به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن در دو بعد از نوسانات ارزی اثر می‌پذیرد. بعد اول تأثیر بنیادی است، به‌طوری‌که با رشد قیمت ارز، نهاده‌های تولید گران‌تر شده و به‌تبع آن افزایش قیمت رخ می‌دهد. بعد دوم بعد روانی موضوع است که بر قیمت اسمی و رسمی مسکن تأثیرمی گذارد.
به گزارش «صما» به اعتقاد فعالان اقتصادی با توجه به اجرایی شدن بسته جدید ارزی دولت که در روزهای گذشته توسط رئیس‌کل این بانک اعلام شد، دادوستد آزادانه ارز توسط واردکنندگان، صادرکنندگان و صرافان باقیمت توافقی در بازار مجاز شده و بازار ثانویه که بازار عمده‌فروشی ارز و محلی برای تأمین ارز کالاهای موردنیاز کشور به‌غیراز موارد اساسی، است با نقش‌آفرینی همه بازیگران، شکل یافته و نرخ آن بدون مداخله بانک مرکزی در مکانیسم بازار، به‌دست‌آمده و به‌طور طبیعی کشف نرخ در آن ادامه خواهد داشت؛ که این مورد می‌تواند در تعادل بخشی بازارهای مختلف ازجمله مسکن مؤثر واقع شود.
رونق بازار مسکن در 6 ماهه دوم سال جاری
در همین راستا معاون وزیر راه و شهرسازی بابیان اینکه بازار مسکن در 6 ماهه منتهی به سال 96 با رشد قابل‌توجهی روبرو شد گفت: از ابتدای سال جاری نیز شاهد افزایش نرخ شاخص‌های متعدد بودیم این عوامل باعث شد بازارهای مختلف تحت تنش ارز قرارگرفته و رفتارهای هیجانی از خود نشان دهند.
حامد مظاهریان بابیان مطلب گفت: تجربه نشان داده در زمان تنش‌های ارزی بازارهای موازی با مشکلات عرضه و تقاضا روبرو می‌شوند؛ و بازار مسکن نیز از این موضوع مستثنی نیست.
وی بابیان اینکه بسته جدید ارزی در صورت اجرای صحیح می‌تواند تأثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد گفت: انتظار می‌رود بازار مسکن تحت تأثیر این بسته ارزی با رشد محسوسی روبرو شود.
مظاهریان گفت: تجربه نشان داده بعد از تثبیت و کاهش قیمت ارز سرمایه‌های به سمت بازار باثبات‌تری مثل مسکن کشیده می‌شود و انتظار می‌رود این تجربه در 6 ماهه دوم نیز تکرار شود.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه انتظار می‌رود بازار مسکن در 6 ماهه دوم شاهد رونق باشد. گفت: رشد بازار مسکن از ابتدای سال جاری پاسخ طبیعی به رکود چندساله اخیر بوده و به نظر می‌رسد بعد از تحقق کامل بسته ارزی سرمایه‌های واردشده در بازار ارز، سکه و طلا به سمت بازار مسکن سرازیر شود.
مظاهریان درنهایت گفت: رونق بازار مسکن می‌تواند پاسخ گوی مناسبی برای بخشی از بحران‌های اقتصادی باشد.
نرخ‌های کنونی بازار مسکن دستاورد رکود چندساله بازار مسکن است
در همین زمینه مدیرعامل بانک مسکن بابیان اینکه بسته ارزی با توجه جوانب پیش‌بینی‌شده‌اش می‌تواند تأثیرات مثبتی برای ایجاد تعادل در بازارهای مختلف ایفا کند گفت: امیدواریم این بسته به‌صورت جدی پیگیری شده و در صورت وجود نواقص اصلاحات موردنظر انجام شود. تا بازارها به تعادل برسد.
ابوالقاسم رحیمی انارکی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: زمانی که بازارها به تعادل برسد قیمت‌ها بر اساس عرضه و تقاضا روند مطلوبی را طی می‌کند.
وی بابیان اینکه بازار مسکن نیازمند یک رشد ملایم است گفت: این رشد می‌تواند سپاس اطمینان عدم تلورانس شدید مسکن تلقی شود؛ و انتظار می‌رود این رشد در حد نرخ تورم جامعه باشد.
