سه شنبه, 07 آذر 1396 ساعت 12:48

ناصر ذاکری: اگر زمین شهری ارزان شود

ناصر ذاکری

در عصر اقتصاد نوشت: تصور کنید در شرایط فعلی اقتصاد کشورمان، یعنی رکود گسترده، بیکاری روبه‌فزونی دانش‌آموختگان، و گستردگی ابعاد فقر و نداری، قیمت زمین شهری به‌ویژه در کلانشهرها و شهرهای بزرگ تا سطح نصف کاهش یابد. به‌راستی این تغییر چه آثار و عواقبی برای افتصاد ملی و معیشت خانوارهای ایرانی می‌تواند به‌همراه داشته‌باشد؟ این که کاهش پنجاه‌درصدی چگونه محقق می‌شود، یکباره و سریع اتفاق می‌افتد یا به‌صورت تدریجی ودر طول زمان، فعلاً محل بحث نیست.
این آثار و عواقب در دو دوره زمانی مشاهده می‌شوند. در دوره اول آثار سریع و آنی اتفاق خواهندافتاد که ازجمله به تغییر ترکیب دارایی‌های اشخاص حقیقی وحقوقی،کاهش ارزش سهام شرکت‌های ساختمانی و کلیه شرکت‌هایی که دارایی‌های مستغلاتی قابل‌توجه دارند، بروز مشکلات برای بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری که ازمحل سپرده‌های مردم املاک خریده‌اند، یا درمقابل وثایق ملکی تسهیلات پرداخت کرده‌اند، افزایش تمایل به خروج از بازار املاک و مستغلات و ...، می‌توان اشاره کرد.
اما آثار تدریجی که در دوره زمانی دوم محقق می‌شوند، بسیار قابل‌مطالعه و تعمق هستند. از جمله این آثار می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1 در بازار خرید و اجاره مسکن به دلیل کاهش قیمت، تقاضا افزایش می‌یابد، و گروهی به فکر خرید مسکن یا معاوضه مسکن فعلی با واحد بزرگتر، یا اجاره واحد بزرگتر می‌افتند. این به معنی رونق بازار مسکن خواهدبود.

2 قدرت خرید طبقه متوسط و کم‌درآمد افزایش می‌یابد.براساس اطلاعات سرشماری سال 95، 36درصد خانوارهای کشور مستأجز هستند و بخش مهمی ازدرآمد ماهانه خود رابابت اجاره مسکن می‌پردازند. حال اگر بنا باشد آنان اجاره مسکن کمتری پرداخت کنند، تقاضای آنان در بازار کالاهای مصرفی افزایش می‌یابد.

3 تقاضابرای کالاهای ساخت داخل افزایش می‌یابد.مبلغی که درکل جامعه به‌عنوان اجاره‌بهای ماهانه توسط خانوارهای اجاره‌نشین پرداخت می‌شود،دراصل پولی است که اقشارکم‌درآمدکشوربه اقشار پردرآمدتر می‌پردازند. ازآن‌جا که رابطه نزدیکی بین سطح درآمد و میزان تقاضا برای کالاهای لوکس وارداتی وجود دارد، می‌توان گفت با کاهش اجاره‌بهای مسکن، تقاضا برای کالاهای وارداتی کاهش یافته، و در عوض بازار کالاهای داخلی رونق می‌یابد.

4 قیمت سرقفلی واحدهای تجاری کاهش می‌یابد، و درنتیجه هزینه بخش توزیع کالاو به دنبال آن قیمت خرده‌فروشی کالاها و خدمات به نفع مصرف‌کنندگان کاهش خواهدیافت.این امرکمک بزرگی به متوقف شدن موتور تورم در اقتصاد کشورمان خواهدکرد.

5 با کاهش اجاره واحدهای تجاری و اداری، هزینه راه‌اندازی بنگاه‌های اقتصادی جدید کاهش خواهدیافت. کسب‌وکارهای جدید که در شرایط گرانی بیش‌ازحد املاک و مستغلات، امکان شروع نداشتند، شکل می‌گیرند، و درنتیجه تقاضای برای نیروی کار افزایش خواهدیافت.

