دکتر جعفر قادری

عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس
برای تحلیل اقدام اخیر شورای پول واعتبار درافزایش وام مسکن و بررسی پیامدهای آن بر بازار مسکن و اقتصاد کشور ابتدا باید چگونگی اثرگذاری این وام بر عرضه و تقاضای مسکن را مورد تحلیل قرار داد.
بنابر آنچه از جزئیات این طرح منتشر شده، تسهیلات اعطایی بیشتر طرف تقاضا را مورد توجه قرار داده و تسهیلاتی برای متقاضیان مسکن قائل شده است، بنابراین به نظر می‌رسد که دولت ریشه رکود فعلی حاکم بر بازار را در کمبود تقاضا می‌بیند و قصد دارد با تحریک این بخش جان تازه‌ای به بازار مسکن بخشیده و در عین حال به نوعی به کمک متقاضیان مسکن بشتابد اما سوال اینجا است که این سیاست تا چه اندازه می‌تواند به اهداف خود دست‌یابد و رونق را به این بازار بازگرداند؟
آنچه مسلم است دلیل رکود و بی‌تحرکی بازار مسکن در سال‌های اخیر هم از ناحیه تقاضا ناشی می‌شود و هم سمت عرضه سهم بزرگی در شکل‌گیری آن دارد.
در سمت تقاضا بخش زیادی از متقاضیان مسکن به امید به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای و ایجاد گشایش‌هایی در شرایط اقتصادی کشور فعلا دست نگه داشته و ترجیح می‌دهند وارد بازار نشوند؛ در واقع این گروه معتقدند برداشته شدن تحریم‌ها و عادی شدن روابط با سایر کشورها می‌تواند به معنای ورود سرمایه بیشتر به بازار مسکن، عرضه بیشتر کالاهای مرتبط با بخش ساختمان و در یک کلام ارزان‌تر شدن مسکن باشد در نتیجه ترجیح می‌دهند تا زمان نهایی شدن مذاکرات هسته‌ای دست به اقدام خاصی نزنند.
اما افزایش وام مسکن قطعا می‌تواند محرک خوبی برای حداقل بخشی از این افراد باشد و آنها را به فکر استفاده هرچه سریع‌تر از این تسهیلات بیندازد در واقع با توجه به نامشخص بودن سرانجام پرونده هسته‌ای و از طرف دیگر شرایط حاکم بازار مسکن و قیمت‌های موجود، این افراد می‌توانند بخش نسبتا بزرگی از هزینه خرید یا ساخت مسکن را به‌ویژه در شهرهای کوچک تامین کنند اما نکته‌ای که قابل‌تامل به نظر می‌رسد این است که در صورت شکل‌گیری توده بزرگی از متقاضیانی که از طریق این وام برای خرید خانه تحریک شده‌اند و قصد دارند از طریق این تسهیلات صاحب خانه شوند، آیا به میزان کافی مسکن ساخته شده و آماده تحویل در کشور وجود دارد که بتواند پاسخگوی نیازهای این افراد باشد؟  
به نظر می‌رسد پاسخ به این سوال بتواند تا حد زیادی به درک ما از میزان و چگونگی تاثیر افزایش وام بر بازار مسکن و اقتصاد کشور کمک کند. آنطور که اعلام شده برای تامین نیاز متقاضیان مسکن سالانه چیزی بین 800 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور باید ساخته شود اما آمارها بیانگر تفاوت زیاد این ارقام با مقادیر متوسط مسکن ساخته شده در سال‌های اخیر است.
 در واقع با توجه به طرح‌های مسکن مهر تعداد واحدهای ساخته شده نسبت به بسیاری از دوره‌ها کم هم نبوده ولی در عین حال نتوانسته به تقاضای موثر مسکن پاسخ دهد و این کمبود عرضه نسبت به تقاضا با توجه به رشد 5/ 3 درصدی جمعیت در دهه اول انقلاب که هم اکنون به مرز تشکیل خانواده رسیده‌اند، تشدید شده ‌است.
 بنابراین به نظر می‌رسد متمرکز کردن تسهیلات وام مسکن بر سمت تقاضا به دلیل کمبودی که از طرف عرضه مشاهده می‌شود می‌تواند تبعات تورمی نسبتا زیادی به دنبال داشته باشد چراکه شکل‌گیری موج جدیدی از تقاضا علاوه بر آثار تورمی که خود بر قیمت مسکن دارد، مجددا این بازار را برای فعالیت‌های سوداگرانه و سودجویانه جذاب می‌کند.
 در واقع بهتر بود حداقل بخشی از تسهیلات مصوب شده در شورای پول واعتباردر اختیار طرف عرضه و سازندگان مسکن قرار می‌گرفت و آنها را به از سر‌گیری فعالیت ساخت و ایجاد واحدهای مسکونی ترغیب می‌کرد و از این طریق، هم موجبات رونق در ساخت و ساز را فراهم می‌کرد و هم از بروز تورم احتمالی جلوگیری می‌شد.
نکته‌ای که اشاره به آن ضروری به نظر می‌رسد این است که مسکن هم به‌عنوان یک کالای مصرفی وهم به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای همواره مورد توجه بوده است و عواملی مانند حجم نقدینگی و عملکرد بازارهای جایگزین می‌تواند به طور مستقیمی بر رفتار بازار مسکن تاثیر بگذارد. با توجه به اینکه تا کمتر از 40 روز دیگر سرانجام پرونده هسته‌ای مشخص خواهد شد به احتمال زیاد شاهد تغییراتی در رفتار و عملکرد بازارها خواهیم بود که این تغییرات بی‌تردید بازار مسکن را هم تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. در صورتی که برآیند تحولات پیش‌روی بازارها به‌گونه‌ای باشد که حجم زیادی از نقدینگی وارد بازار مسکن شود، بی‌تردید افزایش وام مسکن می‌تواند کاتالیزوری برای افزایش تقاضا و در نتیجه شدت گرفتن قیمت خانه‌ها باشد و به این ترتیب این تسهیلات اثر مثبتی نداشته و تنها منجر به تقویت تورم خواهد شد اما در غیر این صورت می‌توان امیدوار بود شاهد تاثیرات مثبت این وام برای حداقل بخشی از اقشار جامعه باشیم.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۴۹۵