عوارض ساخت مسکن از دوشنبه چگونه تغییر می‌کند؛ نجومی یا محسوس؟

نحوه محاسبه عوارض ساختمانی ۹۸

تعرفه‌های جدید برای عوارض ساخت و ساز در تهران از دوشنبه این هفته در فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی سال ۹۸ اعمال می‌شود. قیمت پایه محاسبه عوارض ساخت و ساز ۹۸، دفترچه ارزش معاملاتی سال ۹۷ -جدیدترین نسخه - خواهد بود و قرار است این قیمت‌ها با ضریب ۳۶ درصد اعمال شود. به این ترتیب مبلغ عوارض ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش می‌یابد. در هفته‌های اخیر نوعی عملیات روانی در بازار مسکن با چاشنی «تدارک ارقام نجومی برای دریافت عوارض ساخت» به راه افتاده بود.

نحوه محاسبه عوارض ساختمانی 98

دو ماه عملیات روانی ذی‌نفعان شوک‌‌ قیمت در بازار مسکن تهران برای «التهاب‌آفرینی با چاشنی عوارض ۹۸ ساخت و ساز»، از دوشنبه خاتمه پیدا می‌کند. تصمیم مدیریت شهری تهران در نیمه زمستان سال گذشته برای اعمال فرمول مشخص در محاسبه و تعیین تعرفه صدور پروانه ساختمانی، به دلیل «سکوت و ناتوانی مدیران در تشریح اصل موضوع» باعث دامن زدن به یکسری شایعات تورم‌ساز ابتدا در بازار ساخت و ساز و این اواخر در بازار معاملات خرید مسکن شد. طی هفته‌های اخیر پیشگوهای بازار مسکن با طرح موضوع «افزایش دو برابری عوارض ساخت و ساز در سال جدید»، جو روانی بازار ملک را تحت تاثیر قرار دادند. در همین بستر، سفته‌بازهای ملکی نیز از طریق برخی واسطه‌های بازار معاملات مسکن، با القای ترس در متقاضیان خرید آپارتمان، افزایش قریب‌الوقوع هزینه صدور پروانه ساختمانی در تهران را به معنی در پیش بودن جهش دوباره در قیمت فروش مسکن تعبیر کردند تا از این طریق، هیجان خرید در بازار به‌وجود بیاورند و بتوانند جلوی شکل‌گیری دوره ثبات قیمتی را تا حد امکان سلب کنند.

اما این فضای غبارآلود از دوشنبه برطرف خواهد شد.

مقرر شده از دوشنبه تعرفه‌های جدید برای صدور پروانه ساختمانی در تهران، مبنای عمل شهرداری قرار بگیرد. تعرفه‌های جدید در قالب عوارض ملکی سال ۹۸ با توجه به قیمت پایه محاسبه آن که همان «ارزش معاملاتی املاک شهر تهران» است، در سطحی تعیین شده است که برخلاف آنچه پیشگوهای بازار مسکن آن را «تغییر نجومی نسبت به عوارض سال ۹۷» عنوان کرده‌اند، «نه چندان شدید اما در عین حال محسوس» تغییر پیدا کرده است. عوارض ساخت مسکن در تهران از دوشنبه بین ۱۰ تا ۲۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا می‌کند؛ به‌طوری که در مناطق بالای شهر - یک تا ۸- قرار است سطح حداکثری افزایش و در مناطق پایین شهر سطح حداقلی اعمال شود. از دوشنبه برای محاسبه عوارض و تعرفه‌های صدور پروانه ساختمانی در تهران، دفترچه ۱۹۸ صفحه‌ای «ارزش معاملاتی سال ۹۷ املاک شهر تهران»،‌ مبنای عمل قرار می‌گیرد. پیش‌تر قرار بود عوارض سال ۹۸ براساس دفترچه قدیمی ارزش معاملاتی املاک –دفترچه سال ۹۶- محاسبه شود.

