در بازار مسكن، برخلاف روزهاي پاياني سال گذشته، هم‌اكنون معاملات پيش‌خريد مسكن با سرعت بالايي در حال انجام است؛ به طوري كه اغلب تقاضاي مصرفي در اين بازار ترجيح مي‌دهد به جاي «خريد واحد آماده و پرداخت كامل ارزش معامله»، ملك پيش‌خريد كند تا از يك‌سو براي تسويه‌حساب، حداقل دو فصل زمان بخرد و از سوي‌ديگر از رشد آتي قيمت مسكن در امان باشد. «پيش‌خريد در90» به جاي «خريد در 91» با يك توصيه از جانب كارشناسان مسكن نيز همراه شده است: «سازنده‌ها را مجاب كنيد در قرارداد پيش‌فروش، قيمت را مقطوع كنند.»
بازار پيش‌خريد تحت تاثير رشد قيمت‌‌مسكن داغ شد: توصيه بابت «پيش‌خريد در90» به جاي «خريد در91»
پيش به‌سوي پيش‌خريد مسكن
متوسط قيمت پيش‌فروش: مترمربعي 3 ميليون تومان
برخلاف اسفند گذشته، پيش‌خريد از خريد سبقت گرفت
رفتار دور از انتظار خريداران مسكن طي چند هفته اخير، انبوه‌سازان را از بابت نحوه عرضه واحدهاي مسكوني به بازار مصرف، سردرگم كرده است.
متقاضيان مسكن با نزديك شدن به روزهاي پاياني سال، از بين دو گزينه «پيش‌خريد 90» يا «خريد 91» اولويت را به گزينه اول اختصاص داده‌اند طوري كه برخلاف روال سال‌هاي گذشته، هم‌اكنون بازار معاملات مسكن از ناحيه «پيش‌خريد» پررونق گزارش شده است.
طرف تقاضاي مصرفي در بازار مسكن با استناد به اينكه روند كنوني رشد قيمت، سال آينده نيز مي‌تواند ادامه پيدا كند، ترجيح داده واحدهايي كه قرار است در سال جديد تحويل شود را با قيمت سال جاري، تصاحب كند.
در حال حاضر متوسط قيمت پيش‌فروش واحدمسكوني در شمال تهران مترمربعي نزديك به 3 ميليون تومان گزارش شده‌است كه اين رقم اگر چه گرانتر از قيمت فروش واحد نوساز برآورد مي‌شود، اما از آنجا كه واحدهاي پيش‌فروشي مشمول افزايش قيمت در سال آينده نمي‌شوند، براي پيش‌خريدار به صرفه خواهد بود.
هم‌اكنون در مقابل سيل تقاضاي پيش‌خريد، سازنده‌ها با دو انتخاب سخت‌تر روبه‌رو هستند، به طوري كه يا بايد با تعيين قيمت مقطوع براي پيش‌فروش، از فروش با قيمت‌هاي تورمي سال91 چشم‌پوشي كنند يا اينكه از پيش‌فروش انصراف داده و براي فروش در سال آينده آماده شوند.
شواهد كنوني در بازار پيش‌فروش اما نشان مي‌دهد سازنده‌ها به تدريج راه اول – پيش‌فروش قبل از شروع سال91- را دارند در پيش‌مي‌گيرند چون كه احتمال مي‌دهند سال آينده، بازار عرضه واحدهاي مسكوني نوساز به دليل ساخت‌وسازهاي چشمگير سال89 پرتقاضا نباشد.
رفتار كنوني متقاضيان مسكن عكس رفتار پايان سال89 است. اواخر سال گذشته متقاضيان با تصور اينكه در سال90 قيمت مسكن ثبات سال89 را طي خواهد كرد، آنچنان رغبتي به پيش‌خريد نداشتند و گمان مي‌كردند مي‌توانند در سال90 راحت‌تر صاحب‌خانه شوند. اين در حالي است كه طي بهمن‌ماه و روزهاي گذشته از اسفند سال جاري، رقابت خيره‌كننده‌اي بين پيش‌خريد و خريد واحدمسكوني آغاز شده است.
كارشناسان مسكن درباره بازار شب‌عيد توصيه مي‌كنند پيش‌خريداران واحدها را از سازنده‌هاي بزرگ و معتبر پيش‌خريد كنند تا از يك‌سو در قرارداد پيش‌فروش، قيمت به صورت مقطوع نوشته شود و از سوي ديگر، سال آينده هنگام تحويل واحد، پيش‌فروشنده ادعاي افزايش قيمت را مطرح نكند.
در بازار كنوني، متناسب با افزايش زمان تحويل واحدهاي پيش‌فروشي، قيمت آنها كاهش پيدا مي‌كند، اما قيمت واحدهايي كه نيمه اول سال آينده تحويل خواهد شد با قيمت واحدهاي نوساز آماده‌تحويل برابري مي‌كند.