6 با کاهش اجاره مسکن، و کاهش هزینه‌زندگی و کم شدن شتاب تورم، سرعت رشد حداقل دستمزد نیروی کار که طبعاً باید با نرخ تورم همخوانی داشته‌باشد، کاهش خواهدیافت. این به معنی کاهش آهنگ افزایش قیمت تمام‌شده کلیه کالاها و خدمات است.

7 کاهش قیمت کالاهای ساخت داخل علاوه بر رونق گرفتن بازار این محصولات، صادرات را نیز جذاب‌تر خواهدساخت، و قدرت رقابت محصولات داخلی را در بازارهای جهانی افزایش خواهدداد.

8 هزینه اجرای طرح‌های بزرگ عمرانی در کلانشهرها کاهش خواهدیافت. بدین‌ترتیب اجرای طرح‌های بزرگ عمرانی که در شرایط فعلی معمولاً به دلیل هزینه بالای تملک املاک و اراضی با دشواری‌های متعدد مواجه هستند، سرعت خواهدگرفت، و رفاه شهروندان افزایش خواهدیافت.

9 خروج سرمایه‌ها از بازار املاک و مستغلات، تقاضا برای فرصت‌های دیگر کسب سود را افزایش خواهدداد. این به معنی کاهش نرخ سود سپرده‌ها و کاهش قیمت تمام‌شده پول برای شبکه بانکی خواهدبود. به این ترتیب، سایر بخش‌های اقتصاد به نقدینگی ارزانتر دسترسی پیدا می‌کنند.

آنچه برشمردم، فقط بخشی از آثار مترتب بر کاهش ارزش دارایی‌های مستغلاتی است، و برای گریز از اطاله کلام از شرح بقیه موارد می‌گذرم. زیرا تأمل در همین موارد ذکر شده، برای حصول نتیجه کفایت می‌کند.
با تأمل در موارد نه‌گانه فوق می‌توان استنباط کرد که بی‌اعتنایی مسؤولان به روند افزایش سریع و لجام‌گسیخته قیمت املاک و مستغلات طی سالیان بعد از دوران دفاع مقدس، موجب شده اقتصاد کشورمان از چنین دستآوردهای ارزشمندی محروم شود. به بیان دیگر فرصت تاریخی برای رشد اقتصاد ملی و رسیدن به مرحله برگشت‌ناپذیر توسعه اقتصادی را با ندانم‌کاری پیش پای سود بادآورده سفته‌بازان بازار املاک و مستغلات قربانی کرده‌ایم.
اگر طی این سه‌دهه با اعمال محدودیت در بازار املاک و مستغلات تقاضای سفته‌بازانه را مهار می‌کردیم، اینک حداقل بخشی از این آثار مثبت را که در بالا برشمرده‌شد، در اقتصاد کشورمان شاهد بودیم. همچنین اگر با تدوین نقشه‌راه مناسب، سفته‌بازان را که در نقش محتکران املاک و مستغلات در اقتصاد امروز کشور ظاهر شده‌اند، از بازار املاک خارج کنیم، می‌توانیم به بروز و ظهور این آثار مثبت امیدوار باشیم. بی‌تردید عواید و آثار مثبت و پربرکت این سیاست بسیار عظیم‌تر از هزینه‌های آن است که عمدتاً در مرحله اول ظاهر خواهندشد.
عبارت "اصلاحات ارضی دوم" که در یادداشت‌های گذشته بارها به آن اشاره کرده‌ام، در اصل عبارت از مجموعه سیاست‌هایی است که مقدمات خروج سفته‌بازان را از بازار املاک و مستغلات فراهم آورده، و از تعمیق بیشتر مناسبات ارباب و رعیتی جدید (مبتنی بر مالکیت اراضی شهری به جای اراضی کشاورزی) در اقتصاد کشور جلوگیری می‌کند.
امیدوارم مسؤولان و سیاستگذاران کشور متوجه اهمیت این نکته کلیدی شده، و اجازه ندهند اقتصاد کشورمان حیاط خلوت سفته‌بازان بازار املاک و مستغلات باقی بماند.

موارد مرتبط