بررسی‌ها درباره جزئیات ارزش معاملاتی سال ۹۷ املاک شهر تهران حاکی است: متوسط قیمت هر مترمربع بنای مسکونی در این دفترچه نسبت به دفترچه سال ۹۶ حدود ۴۵ تا ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده است. در دفترچه جدید، ارزش معاملاتی هر مترمربع واحد مسکونی ۸۰ هزار تومان تعیین شده است. همچنین ارزش معاملاتی هر مترمربع زمین نیز در دفترچه سال ۹۷ از حدود ۱۰۰ هزار تومان در مناطق جنوبی شهر تا ۵۰۰ هزار تومان در منطقه یک تهران، تعیین شده است. در منطقه یک، ارزش معاملاتی زمین حدود ۶۴ درصد نسبت به دفترچه سال ۹۶ افزایش پیدا کرده است. در منطقه ۵ نیز میزان افزایش حدود ۷۵ درصد است؛ اما در منطقه ۱۴ این افزایش تا حد ۱۴ درصد و در منطقه ۱۸ نیز تا حد ۴۵ درصد بوده است. ارزش معاملاتی زمین (عرصه املاک)، ملاک عمل شهرداری برای محاسبه عوارض ساخت و ساز است. از دوشنبه قرار است عوارض ساخت و سازهای سال ۹۸ براساس اعمال ضریب ۳۶ درصدی نسبت به قیمت‌های دفترچه سال ۹۷، محاسبه و در پروانه‌های ساختمانی قید شود.

سال گذشته، ضریب اعمال شده بر روی ارزش معاملاتی، نرخ ۴۵ درصد بود؛ اما امسال با تصمیم دولت، میزان ضریب به ۳۶ درصد کاهش پیدا کرد.

با لحاظ تغییرات ارزش معاملاتی در دفترچه سال ۹۷ نسبت به دفترچه سال ۹۶ املاک شهر تهران و همچنین کاهش ضریب قابل اعمال، محاسبات اولیه نشان می‌دهد مبالغی که امسال سازنده‌ها در پایتخت برای ساخت و سازهای مسکونی مقیاس متوسط (در زمین‌های با مساحت کمتر از ۵۰۰ مترمربع و کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع زیربنا) پرداخت خواهند کرد بین ۱۰ تا ۲۰ درصد بیشتر از سال گذشته خواهد بود. سال گذشته در منطقه یک تهران، مبلغ عوارض ساخت در هر مترمربع برای برخی از محله‌های این منطقه ۳۳۵ هزار تومان بود. این مبلغ در منطقه ۲ حدود ۲۵۰ هزار تومان و در منطقه ۵ حدود ۱۶۰ هزار تومان لحاظ شد.

بررسی‌های تحقیقاتی و میدانی از چگونگی انعکاس فرمول اصلاح شده مسیر اخذ عوارض ساختمانی از سازنده‌ها بر وضعیت ساخت‌وساز مسکن پایتخت در سال ۹۸ نشان می‌دهد شکل اثرگذاری فرمول جدید عوارض ساختمانی بر مسیر تحولات بازار مسکن در قالب دو سناریو محتمل است. جو روانی شکل گرفته در بازار معاملاتی مسکن پایتخت طی روزهای ابتدایی سال ۹۸ به ایجاد یک تصور نادرست از «افزایش دو برابری هزینه‌های ساخت‌وساز ناشی از افزایش عوارض ساختمانی» شد. رمزگشایی از چگونگی اعمال ضرایب بر فرمول جدید محاسبه عوارض ساختمانی نشان می‌دهد فرضیه التهاب قیمتی در بازار مسکن از این محل به واقعیت نزدیک نیست؛ چرا که سهم عوارض ساخت و ساز از هزینه ساخت مسکن حدود ۱۰ درصد و از قیمت فروش مسکن در کل شهر تهران حدود ۷/ ۲ درصد است. بنابراین افزایش محسوس عوارض ساخت –نه نجومی- چنانچه جو روانی بازار ملک از کنترل پیشگوها خارج شود، نمی‌تواند اثر چندانی روی تورم ملکی داشته باشد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، زمستان سال گذشته پارلمان محلی پایتخت فرمول محاسبه عوارض ساختمانی را با دو هدف ایجاد شفافیت و واقعی‌سازی نرخ پایه عوارض، تغییر و به‌روزرسانی کرد. بر مبنای این تصمیم شورای شهر تهران، بنا شد از ابتدای سال جاری سازنده‌ها برای اخذ جواز ساخت‌وساز از شهرداری تهران از طریق فرمت جدید تعریف‌شده اقدام کنند. یکی از مهم‌ترین تغییرات اعمال شده در فرمول جدید «به روزرسانی تعرفه ارزش معاملاتی املاک» به‌عنوان پایه انواع ساخت‌وساز بود. اعضای شورای شهر در قالب مصوبه «عوارض ارزش بهینه قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و ساخت پارکینگ محله‌ای» تصمیم گرفتند برای محاسبه عوارض ساختمانی در سال ۹۸، ارزش معاملاتی املاک بر مبنای دفترچه معاملاتی جدید اعمال شود.