انارکی با اشاره به اینکه نرخ‌های کنونی بازار مسکن دستاورد رکود چندساله بازار مسکن است اظهار داشت: همراه بازار مسکن به دلیل کپ ساخت‌وساز و عرضه شاهد دوران رکود بوده است اگر رشد قیمت بازار مسکن د ر دوران رکود با رشد نرخ تورم همگام باشد بازار مسکن دیگر شاهد این التهاب‌ها نخواهد بود.
وی برای تفسیر این اظهار گفت: به‌طور مثال اگر مسئولان در طی دولت یازدهم بازار ارز را ثابت نگه نمی‌داشتند و می‌گذاشتند بازار ارز آثار تورمی را در خود حل می‌کرد الآن هر دلار آمریکا بالاتر از 6 هزار و 500 تومان نبود.
وی در خصوص نرخ تورم واقعی گفت: نرخ تورم در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ به ترتیب ۹ و ۹.۶ درصد بوده و رشد نقدینگی در این سال‌های به ترتیب ۲۳ و ۲۲ درصد بوده است؛ بنابراین همان‌طور که گفته شد، نرخ تورم تناسبی با رشد نقدینگی نداشته و آنچه مانع از رشد فزاینده تورم در سال‌های اخیر بوده، نرخ سود حقیقی بالا بوده که از طریق تأثیر بر سرعت گردش پول، مانع از تحقق آثار تورمی رشد بالای حجم نقدینگی شده است.
این مسئول همچنین افزود: طبق اعلام بانک مرکزی تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص بهای مصرف‌کننده در تیرماه سال جاری ۱۸ درصد و نرخ رشد شاخص قیمت تولیدکننده نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۷.۸ درصد بوده است. همچنین بر اساس اطلاعات منتشرشده از آخرین تحولات بازار مسکن در شهر تهران، از مهرماه سال ۱۳۹۶ تا تیرماه سال ۱۳۹۷ متوسط قیمت مسکن، ۴۶ درصد رشد داشته که مناطق ۵ و ۲ به ترتیب با ۶۳ و ۶۱ درصد رشد، بالاترین رشد قیمت و مناطق ۱۲ و ۲۰ به ترتیب با ۲۱ و ۲۳ درصد کمترین رشد قیمت را تجربه کرده‌اند.
وی گفت: همچنین در تیرماه سال جاری نسبت به مشابه سال قبل، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۵۱ درصد، قیمت دلار ۱۹۲ درصد و قیمت سکه نیز ۲۱۸ درصد رشد داشته است.
انارکی درنهایت گفت: اگر اجازه داده شود هرساله حوزه مسکن همراه با نرخ تورم رشد داشته باشد تکلیف سازنده و خریدار مشخص‌شده و قیمت بازار مسکن خود را ترمیم می‌کند.
بازار مسکن در انتظار رشد ملایم
در همین زمینه یک کارشناس اقتصادی، بابیان اینکه رشد معاملات در دو ماه خرداد و تیر 97 روند کاهشی داشته و بسیاری از خریداران و فروشندگان حاضر در این بازار دچار تردید و از معاملات خارج‌شده‌اند. گفت: تعداد معاملات مسکن در تیرماه 97 نسبت به ماه قبل حدود 9.22 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 7 درصد کاهش داشته. نزول تعداد معاملات مسکن در تیرماه همچون روند دو سال گذشته اتفاق افتاده و بر اساس تحلیل الگوهای تعداد معاملات و قیمت، این نزول نسبت به ماه‌های قبل، پیش‌بینی می‌شد.
امید علیجانی با بیان مطلب فوق افزود: اما کاهش نسبت به مدت مشابه سال قبل درحالی‌که با شروع دوران رونق انتظار می‌رفت روند همچنان افزایشی باشد، نشان از تأثیر افزایش قیمت مسکنِ ناشی از عوامل درون و بیرون صنعت و جذابیت سرمایه‌گذاری بازارهای موازی به‌عنوان عوامل بازدارنده بر رونق بازار مسکن دارد.
