دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی برای نخستین بار تغییرات قیمتی آپارتمان‌ها را بر اساس گروه‌های سنی و متری اعلام کرده است. تغییرات قیمتی آپارتمان‌های معامله شده در بهمن‌ماه بر اساس شش گروه متراژ چند روز قبل در «دنیای اقتصاد» منتشر شد و در این گزارش به تغییرات قیمتی بر اساس گروه‌های سنی آپارتمان‌ها و تحلیل تحولات رخ داده در این حوزه پرداخته می‌شود. داده‌های منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد سهم ساختمان‌های سالخورده از کل معاملات مسکن در یک سال اخیر تقویت شده و این گروه سنی که شامل آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت است، اکنون در بورس بازار مسکن قرار دارد. تقویت این سهم همزمان با کاهش سهم آپارتمان‌های «نوساز» نشان می‌دهد خریداران مسکن نوساز به دلیل سطح قیمت بالای نوسازها و نیز تغییرات قیمتی آنها در دو ماه اخیر، از گزینه جایگزین استفاده می‌کنند و این جایگزین در بازار کنونی، آپارتمان‌های سالخورده است.
بررسی تحولات حجم معاملات آپارتمان مسکونی بر اساس گروه سنی در تهران حاکی از این است که سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات ماهانه، از ۵۳ درصد در اوایل سال گذشته به ۴۵ درصد در اوایل امسال رسید. پس از آن تحت تاثیر وقوع رونق در معاملات مسکن و افزایش حجم معاملات، این سهم تا حدود ۵۰ درصد افزایش پیدا کرد. اما تازه‌ترین آمارها حاکی از این است که در بهمن‌ماه به دلیل پرش ۲۰ درصدی قیمت مسکن که قاعدتا با توجه به سطح بالاتر قیمت آپارتمان‌های نوساز، قدرت خرید از این گروه سنی آپارتمان‌ها را بیشتر کاهش داده است، سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات یک واحد درصد کاهش یافته و بار دیگر در مقطع کنونی به زیر ۵۰ درصد تنزل کرده است. اما در مقابل گروه سنی آپارتمان‌های سالخورده قرار دارد که سهم آنها از ۸ درصد در بهمن ۹۵ به ۱۲ درصد در بهمن امسال رسیده و ۴ واحد درصد افزایش یافته است. این افزایش سهم در گروه آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت (سالخورده) نه تنها در بهمن‌ماه بلکه در چند ماه اخیر نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ مشهود بوده است. در عین حال مقایسه آماری سهم آپارتمان‌های گروه‌های سنی مختلف در معاملات اخیر و سال گذشته نشان می‌دهد در مقابل کاهش ۴ واحد درصدی سهم نوسازها از معاملات مسکن در بهمن‌ماه، دقیقا ۴ واحد درصد بر سهم معاملات آپارتمان‌های سالخورده افزوده شده است. آمارهای مذکور حکایت از آن دارد که خریداران مسکن در وضعیت فعلی بازار، خرید واحدهای مسکونی سالخورده را به دلیل مزیت قیمتی به خرید آپارتمان نوساز ترجیح می‌دهند؛ ضمن اینکه وضعیت خرید و فروش آپارتمان‌ها در گروه‌های متری نیز اثر تورممسکن بر چگونگی رفتار خریداران را نشان می‌دهد. گزارش چند روز قبل «دنیای اقتصاد» آمارهایی را منتشر کرد که نشان می‌دهد سهم آپارتمان‌های بزرگ متراژ با مساحت سه رقمی از کل معاملات مسکن افزایش و در مقابل سهم آپارتمان‌های زیر ۱۰۰ مترمربع کاهش یافته است. تحلیلی که به واسطه آمار مربوط به سهم گروه‌های متری و گروه‌های سنی آپارتمان می‌توان ارائه داد این است که اکنون خریداران مسکن برای اینکه قدرت خرید خود را با سطح قیمت‌ها تطبیق داده و متناسب کنند، ترجیح می‌دهند آپارتمان‌های با عمر بنای بالای ۱۵ سال اما با مساحت بیشتر را خریداری کنند. به بیان دیگر خریداران مسکن که با بضاعت مالی محدود وارد بازار می‌شوند، آپارتمان‌های سالخورده بزرگ‌متراژ را به آپارتمان‌های نوساز کوچک‌متراژ ترجیح می‌دهند.