به این ترتیب در سال ۹۸، پایه انواع عوارض ساخت‌وساز(ارزش معاملاتی املاک) که توسط کمیسیونی در سازمان امور مالیاتی تعیین و در قالب دفترچه تقویم املاک منتشر می‌شود از سال ۹۳ به سال ۹۷ تغییر کرد. به‌روزرسانی نرخ پایه عوارض ساختمانی سبب شد تا میانگین ارزش معاملاتی املاک در فرمول پایه محاسبه عوارض ساخت‌وساز از حدود ۳۶ هزار تومان برمبنای دفترچه معاملاتی سال ۹۳، به حدود ۸۰ هزار تومان برسد. هرچند براساس قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۶ بنا بود ارزش معاملاتی املاک معادل ۲ درصد میانگین قیمت روز املاک در شهر تهران شود؛ اما با توجه به افزایش قیمت مسکن طی یک سال اخیر این نسبت در حال حاضر برقرار نیست؛ اما مهم‌ترین نتیجه تغییر پایه ارزش معاملاتی املاک در فرمول عوارض ساختمانی آن است نرخ انواع عوارض ساخت‌وساز شامل کاربری، پذیره، بنا و... به‌روز و واقعی و تا حدودی متناسب با ارزش روز املاک خواهد بود.

علاوه بر این، «امکان محاسبه ساده و شفاف عوارض تراکم مازاد»، «محاسبه عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح‌های توسعه شهری مطابق با وضعیت منطقه و شرایط ملک» و «عوارض حذف پارکینگ» در فرمول جدید با تحول اساسی مواجه شده‌اند. به این معنا که برخلاف گذشته به دلیل گنگ و نامفهوم بودن فرمول عوارض ساختمانی، امکان محاسبه ساده و شفاف رقم ریالی عوارض برای سازنده‌ها وجود نداشت، اکنون شهرداری‌های مناطق مکلف به محاسبه نرخ عوارض براساس یک فرمول یکسان و واحد شده‌اند. براساس این الگو، عوارض ساخت‌وساز برای ساختمان‌های ۳ تا ۶ طبقه بین ۵/  ۲ تا ۲/  ۶ برابر ارزش معاملاتی املاک در هر مترمربع محاسبه خواهد شد و برای ساختمان‌های از ۶ طبقه به بالا، به ازای هر طبقه ضریب ۵/  ۰ واحد برای بهای عوارض اضافه می‌شود. پیش از این ارقام پرداخت‌شده از سوی سازنده‌ها به شهرداری‌های مناطق بابت صدور مجوز ساختمانی به حجم تخلفات و توان رایزنی و مذاکره با مراجع صدور پروانه ساختمانی بستگی داشت.

بررسی‌ها از سهم عوارض ساختمانی از مجموع هزینه‌های ساخت‌وساز یک آپارتمان مسکونی در هر مترمربع نشان می‌دهد تا پایان سال گذشته هزینه عوارض ساختمانی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از هزینه‌های ساخت‌وساز‌ در مناطق مصرفی شهر تهران را تشکیل می‌داد، اما با اعمال فرمول جدید محاسبه عوارض ساختمانی این انتظار از سوی فعالان ساختمانی وجود داشت که سهم این عوارض از مجموع هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش پیدا کند. کارشناسان شهری معتقدند شکل جدید محاسبه عوارض ساختمانی در دو سناریو قابل بررسی است. سناریوی اول احتمال افزایش قیمت ساخت‌وساز وبه تبع آن مسکن ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز از محل به‌روزرسانی نرخ پایه عوارض ساختمانی است؛ به این معنا که به دلیل افزایش ۵۰ درصدی میانگین ارزش معاملاتی در دفترچه تقویم املاک سال ۹۷ نسبت به سال ۹۶، هزینه عوارض ساختمانی برای سازنده‌ها نسبت به سال گذشته با افزایش قابل توجهی مواجه خواهد شد و به تبع آن ردپای افزایش هزینه‌های ساخت و ساز از این محل بر قیمت مسکن مشاهده می‌شود.