در اين حالت، امتيازي كه نصيب پيش‌خريدار مي‌شود خريد زمان براي پرداخت بخش قابل توجهي از ارزش معامله است.
تلاطم اخیر بازارهای سرمایه‌ای، چراغ معاملات پیش فروش مسکن را در روزهای باقی مانده از سال جاری روشن کرده است.
در حالی که طبق عادت فصلی بازار مسکن، معاملات پیش فروش در نیمه اول سال پررونق‌تر از نیمه پایانی سال است اما امسال تغییرات ناگهانی روند بازارهای سرمایه‌ای و سیر صعودی تورم در بازار معاملات مسکن منجر به رونق معاملات پیش فروش در نواحی مختلف شهر تهران در نیمه دوم سال و حتی روزهای پایانی سال‌جاری شده است.
روند اخیر تغییرات قیمتی باعث شده است از یک سو برخلاف سال‌های گذشته عطش خریداران به پیش خرید بیشتر شود و از سوی دیگر مشاوران املاک پیش خرید در روزهای باقی مانده سال را با صرفه‌تر از خرید در سال آینده، توصيف كنند.
بسیاری از فعالان بازار معاملات مسکن معتقدند در حال حاضر معاملات پیش فروش حتی نسبت به فصل تابستان رونق بیشتری به خود گرفته است و در چنین شرایطی که قیمت‌ها نسبت به ابتداي سال مترمربعی 200 تا 300 هزار تومان بالاتر رفته است در دو هفته باقی مانده از سال جاری پیش خرید بیش از خرید در سال آینده توصیه می‌شود.
این مشاوران املاك علت رونق پيش‌خريد را تخفیفی که سازندگان در واحدهای پیش فروش خود برای خریداران قائل می‌شوند عنوان و اظهار می‌کنند: در بسیاری از موارد سازندگان بزرگ «قیمت مقطوع» برای پیش‌فروش واحدهای خود در نظر می‌گیرند که غالبا حدود 15 درصد پايین‌تر از قیمت روز آن واحد خواهد بود.
پيش‌خريداران چه كساني هستند؟
مشاوران املاک عنوان می‌کنند خریداران واحدهای پیش فروش در بازار دو گروه هستند. گروه اول افرادی که به دنبال سرمایه گذاری و به اصطلاح «خانه دوم» هستند و گروه دوم خریدارانی که در حال حاضر قدرت خرید ندارند و به اجبار واحد مسکونی خود را پیش خرید می‌کنند.
پیش خرید با قیمت پایه یا مقطوع؟
طبق گفته مشاوران املاك در سال‌های اخیر به دلیل رکود معاملاتی مسکن بسیاری از سازندگان برای پیش فروش واحدهای خود به خریداران قیمت مقطوع را پیشنهاد کردند که در هنگام تحویل واحد نیز رقمي به آن اضافه نمی‌شد اما در چند ماه اخیر به دلیل روند افزایشی قیمت‌ها در اغلب موارد سازندگان کوچک، قیمت پایه‌ای از خریداران دریافت می‌کنند و در هنگام تحویل 200 تا 300 هزار تومان در هر متر مربع به آن اضافه می‌کنند. مشاور دیگری در خصوص روند معاملات پیش خرید اظهار کرد: در واحدهای پیش خرید شخصی معمولا یک سوم پول در مرحله اول، یک سوم پول در حین کار، و باقی مانده پول در دو بخش به حساب سازنده واریز می‌شود. بخش اول در حدود 18 تا 20 میلیون تومان بابت سند پرداخت می‌شود و مابقی معادل قیمت رهن خانه در زمان تحویل به سازنده پرداخت می‌شود.
بازار داغ پیش فروش
گرچه مشاوران املاك حوزه پیش‌فروش از افزایش قیمت‌ها در چندماهه اخیر خبر می‌دهند، اما این امر را دلیلی بر کندشدن معاملات پیش‌خرید نمی‌دانند.
یکی از مشاوران در‌این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: وضعیت معاملات واحدهای پیش فروش خوب است زيرا پیش‌بینی رشد در‌این بازار می‌شود قیمت‌ها در دو ماه اخیر بالاتر رفته‌اند. در چنین وضعیتی هم پیشنهاد می‌کنیم خریداران به سمت پیش خرید بروند.
مشاور املاك دیگری تاكيد كرد: در مناطقی از شهر که امکان رشد قيمت وجود دارد به خریداران توصیه می‌کنیم که اگر قصد سرمایه‌گذاری دارند حتما واحد پیش خرید کنند.
منبع: دنیای اقتصاد