علت رشد قیمت میانسال‌ها
تغییرات قیمتی ۵ گروه سنی آپارتمان در بهمن‌ماه امسال نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد بیشترین رشد قیمت مربوط به گروه آپارتمان‌های میانسال بوده است. قیمت این واحدهای مسکونی که سن بنای ۱۱ تا ۱۵ ساله دارند، در معاملات بهمن ماه ۳۱ درصد نسبت به بهمن سال ۹۵ افزایش یافته که این میزان، بیشترین رشد قیمت در میان تمام گروه‌های سنی آپارتمان بوده است. این در حالی است که تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در بهمن ماه حکایت از رشد ۲۰ درصدی قیمت‌ها به‌طور میانگین در کل معاملات داشته است. پس از میانسال‌ها تغییرات قیمتی آپارتمان‌های سالخورده با رشد ۳۰ درصدی در رده بعدی قرار دارد و پس از آن آپارتمان‌های نوساز تا ۵ سال ساخت با ۲۸ درصد افزایش قیمت در رده سوم رشد نقطه‌ای قیمت در بهمن‌ماه قرار گرفته‌اند. میزان تغییرات نقطه‌ای قیمت آپارتمان‌های چند سال ساخت با عمر بنای ۶ تا ۱۰ سال نیز ۲۷ درصد و تغییرات قیمتزمین و خانه‌های کلنگی ۲۲ درصد بوده است. به‌طور کلی سطح قیمت آپارتمان‌های نوساز از سایر گروه‌های سنی بیشتر است. در حالت عادی فرض بر این است که قیمت آپارتمان‌های نوساز باید بیش از سایر گروه‌های سنی افزایش یابد. اما سوال اینجاست که چرا در بهمن‌ماه رشد قیمت میانسال‌ها حتی از نوسازها بیشتر بوده است؟ «دنیای اقتصاد» سه علت را برای این تحولات شناسایی کرده است.
علت اول این است که سطح قیمت آپارتمان‌های میانسال از آپارتمان‌های نوساز بیشتر است و در شرایط طبیعی بازار، اگر قرار باشد متقاضیان مسکن از خرید واحد نوساز منصرف شوند، طبعا ۱۱ تا ۱۵ ساله‌ها را که با عنوان «میانسال» در بازار شناخته می‌شوند، به واحدهای چند سال ساخت (۶ تا ۱۰ ساله) و سالخورده (۱۶ تا ۲۰ ساله) ترجیح می‌دهند؛ چراکه فاصله قیمتی واحدهای نوساز با چند سال ساخت چندان زیاد نیست اما این اختلاف قیمت با واحدهای میانسال بیشتر است. در عین حال علت دوم کیفیت بالاتر سکونت آپارتمان‌های میانسال نسبت به سالخورده است که اقبال به آنها را بیشتر می‌کند. علت سوم رشد قیمت آپارتمان‌های میانسال نیز در «مزیت تسهیلاتی» آنها نهفته است. آپارتمان‌های ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت در عین برخورداری از فاصله قیمتی معنادار با نوسازها و در عین حال کیفیت سکونت بالاتر از سالخورده‌ها، واجد این امتیاز هستند که امکان استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای آنها وجود دارد. سقف سنی بنا برای استفاده از این نوع تسهیلات که سهل‌الوصول‌ترین تسهیلات خرید مسکن در شرایط کنونی به شمار می‌رود، ۱۵ سال است و گروه میانسال‌ها مشمول این شرط سنی می‌شوند. سطح قیمت آپارتمان‌های میانسال تحت تاثیر این سه علت در معاملات بهمن‌ماه در فصل شروع رونق افزایش یافته است، چراکه طرف تقاضا در بازار این آپارتمان‌ها را مطلوب تشخیص داده و از سمت عرضه مشمول افزایش قیمت بیشتری نسبت به بقیه شده‌اند. نکته قابل توجه این است که دقیقا به دلیل همین افزایش قیمت، سهم این گروه سنی از آپارتمان‌ها در معاملات مسکن ماه میانی زمستان کاهش یافته است. سهم واحدهای مسکونی میانسال از کل معاملات مسکن از ۱۸ درصد در نیمه سال ۹۵ به حدود ۱۵ درصد در بهمن امسال کاهش یافته است. هرچند به دلیل مزایای سه‌گانه مذکور همچنان سهم واحدهای میانسال ۳ واحد درصد بیش از سهم آپارتمان‌های سالخورده در معاملات بهمن است.
