گراف به‌دست آمده از یک آمار رسمی درباره حجم صدور پروانه ساختمانی با کاربری مسکونی در تهران نشان می‌دهد: ساخت و سازدر بهار امسال با رفت و برگشت معنادار همراه بوده است. تیراژ ساخت واحد مسکونی در پایتخت بعد از تعطیلی بازار در فروردین ۹۷، در مسیر رشد ماهانه -که از سال قبل ایجاد شد- ۸۵ درصد در اردیبهشت ماه افزایش پیدا می‌کند. اما در خرداد ۹۷، شیب تغییرات ماهانه تیراژ ساخت مسکن نه تنها از حالت مثبت خارج میشود که ۲۲ درصد نیز کاهش می‌یابد. افت قابل توجه (رشد منفی) تیراژ ساخت در خرداد نسبت به اردیبهشت، بر روند تغییرات نقطه‌ای ساخت و ساز تاثیر داشته به‌طوری که شیب تغییرات نقطه‌ای تیراژ ساخت مسکن –تغییرات نسبت به ماه مشابه سال گذشته- از ۲۵ درصد در اردیبهشت ۹۷ به کمتر از ۹ درصد در خرداد ۹۷ تنزل پیدا کرده است. «دنیای اقتصاد» پیش‌تر بر اساس یک تحقیق میدانی، از روزهای نفسگیر سرمایه‌گذاران ساختمانی طی تابستان امسال گزارش داده بود. در حال حاضر آمار رسمی از نبض ساخت و ساز در تهران، بازه زمانی منتهی به پایان بهار امسال را در بر گرفته است و مشخص می‌کند: جریان رونق ساختمانی در پایان بهار با ایست اجباری مواجه شده است.
با این حال، وضعیت ساخت و ساز در فصل بهار به دلیل قله‌پیمایی تیراژ پروانه‌ها در اردیبهشت، مناسب ارزیابی میشود. در سه ماه اول امسال نزدیک به ۲۰ هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شد که ۳۱ درصد نسبت به سه ماه اول سال گذشته، افزایش پیدا کرده است. نبض ساخت و ساز تقریبا از اواخر سال گذشته به دنبال پیش‌رونق معاملات خرید مسکن در تهران، از وضعیت رکود خارج شد اما «توقف» جریان رونق در خرداد ماه که به احتمال زیاد به تیر ماه نیز سرایت کرده است در صورت تداوم می‌تواند برای آینده عرضه مسکن تبعات داشته باشد. بررسی‌ها درباره عوامل ایستایی بازار ساخت و ساز در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد: شوک هزینه‌ای ناشی از جهش قیمت مصالح ساختمانی و بهای خرید زمین (ملک کلنگی) از یکسو و همچنین نااطمینانی اقتصادی ناشی از التهاب بازارهای ارز و سکه از سوی دیگر باعث توقف جریان رونق ساختمانی و ریزش تیراژ پروانه‌ها در پایان بهار امسال شده است. بهار امسال متوسط قیمت انواع مصالح ساختمانی در تهران- مورد استفاده در مراحل مختلف ساخت و ساز- بر اساس آمار رسمی ۲۷ درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرد. در این میان، میانگین قیمت مصالح مورد نیاز برای شروع ساخت‌و‌ساز از جمله آهن‌آلات ساختمانی با جهش ۷۲درصدی روبه‌رو شد. رشد فصلی میانگین قیمت انواع مصالح ساختمانی در بهار امسال نیز به نرخ ۱۲درصد رسید که آهن‌آلات نیز همچنان با بیشترین رشد (۲۱ درصد) همراه شد.
میزان جهش قیمت مصالح اساسی در خرداد و تیر به مراتب بیشتر از متوسط فصل بهار بوده است. علاوه بر تب قیمتی بازار مصالح ساختمانی، در بازار ملک کلنگی پایتخت نیز قیمت‌ها در بهار امسال با جهش مواجه شد. متوسط قیمت زمین مسکونی در تهران به روایت آمار رسمی بیش از ۳۰ درصد در بهار امسال نسبت به بهار پارسال افزایش پیدا کرد. تیر ماه امسال در برخی مناطق تهران که کانون ساخت و ساز به حساب می‌آید، قیمت ملک کلنگی تا دو برابر افزایش پیدا کرد.