دو بعد تاثیرات نوسانات ارزی بر مسکن
وی گفت: بازار مسکن در دو بعد از نوسانات ارزی اثر می‌پذیرد. بعد اول تأثیر بنیادی است، به‌طوری‌که با رشد قیمت ارز، نهاده‌های تولید گران‌تر شده و به‌تبع آن افزایش قیمت رخ می‌دهد. به این نکته باید توجه نمود که مسکن در تیر 96 نسبت به تیر 93، تنها حدود 16 درصد افزایش قیمت داشته، این در حالی است که طی این مدت هزینه‌های ساخت و اخذ مجوزات در حال افزایش بوده، لذا بسیاری از پروژه‌ها فاقد توجیه‌پذیری اقتصادی می‌شدند و همان‌طور که در آمارها نیز مشخص است، طی این مدت حجم اخذ پروانه‌های ساختمانی روند کاهشی داشته.
علیجانی گفت: لذا وقتی افزایش قیمت در نیمه دوم 96 بارونق در این بازار همراه شد، نگاه انتظاری بخش عرضه و سوداگران این بازار که طی سال‌های قبل سود لازم را از این بازار کسب نکرده بودند، موجب تشدید نرخ رشد و انفجار قیمت شد.
وی در خصوص بعد دوم گفت: بعد دوم بعد روانی موضوع است. به‌عبارت‌دیگر با افزایش قیمت ارز یا رشد بازارهای دیگر همچون سکه، انتظار افزایش قیمت در این بازار نیز به وجود آمده و با سوداگری و سفته‌بازی، نرخ رشد قیمت تشدید شده و امروز به بیش از 50 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رسیده است.
تاثیر قیمت زمین بر مسکن
وی گفت: این موضوع درباره قیمت زمین که سهم زیادی در سبد هزینه‌ها دارد نیز صدق می‌کند. موضوع رشد قيمت ارز به‌عنوان یک عامل مهم برافزایش قیمت مسکن محسوب شده و کاهش تقاضای بخش مصرفی را به همراه داشته است. چراکه رشد قیمت مسکن متناسب با افزایش قدرت خرید مشتریان و متقاضیان نبوده و عملاً موجب کاهش کارایی وام‌های مسکن نیز شده است،
علیجانی گفت: به‌طوری‌که سهم خانه اولی‌ها از معاملات مسکن در شهری همچون تهران به‌طور محسوسی کاهش داشته و درصدی از خریدان مصرفی دیگر که به دنبال تغییر منزل خود بوده‌اند نیز به همین دلیل از بازار خارج شدند.
وی گفت: در این دوران انتظار می‌رود سهم بخش سرمایه‌ای افزایش پیدا کند اما به دلیل سودهی بالاتر بازارهای دیگر همچون سكه و ارز در بازه کوتاه‌مدت، موجب خروج سوداگران و بخش سرمایه‌ای از این بازار شده و کاهش تعداد معاملات را به همراه داشته است.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: به هر روی نوسانات کنونی بازار ارز موقتی خواهد بود اما می‌تواند برای صنعت ساختمان که یکی از محرک‌های اصلی اقتصادی کشور است، آسیب محسوب شود، چراکه موجب ایجاد سرگردانی هم در بخش عرضه و هم تقاضا می‌شود.
وی گفت: بنابراین تلاش دولت برای جلوگیری از این التهابات متمرکزشده و در این راستا اقداماتی نیز انجام‌شده است، باید توجه نمود اگر سیاست‌های دولت طوری اجرا شود که رشد قیمت مسکن از نرخ سود بانکی کمتر شود، در آن موقع بخش سرمایه‌گذار از بازار خارج می‌شود.
علیجانی همچنین اذعان داشت: قوانین باید طوری تنظیم شود که بتواند حامی انبوه‌سازان مسکن به‌عنوان بازوی اجرایی دولت باشد. آینده بازار مسکن به سیاست‌های اتخاذی دولت و همچنین وضعیت بازارهای موازی بسیار وابسته است؛ بنابراین سناریوهای مختلفی برای کلان بازار مسکن امکان‌پذیر است.
وی در نهایت گفت: با اجرای صحیح بسته ارزی بانک مرکزی و گام‌های بعدی آن و همچنین تصویب لایحه مالیاتی بخش ساختمان و اجرای درست آن، می‌توانیم شاهد ادامه دوران رونق بازار مسکن باشیم.