در حال حاضر طبق برآورد سازنده‌های مختلف در مناطق شهر تهران، هزینه عوارض ساختمانی از مجموع هزینه‌های ساخت‌وساز برای یک آپارتمان مسکونی متعارف به‌طور میانگین بین ۸۰ تا ۳۰۰ هزار تومان است. برخی از فعالان بازار معتقدند افزایش نرخ پایه عوارض ساختمانی برای سال ۹۸ می‌تواند بخشی از هزینه ساخت که جزو کوچکی در مقابل هزینه تامین مصالح ساختمانی را دارد، افزایش دهد. تحقیقات میدانی از وضعیت بازار معاملاتی مسکن حاکی از آن است که به دلیل عملیات روانی پیشگوها، فعالان بازار تحت تاثیر سناریوی اول قرار گرفته‌اند. به‌طوری‌که بخش عمده متقاضیان در جست‌و‌جوی خرید ملک با این فرضیه از سوی فعالان بازار مواجه می‌شوند که احتمال اثرگذاری نرخ عوارض ساختمانی بر مبنای فرمول جدید بر قیمت مسکن در ماه‌های آتی از سال ۹۸ جدی و چشمگیر خواهد بود. جو روانی در حال شارژ از سوی گروهی از فعالان بازار مسکن در حالی طی روزهای ابتدایی سال جاری ایجاد شده است که تعیین ضرایب جدید برای ارزش معاملاتی املاک سبب شده تا نرخ عوارض ساختمانی برای سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ با تغییر چندانی مواجه نشود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد ضریب اعمال شده برای ارزش معاملاتی املاک در سال ۹۸ معادل ۳۶/ ۰ است. این در حالی است که ضریب اعمال شده برای ارزش معاملاتی املاک در سال گذشته معادل ۴۵/ ۰ بود. به این ترتیب هر چند ارزش معاملاتی املاک در دفترچه تقویم املاک افزایش یافته است اما به دلیل اعمال ضریب کمتر می‌توان گفت نرخ عوارض ساختمانی برای سال ۹۸ تغییر شدید نمی‌کند، اما در عین حال میزان تغییر به نوبه خود، محسوس است. این در حالی است که اعمال ضریب سال گذشته به ارزش معاملاتی املاک سال ۹۶ به معنای افزایش دو برابری نرخ عوارض ساختمانی در سال ۹۸ بود. از این رو می‌توان گفت بر خلاف جو روانی ایجاد شده در بازار معاملاتی املاک درمورد افزایش چشمگیر قیمت مسکن ناشی از افزایش نرخ پایه عوارض ساختمانی در ماه‌های آتی، در حال حاضر اعمال فرمول جدید به شکل فعلی این سناریو را منتفی خواهد کرد.

اما سناریوی دوم به شکل اثر‌گذاری محسوس بر وضعیت بازار ساخت‌وساز مطرح شده است. برخی از کارشناسان اقتصاد شهری با توجه به تغییر ضریب اعمال شده در فرمول ارزش معاملاتی املاک عنوان می‌کنند به دلیل افزایش دو برابری قیمت مسکن طی یک سال گذشته و ثابت باقی ماندن هزینه‌های عوارض ساختمانی از مجموع هزینه‌های ساخت‌وساز، نسبت به سال گذشته تغییر چشمگیری در مسیر بازار ساخت‌وساز به وجود نخواهد آمد. با این حال برخی سازنده‌های ساختمانی با رد این فرضیه عنوان می‌کنند برخی فاکتورهای فیش جواز ساخت همچون «حذف تخفیف پرداخت نقدی عوارض» و «افزایش جرایم مربوط به تخلفات ساختمانی» در پایان سال گذشته هزینه عوارض ساختمانی را با رشد چند درصدی مواجه کرده است و به این ترتیب این فرضیه کاملا قابل اتکا نیست. نکته مهم آنکه یکی از پیش‌بینی‌های مدیریت شهری برای اعمال نرخ جدید ارزش معاملاتی املاک در فرمول محاسبه عوارض ساختمانی جبران کسری احتمالی منابع درآمدی شهرداری به دلیل رکود مسکن از این محل بود، به این معناکه اگرچه با توجه به رکود احتمالی پیش آمده، تیراژ ساخت‌وساز کاهش و به تبع آن درآمد حاصل از این محل برای صدور مجوزهای ساختمانی برای شهرداری در سال جاری با کاهش مواجه می‌شود؛ اما در مقابل به‌دلیل افزایش نرخ پایه عوارض، این کسری تا حدودی جبران شود. چراکه بخش عمده منابع نقدی شهرداری برای اداره پایتخت از محل اخذ انواع عوارض ساختمانی تامین می‌شود. با بررسی هر دو سناریو به نظر می‌رسد آنچه از میزان اثرگذاری فرمول جدید محاسبه عوارض ساختمانی بر وضعیت بازار مسکن قابل وقوع باشد، یک حالت مابین خفیف و شدید است. به این صورت که اگرچه اثرگذاری فرمول جدید عوارض ساختمانی بر هزینه‌های ساخت‌وساز محتمل است، اما این اثرگذاری به معنای ایجاد یک التهاب و جهش قیمتی نیست؛ به ویژه آنکه اگر مدیریت شهری با اقدام به موقع و اطلاع‌رسانی هدفمند به فعالان و سازنده‌ها و همینطور شهروندان، بتواند جو روانی ایجادشده در بازار معاملاتی مسکن را مدیریت کند.

دنیای اقتصاد