این دو فاکتور هزینه‌ای باعث شد دسته بزرگی از سازنده‌ها برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی به رغم تمایل اولیه ناشی از رونق معاملات فروش آپارتمان، نتوانند اقدام کنند و در نتیجه، کاهش تیراژ صدور پروانه ساختمانی رقم بخورد. در این میان، التهاب بازارهای موازی و ابهام درباره آینده اوضاع اقتصادی، در نقش عامل مکمل رشد هزینه‌ها، بر تضعیف جریان ساخت و ساز تاثیر گذاشت. بخشی از سرمایه‌ها که می‌توانست طی ماه‌های اخیر صرف فعالیت‌های ساختمانی شود، وارد بازارهای ملتهبی همچون بازار سکه شد. به رغم سکته ساخت و ساز در خرداد ماه، معدل تیراژ ساخت مسکن در فصل بهار امسال به لحاظ میزان انطباق با نیاز بازار، در سطح نسبتا قابل قبولی دارد اما اثر عوامل کاهنده جریان عرضه می‌تواند این سطح را کاهش دهد. سال گذشته در تهران ۷۰ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد. نیاز حداقلی بازار مسکن پایتخت به عرضه جدید با توجه به میزان ازدواج‌ها و همچنین نرخ تخریب و نوسازی و موجودی خالص حاصل از ساخت و ساز، حول و حوش سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی ارزیابی میشود. از هر ۵ واحد مسکونی جدید، ۲ واحد برای جبران واحدهای مسکونی تخریب شده، صرف میشود.
نبض ضعیف‌تر ساخت و ساز در بافت فرسوده
گزارش از روند نوسازی بافت فرسوده شهر تهران در بهار امسال نشان می‌دهد: نبض ساخت و ساز در این محدوده از شهر تهران به مراتب ضعیف‌تر از سایر مناطق پایتخت بوده است. در بهار امسال به رغم رشد ۳۱ درصدی تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید در کل شهر تهران، میزان عرضه مسکن جدید در بافت فرسوده پایتخت فقط ۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد. طی سه ماه اول امسال، ساخت ۴ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی جدید در بافت فرسوده تهران آغاز شد. اوضاع نه‌چندان مناسب روند سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده تهران در شرایطی رقم خورده که مطابق طرح بازآفرینی شهری –طرح دولت برای بافت‌های فرسوده سراسر کشور- قرار است امسال ۱۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در مجموعه بافت‌های فرسوده شهرها احداث شود که به‌طور طبیعی سهم تهران از این میزان نوسازی با توجه به مقیاس بافت فرسوده پایتخت، حدود ۲۵ هزار واحد باید باشد. اما با وضعیت فعلی جریان نوسازی، احتمال تحقق این هدف ضعیف خواهد بود. در حال حاضر نبض ساخت و سازهای مسکونی در مناطق فرسوده (محله‌های جنوب شهر) به مراتب کمتر از سال‌های اواسط دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ است. در آن سال‌ها ماهانه حدود ۲هزار واحد مسکونی در این مناطق ساخته می‌شد اما در خرداد امسال کمتر از ۱۳۰۰ واحد مسکونی و در تیر ماه نیز کمتر از ۱۲۰۰ واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران ساخته شد. افت شدید ماهانه تیراژ ساخت مسکن در تهران که خرداد امسال اتفاق افتاد، در بافت فرسوده نیز رقم خورد.
در خرداد امسال، تیراژ نوسازی در بافت فرسوده پایتخت ۲۰ درصد نسبت به اردیبهشت افت کرد. در تیر ماه نیز تیراژ افت ماهانه ۷ درصد را تجربه کرد. نواقص فنی طرح بازآفرینی شهری و عدم همکاری دستگاه‌های دولتی در تخصیص زمین‌های تحت مالکیت خود در بافت فرسوده تهران به سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین روی زمین ماندن وعده‌های دولت درباره پرداخت تسهیلات تک نرخی برای نوسازی و از آن مهم‌تر، عدم تضمین سود حداقلی برای سرمایه‌گذاران برخلاف آنچه اواخر سال گذشته هنگام استارت طرح بازآفرینی از سوی مقامات ارشد دولت اعلام شد، از جمله دلایل اصلی کند بودن جریان نوسازی بافت فرسوده به شمار می‌آید. قرار است در این طرح، سود ۱۸درصدی سرمایه‌گذاران ساختمانی از محل نحوه محاسبه قیمت تمام‌شده زمین دولتی و همچنینتسهیلات بانکی پرداختی تضمین شود. در یک پروژه نمادین که سال گذشته کلنگ نوسازی در یکی از محلات فرسوده منطقه ۱۲ تهران برای اجرای آن به زمین خورد، هنوز نرخ سود وعده داده شده، به شکل مکتوب برای سازنده، نهایی (تضمین) نشده است.
