرفتن واحد مسکونی خود، هزینه زمین را به صورت اقساط به دولت پرداخت می‌کند. با این روش هم مسکن با هزینه تمام‌شده به دست مصرف‌کننده می‌رسد و هم دولت بدون نیاز به منابع بانکی، از تقاضا حمایت کرده است.
منبع: روزنامه جام جم