تحولات سهم آپارتمان‌ها از معاملات
مقایسه سهم آپارتمان‌ها بر اساس سن بنا از معاملات بهمن‌ماه نیز حاکی از این است که افزون بر کاهش سهم نوسازها در برابر افزایش سهم سالخورده‌ها، سهم آپارتمان‌های میانسال نیز تحت تاثیر رشد قیمت قدری کاهش یافته و از ۱۸ به حدود ۱۵ درصد رسیده است. خانه‌های ۶ تا ۱۰ سال ساخت تهران نیز سهمی حدود ۱۴ درصد از کل معاملات مسکن میانه زمستان داشته‌اند. همچنین سهم خانه‌های کلنگی که عمدتا به‌عنوان «زمین» معامله می‌شوند در بهمن ماه ۳ واحد درصد افزایش یافته است. علت این افزایش سهم را باید در رونق ساخت و ساز که در ماه‌های اخیر و پس از یک دوره رکود طولانی‌مدت شروع شد، جست‌وجو کرد. افزایش تقاضای زمین در بازار از دو نوع تقاضای ساختمانی و سرمایه‌ای در ماه‌های اخیر نشات می‌گیرد موجب شد سهم کلنگی‌ها از معاملات افزایش یابد. تقاضای ساختمانی ناشی از بازگشت رونق به بازار مسکن است که موجب بازگشت سازنده‌ها به حوزه ساخت و ساز شده است. تقاضای سرمایه‌ای نیز به دنبال کاهش نرخ سود بانکی در شهریور ماه در بازار مسکن شکل گرفت و گروهی از افراد با خارج کردن سپرده‌های خود از بانک‌ها بازار مسکن را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کردند. در این میان عده‌ای به جای خرید آپارتمان، زمین را که مهم‌ترین جزء ساخت و ساز به شمار می‌رود برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن انتخاب کردند تا در آینده در قالب مشارکت یا به هر شکل دیگری، کار ساخت و ساز را در آن کلید بزنند. به این ترتیب سهم کلنگی‌ها از معاملات مسکن در زمستان امسال رو به افزایش گذاشت.
داده‌های دفتر اقتصاد مسکن حاکی است به لحاظ میزان رشد حجم فروش آپارتمان در شهر تهران نیز واحدهای سالخورده رکورد زده‌اند. حجم فروش آپارتمان‌های سالخورده در بهمن‌ماه با ۷۸ درصد رشد نقطه‌ای (در مقایسه با بهمن ۹۵) همراه شد و یک رکورد کم‌سابقه را به ثبت رساند. این در حالی است که میزان تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات آپارتمان‌های نوساز در بهمن‌ماه ۷ درصد و آپارتمان‌های میانسال ۴ درصد بوده است. در عین حال پس از سالخورده‌ها، واحدهای کلنگی و زمین در معاملات نیمه زمستان با رشد حجمی ۵۰ درصدی معاملات روبه‌رو شدند.
